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睁大眼睛选利率
送交者: 叶一蓓 2011年06月04日08:32:14 于 [加国移民] 发送悄悄话

    严先生去年贷款35万元买了两居室的柏文,2.2%的浮动利率让夫妻俩兴奋不已,每月供款1200多元,5年期满,偿还本金36000多元,华丽转身成房主,生活质量的变化显而易见,他们虽陶醉在安乐窝的温馨中,但有件事却令他们牵肠挂肚,2.2%的低利率还能维持多久呢?

    不愿为利率上升担惊受怕的吴先生,4年前锁定5年固定利率5.6%,未曾想,接下来的低利率更让他寝食不安:中断合约吧,罚款1万多元没商量;履约吧,眼睁睁多付近2倍的利息,不能说不是难以承受的重。

                                                                   文:叶一蓓 

                                     利率魔法无边须与银行斗智斗勇
    有过贷款经历者,或多或少地领教过利率魔咒的法力:跑赢利率,欢呼雀跃;失算于利率,如坐针毯。事实上,影响房地产市场最大的因素是利率,新移民买房最主要的考量也是利率。
    签订利率,成了看不见的战线、没有硝烟的战斗,和银行斗智斗勇的厮杀。
利率是在借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率,利率的高低,决定借贷资本在一定时期内利息的多少。可别小看利率中的1个百分点之差,稍作计算,没准会吓你一跳:以借贷30万元为例,利率2.5%,利息为750元;利率3.5%,利息则为1050元,仅交付银行的利息,每月就相差300元。这一点,放贷方和借贷方都不愿小觑。

                                             风险难预知须花工夫研究
    房屋按揭贷款一般都是3年或5年renew(续贷)一次。也就是说,很难有人能事先准确预测3至5年的利率走势,就连精英汇聚的金融机构,也无法先知先觉。出于趋利避害的本能,处于强势地位的放贷方,不惜下足功夫,细化条款,力图把风险转嫁给借贷者。
    有的金融机构提供的所谓低利率,隐藏一些附加条件:强制借贷方开户和购买高于正常售价的人寿保险,并将客户房屋贷款注册为非标准抵押贷款,具有不可转移银行性质等等,诸如此类,令客户实际使用的成本大大增加。
    现存的借贷合约,放贷方都保留有“Call loan”(收回贷款)的权利,也就是说,放贷方一旦出现财务问题,有权立即收回贷款,借贷者必须无条件地还清贷款。这也是为什么美国发生金融海啸、200多家小银行即将倒闭时,无数美国人被没收房子的原因。金融机构的信用等级,成了贷款时不可或缺的考量指标。
    “解释条例时避重就轻,执行起来避轻就重。”是吴先生对借贷合约的无奈。他当时选择的是固定利率,询问时说违约金是3个月利息,到他无法忍受低利率折磨,要中断合约,银行则用损失金额法来计算罚金:借款人现用利率减掉该银行目前对应的标价利率,乘以贷款余额,再乘以所剩的贷款时间,得出的罚款数竟是3个月利息的3倍多。这一做法双方当事人已签字认可:银行有权在3个月利息法和损失金额法中,择取金额较大的作为罚金。

                                     把握利率变动规则不做房贷输家
    严先生一家欢天喜地享受低利率时,却笼罩在加息的恐惧中:如果贷款期内央行利率P上涨,每月的还款金额虽然还是1200多元,但其中利息支出部分增加,本金减少。直至P上涨到一定水平,每月月供款1200多元全部成为利息支出时,银行会要求借款人增加月供款,或进行债务重组,或将超过月供的利息转为贷款本金——严先生一家的贷款,会因此越还越多。时刻关注利率变化,随时准备第一时间锁定利率,成了浮动利率受益者们在享受低利率时,绷得最紧的神经。
    不过,折腾来折腾去,借贷者一般都难逃“输家”的宿命。与其生活在贪婪与恐惧中,不如切合实际地选择贷款计划,笑迎利率的潮起潮落。

 

                                       浮动利率和固定利率各有利弊
    浮动利率(Variable),是贷款利率跟随中央银行利息例会公布的、各金融机构参照执行的一个统一利率(英文叫做Prime)而上下浮动的利率,​​当然,金融机构会在这个基础上加减一定系数。现在Prime是3%,如果银行提供的利率是P-0.7%,当前的浮动利率就是2.3%。
    浮动利率还分全开放式和半开放式,半开放式随银行基本利率浮动,一般复式计利次数为每月,随时可转移其他银行或直接还清无罚款。
半开放的复式计利次数为半年, 3年或5年内不可转移银行或还清,否则罚款2个月或3个月利息。
    固定利率(Fix),就是贷款利率固定在一定年限内。它大致可以分为:开放式,封闭式,以及可转换式,其中,封闭式固定利率贷款最受普通房屋借贷者欢迎,它的利率与开放式、可转换式相比,最低。封闭式,顾名思义,在贷款到期前,如果全部清偿本息和中止合约,银行科以罚款都较高。
    固定利率和浮动利率的选择,因人而异。对保守的借款人来说,规避风险远比省钱重要,选择固定利率只是为了安心;如果心理承受能力极强、又有足够资金抵御利率上升带来的风险,在现阶段选择浮动利率,可节约大量的利息支出。
    从经验上看,如果新旧贷款利率之差在1%以上,值得考虑更换贷款。要看结束原有贷款,得看续作新贷款的总成本,是否能够高于节省的利息支出。提前结束原有贷款的成本由银行罚款、律师费、解约费,以及其他银行手续费构成。利息支出节省的数额要由贷款本金、所剩的贷款期限、以及新旧利率的差而定。

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