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睜大眼睛選利率
送交者: 葉一蓓 2011年06月04日08:32:14 於 [加國移民] 發送悄悄話

    嚴先生去年貸款35萬元買了兩居室的柏文,2.2%的浮動利率讓夫妻倆興奮不已,每月供款1200多元,5年期滿,償還本金36000多元,華麗轉身成房主,生活質量的變化顯而易見,他們雖陶醉在安樂窩的溫馨中,但有件事卻令他們牽腸掛肚,2.2%的低利率還能維持多久呢?

    不願為利率上升擔驚受怕的吳先生,4年前鎖定5年固定利率5.6%,未曾想,接下來的低利率更讓他寢食不安:中斷合約吧,罰款1萬多元沒商量;履約吧,眼睜睜多付近2倍的利息,不能說不是難以承受的重。

                                                                   文:葉一蓓 

                                     利率魔法無邊須與銀行鬥智鬥勇
    有過貸款經歷者,或多或少地領教過利率魔咒的法力:跑贏利率,歡呼雀躍;失算於利率,如坐針毯。事實上,影響房地產市場最大的因素是利率,新移民買房最主要的考量也是利率。
    簽訂利率,成了看不見的戰線、沒有硝煙的戰鬥,和銀行鬥智鬥勇的廝殺。
利率是在借貸期內所形成的利息額與所貸資金額的比率,利率的高低,決定借貸資本在一定時期內利息的多少。可別小看利率中的1個百分點之差,稍作計算,沒準會嚇你一跳:以借貸30萬元為例,利率2.5%,利息為750元;利率3.5%,利息則為1050元,僅交付銀行的利息,每月就相差300元。這一點,放貸方和借貸方都不願小覷。

                                             風險難預知須花工夫研究
    房屋按揭貸款一般都是3年或5年renew(續貸)一次。也就是說,很難有人能事先準確預測3至5年的利率走勢,就連精英匯聚的金融機構,也無法先知先覺。出於趨利避害的本能,處於強勢地位的放貸方,不惜下足功夫,細化條款,力圖把風險轉嫁給借貸者。
    有的金融機構提供的所謂低利率,隱藏一些附加條件:強制借貸方開戶和購買高於正常售價的人壽保險,並將客戶房屋貸款註冊為非標準抵押貸款,具有不可轉移銀行性質等等,諸如此類,令客戶實際使用的成本大大增加。
    現存的借貸合約,放貸方都保留有“Call loan”(收回貸款)的權利,也就是說,放貸方一旦出現財務問題,有權立即收回貸款,借貸者必須無條件地還清貸款。這也是為什麼美國發生金融海嘯、200多家小銀行即將倒閉時,無數美國人被沒收房子的原因。金融機構的信用等級,成了貸款時不可或缺的考量指標。
    “解釋條例時避重就輕,執行起來避輕就重。”是吳先生對借貸合約的無奈。他當時選擇的是固定利率,詢問時說違約金是3個月利息,到他無法忍受低利率折磨,要中斷合約,銀行則用損失金額法來計算罰金:借款人現用利率減掉該銀行目前對應的標價利率,乘以貸款餘額,再乘以所剩的貸款時間,得出的罰款數竟是3個月利息的3倍多。這一做法雙方當事人已簽字認可:銀行有權在3個月利息法和損失金額法中,擇取金額較大的作為罰金。

                                     把握利率變動規則不做房貸輸家
    嚴先生一家歡天喜地享受低利率時,卻籠罩在加息的恐懼中:如果貸款期內央行利率P上漲,每月的還款金額雖然還是1200多元,但其中利息支出部分增加,本金減少。直至P上漲到一定水平,每月月供款1200多元全部成為利息支出時,銀行會要求借款人增加月供款,或進行債務重組,或將超過月供的利息轉為貸款本金——嚴先生一家的貸款,會因此越還越多。時刻關注利率變化,隨時準備第一時間鎖定利率,成了浮動利率受益者們在享受低利率時,繃得最緊的神經。
    不過,折騰來折騰去,借貸者一般都難逃“輸家”的宿命。與其生活在貪婪與恐懼中,不如切合實際地選擇貸款計劃,笑迎利率的潮起潮落。

 

                                       浮動利率和固定利率各有利弊
    浮動利率(Variable),是貸款利率跟隨中央銀行利息例會公布的、各金融機構參照執行的一個統一利率(英文叫做Prime)而上下浮動的利率,​​當然,金融機構會在這個基礎上加減一定係數。現在Prime是3%,如果銀行提供的利率是P-0.7%,當前的浮動利率就是2.3%。
    浮動利率還分全開放式和半開放式,半開放式隨銀行基本利率浮動,一般複式計利次數為每月,隨時可轉移其他銀行或直接還清無罰款。
半開放的複式計利次數為半年, 3年或5年內不可轉移銀行或還清,否則罰款2個月或3個月利息。
    固定利率(Fix),就是貸款利率固定在一定年限內。它大致可以分為:開放式,封閉式,以及可轉換式,其中,封閉式固定利率貸款最受普通房屋借貸者歡迎,它的利率與開放式、可轉換式相比,最低。封閉式,顧名思義,在貸款到期前,如果全部清償本息和中止合約,銀行科以罰款都較高。
    固定利率和浮動利率的選擇,因人而異。對保守的借款人來說,規避風險遠比省錢重要,選擇固定利率只是為了安心;如果心理承受能力極強、又有足夠資金抵禦利率上升帶來的風險,在現階段選擇浮動利率,可節約大量的利息支出。
    從經驗上看,如果新舊貸款利率之差在1%以上,值得考慮更換貸款。要看結束原有貸款,得看續作新貸款的總成本,是否能夠高於節省的利息支出。提前結束原有貸款的成本由銀行罰款、律師費、解約費,以及其他銀行手續費構成。利息支出節省的數額要由貸款本金、所剩的貸款期限、以及新舊利率的差而定。

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