林先生和妻子2004年从河南省来到温哥华，7年打拼下来，有了10万元积蓄，家庭年收入也近8万元，当他们挺起腰杆为自己购置安乐窝时，“可贷款35万元”的银行评估，让两人都傻眼了：自认为不错的收入，原来只买得起两居室的柏文。

刚从多伦多迁居到温哥华的周先生一家，遇到的问题是，虽然手头的现金超过首付的35%，但在温哥华还没有工作，被认定没有偿还能力，银行不予贷款，想着此等待遇连非居民也不如，不免有点窝气。

                                    文：叶一蓓

温哥华 居不易

众所周知，温哥华，居不易，高房价，摆在那。

然而，安居乐业，是每个新移民的梦想，如何让有限的收入和不断飚升的楼价博弈？这就涉及房贷的学问了。

能从银行贷多少款、怎样合法地贷到更多款？是购房者需要解决的首要问题。

算法不同 贷款差异大

笔者近日走访大温房贷市场了解到，各银行等金融机构对家庭每月可负债比率、分期付款摊还年限及利率的算法不同，相同收入者可贷款数量会相差10万元甚至二三十万元不等，无收入者也有可能通过不同的渠道如愿购房。

银行通常依据首付款或家庭收入来评估借贷能力。当然，按照普通客户、卓越理财、VIP客户等银行账户种类的不同，也可额外获5万元至10万元不等的贷款。

如果是新移民或非居民，无需收入证明，只要求首付款的比例。相对来说，新移民的贷款简单得多，一般银行界定新移民的年限是5年，也有宽松到10年的，交足25%至30%的首付，就可申请贷款了。

不在银行划定的新移民之列、首付款不足35%时，可贷款的金额，就全由收入实力来说话了。

贷款数额 靠实力说话

一般来说，家庭年收入减去应缴地税、取暖/管理费、其他贷款/信用卡最少月还款、利率等，就可以大概知道能贷款的数额；也有直接用家庭月收入乘以可负债比率，来计算可负担贷款的。以家庭年收入5万元为例，从银行可贷到的金额是26万元，如果首付交5万元，能买到价格31万元的房子。

然而，区区31万元又怎能在温哥华买到“房子”呢？但银行一本正经，没有回旋余地，有心置业者惟有望“房”长叹了。其实，为了能借到更多的钱买更大的房子，业主们还有其他的选择，即向活跃在房贷市场的小型金融机构如房贷银行银行Mortgage Banker和房贷经纪Mortgage Broker求助。

货比三家 顺利买到心仪房

由于林先生对仅能贷“35万元”的不满，他决定到第二家银行咨询，这时贷款额又多了5万元。为了能贷到更多的款，林先生利用公休假时间，走遍了大温地区办理房屋贷款的金融机构，工夫不负有心人，他们最终从Broker那里拿到了55万元贷款的银行申请预授信。住进新屋的林先生无不感慨地说，好在没有轻言妥协，否则不知何年何月才买得起这样相对舒适的城市屋。转变观念、货比三家，适用于国内国外、各行各业呀。

而从多伦多来的周先生，也几经周折后，好不容易在一家金融机构帮助下，找到适合他们的贷款计划，顺利地买到了房。

资深贷款专家同时提醒，借贷者正式申请银行预授信需格外谨慎。银行办理这一业务前要到中央信贷机构了解贷款人的信用记录，650分为合格（650分，是一般人三至四年良好信用的积分），银行每了解一次，申请者信用分数会被扣2至3分，如果多家银行都去了解的话，有可能让原来刚刚踩到合格门槛的申请者反遭踢出门外，自己玩残了自己。

由此看来，如果首付和收入都达到银行的贷款标准，银行传统意义的正规、安全，会令人放心；贷款条件不是那么完美的话，Broker或许可以圆你的购房梦。

          Mortgage Banke与Mortgage Broker

Mortgage Banker指的是银行房贷承办人，也即房地产抵押合约的贷方，或直接借出贷款的一方 ；Mortgage Broker指的是房贷经纪人，负责帮助客户比较各家银行贷款条件，为客户找到最合适、划算的银行贷款套餐。
    从定义中，便可以发现两者的区别。真正的Mortgage Broker需要根据客户的具体情况，帮助客户比较各家银行的产品，从中找出适合客户的产品。从某种意义上来说，Mortgage Broker是consultant，他需要给客户专业的意见。所以Banker和Broker的区别在于Broker可以提供更广泛的产品服务，而Banker对于自己的产品更为专业。

Banker是银行雇员，Broker则是纯粹的经纪人，通过完成借贷合约，在相关银行提取佣金，对客户的服务却是免费的。

购房者挑选broker时，应该尽量提防两各种情况，一是见面就推荐产品的，说明他代理的银行有限，没有太多的好产品可以提供；二是名片上只有一个手机号码，办公室地址不详，或者办公室地址就是家庭住址的，万一发生不愉快的事情，也不至于跑了和尚又跑了庙。