有人给出了现金买投资房计算回报率的公式：

（现金买投资房产）投资回报率  = （10月的租金 – 一年的各种花费）/ 买房价。

我们老中的数学很好，都知道，买房价（分母）越低，投资回报率就越高。

如果是贷款买投资房产，因素多一些，计算就复杂了，为了简化文章，这里就不讨论了。

但我说，买投资房不仅看它的投资回报率（低廉房价），还要看它的Location。在好区买到低价房产是好事，在不好区（不安全区）买到低价房可能“买来”麻烦。

拿纽约来说，位于Central Park 往南的Manhattan地区是好区，而Central Park 往北的Harlem, New York, NY 就差多了。

话说回来，亚特兰大北部的 North Fulton County, South Forsyth County 等等是好区，而亚特兰大南部的Clayton County, GA就差多了。

亚特兰大Buckhead, Atlanta, GA 是富人区之一，相当于纽约的Manhattan，那里的房价很贵。一室一厅的高层住宅Condor 就要$32万多，而且只能自住还不让出租。两室一厅的高层住宅Condor 就要$50~60多万了。用这钱在我们住的北面Forsyth County 可以买4室3卫独立的2层小洋楼了。

比起在纽约Downtown Brooklyn，同类一室一厅高层公寓的$150~$200万，亚特兰大Buckhead地区的高层公寓算是便宜多了。太多这样的比喻了，我就不一一列举，点到为止。

在我们住的Forsyth County 南部地区，小户型适用于做投资的房产Single Family House ，市场价格已经到了$25 ~ $35万，好房子抢得很厉害！这里Townhouse很少，Condor就更别提了，即使有些Townhouse，多有出租限制，这里和纽约不一样。

这里的房价已经比纽约便宜很多了，就这市场价格$25 ~ $35万的SFH房产，外地的投资人还砍价一半，想买$8~$12万的投资房，可能有么？恐怕那地方你要雇用专业的保安，你（你的租户）才敢住在那里。

高额投资回报常常带有“隐含”的高风险，不能单凭“所谓” 高额投资回报率，还要看房产的Location 在哪里。

下面是我在一个房地产投资群里与大家的对话：

NJ地产经纪人：哪里都能赚钱，不光是大学城。租给学生吧，管理起来比较费心。

Willy: 现在亚特兰大的投资房产也不好买。买好的投资房子要靠抢的，一套房子出来几家报价还加价。实话实说，亚特兰大市中心downtown，还有南边的一些地方，现在都不太安全了。

前不久我带一个GA Tech 的学生去买房子，我认为GA Tech附近的区域，治安应该还可以。

我们看了两栋在GA Tech附近Home Park沿街的Town house，结果他告诉我，那里是犯罪率高发区！

我17年前上学就在 GA Tech附近住，那时我觉着 Home Park还可以呀！怎么10几年不住，就变得如此糟糕？！！

最后不得不依着他的安全感，到I-285环城公路以外的地方买了房子，因为他有车，开车到GA Tech 35 分钟。

《如何在亚特兰大买投资房》

http://blog.creaders.net/u/6980/201608/263002.html

说实话，我对做外地来亚特兰大买投资房产的人信心不足，常常是谈了半天也买不下来。

因为这些人都不是职业的买房客，他们是在北边儿工作的上班族，天天忙得很，既没有时间也没有精力，常常还没等他们过来，房子就已经Under Contract。他们不敢像亚特兰大的职业投资人，没有看房就下Offer，所以外地非职业的投资人不太好买亚特兰大的投资房。

多州地主：@亚特兰大房地产Willy Rong，你没有碰对客户。

Willy: @多州地主，你和他们不同，你是职业的投资客。没有几个人像你一样，有自己的团队，不看房子就敢下Offer，签合同，你已经是多个州的地主了。

NJ地产经纪人：@亚特兰大房地产Willy Rong，第一次投资的人都是这样的。给算好了的数据还在各种纠结中，然而人家立即Under Contract了。

NJ地产经纪人：投资者要具备有承受一定风险的能力，对自己需求很明确，看见合适的立即下手，有子弹上膛的感觉 。

Willy: 是啊，这些第一次投资人，他们只看到了亚特兰大房价便宜，但他们没有时间和精力，也没有近水楼台先得月的优势。常常犹豫来犹豫去，结果错过了很多机会。我不是想打击他们，只是想让他们知道现实情况，原谅我说的都是实话。

我写了《亚特兰大中小学文化中心北移了》，意味着安全也北移了。

http://blog.creaders.net/u/6980/201607/262383.html

多州地主：确实如此， 每次去 War Zone （敌站区）都要先祷告一番。

Willy: 2013年底，亚特兰大投资人（华人房主）傍晚时分收房租时被枪杀，因为那时租客才下班回来。就是在GA Tech西边一点的地方：Lavender Dr Nw, Atlanta, GA 30314 ，据说那里的房价他当时买的只有几万美元。

我们买投资房的目的是什么？我们要保值，防通货膨胀，我们是小本生意，赚点小钱。我们要安全第一。不能因为哪里房价低就在哪里买房？把命丢了，不值。

佛州地产：做房东不容易。我们这边前两年有一哈佛毕业的大学教授，洋人，四十几岁，因为踢了房客，被房客枪杀。

Willy: 你们北边费城的Downtown不是也发生过好多起中餐馆被持枪抢劫，甚至餐馆老板被枪杀的案件吗？

Willy: 希望能把今天的讨论整理成一篇文章，供大家参考。什么标题好？

多州地主：@亚特兰大房地产Willy Rong，“亡命之财”！

新州基督徒：祷告，奉主耶稣基督的名，求上帝赐群主的理财房地产群平安喜乐，荣主丰盛、兴旺发达！啊們！

新州基督徒：上帝没有保证人生里没有坎坷，只是保证有坎坷的时候祂会陪我们走。

新州基督徒：房东不易，頼客要命！ 把这些活生生的例子都写上去!

多州地主：@亚特兰大房地产Willy Rong ，您看我们这群响应力还是挺强的，争着给您出标题。写好后得第一给我们看哦！

Willy: 我试着看看吧，如果能把这个道理给大家讲清楚最好。

新州基督徒：大家劳命省钱买房，为防个三長两短，在这末世，鬼人诡计多，欠账赖租众，可惜许多好人一命呜呼……上帝啊，求祢怜悯！

买房客甲：期待@亚特兰大房地产Willy Rong 给我们带来更多专业文章，分享你的感受。

大普林区地产：@亚特兰大房地产Willy Rong，投资有风险，轻者伤神重者丧命。

Willy: 你们这都是很好的“精句”。要想赚钱，劳神是肯定的，但不要丢命。 这和做工作挣钱一样，天上没有掉馅饼的。

《“恐怖主义”与买房安全》

http://blog.creaders.net/u/6980/201512/242637.html

上面是我2015年12月份写的文章。

2016年亚特兰大某海鲜批发店的老板娘出名了，她一人敌三匪（持枪抢劫），打死一个，打跑2人，因而一战成名，被誉为亚城女英雄，从而掀起了亚城乃至全美范围内华人的“拥枪”热。

费城华人力挺亚特兰大，持枪游行声势浩大，这是华人不愿再做“哑裔”的正义之举。

2016-10-15大费城华人枪友会组织枪友在费城华埠进行公开携枪游行，旨在抗议暴力犯罪。

2016年芝加哥上了“头条”了， 有4324人死于枪击案，让芝加哥成了2016年美国“最恐怖”的城市。

自2016年1月以来的芝加哥枪击案资料图  （Chicago Tribune）

Chicago Tribune提供的2016芝加哥枪击案资料图，每一个黑点代表一起枪击案。枪击案最密集的区域，为城南、城西的以非裔居民为主的社区。城南Englewood, West Englewood，Washington Park 社区为重灾区，城西Austin, East Garfield, West Garfield, North Lawndale 社区为重灾区。

哪里都有相对好安全的地方，哪里都有不安全的地方。甚至大国之间的关系也变得紧张了？难怪有人在说，第三次世界大战的危险也迫近了？

大家都感觉，这几年的安全性（感）比10几年前要差多了，这也就是为什么华人要“拥枪”保护自己。

《君子爱枪用之有道》讲座报道。

http://blog.creaders.net/u/6980/201610/270714.html

Willy: 我觉得今天大家的讨论很有意义。

在哪里都能赚钱。有句话说，吃不穷，花不穷，计划不到就受穷。

对于不熟悉亚特兰大地区的外州人，盲目投资、一味追求高投资回报率是不可取的。

你们要找当地的经纪人，推荐出好区（相对好区）的房产。好学区意味着区安全，房价自然也高，你们要（也有这个能力）买当地市场价格的房产，而不是一味地追求低房价。

人算不如天算，人的智慧是小智慧，来自上天的智慧才是大智慧！

祝大家周末愉快，2017元宵节快乐！

（这篇文章的信息量很大，希望对大家了解亚特兰大地区的安全分布有帮助。）