多倫多市長選舉結果多多倫多的房屋價格總體下行的的變化趨勢不會有影響
最近一段時期以來，加拿大不論是聯邦大選，還是省長，市長選舉都把控制多倫多和溫哥華房價作為贏得選民支持的競選口號之一。很多新移民對加拿大的政治體制認識不足，認為這裡與國內的體制差不多，政府拿房屋市場的不斷上漲房價沒有辦法，只要大家投資多倫多物業，一定會有較好的的投資回報。有些新移民甚至認為投資多倫多的房屋，就像家裡種了棵“搖錢樹”，錢會不斷地從房子裡冒出來，而且沒有任何風險。政府也對不斷高漲的房屋價格沒有任何作為。但實際上，加拿大政府是一個民選政府，一個執政黨的領袖，必須有敏銳的政治嗅覺，感應到來自社會大眾的內心呼聲。如果大多數人對不斷高企的房屋價格感到厭煩，感到不滿，那大選的結果一定會迎合社會大多人的呼聲，獲得大多數人支持的的政黨領袖會當選。就是說，這個政治體制有自我調解和解決社會問題的內在機制。最近一段時間，通過聯邦，省，和市三級政府的聯合整治。多倫多，溫哥華的房屋市場已開始下行。房屋市場這樣的變化趨勢深受廣大居民的稱讚。任何一位多倫多市長候選人不能提出與廣大多倫多市民願望相悖的政治主張，和競選綱領，而只能積極迎合大多數居民的民意，繼續調控多倫多過高的房屋價格。所以說，多倫多市長的選舉結果，不會影響當前多倫多房屋市場繼續下行的趨勢。
經濟大周期，與多倫多房屋市場投資規律性認識（見附圖一）如果你是一位房屋投資者，是應該在利率最高點買房，還是在利率最低點買房？答案應是，投資多倫多房屋應在高利率階段進入市場，在低利率階段售出物業，實現一個投資周期。而過去幾年內，人們在超低利率階段，在量化寬鬆貨幣階段買入很多高價房屋，這些物業隨着央行利率不斷上升，隨着貨幣緊縮時期的來臨，房屋價格客觀邏輯應當不斷下降，這是經濟規律。任何人也阻擋不了，當然，多倫多市長也阻擋不了。物業投資要注意考慮經濟大周期變化。理論上講，一個經濟大周期是10年左右。選擇正確的投資時機是非常關鍵的。通常物業投資的最佳時機是在一個經濟大周期利率最高，貨幣最緊縮時，房價最低的時間段投資房屋，如上圖所示的“A”點附近，此時央行利率最高，貨幣最緊縮，此時投資房屋房價較低。隨着時間的推移，隨着利率不斷走低，房屋價格不斷上升，直到“B”點，此時利率最低，房價最。“B”點是消費者進入市場時機。當大多數人進入市場開始進入市場時，當市場最火熱的時候，是房屋投資者賣房的最好時機。就像李嘉誠一樣，在房屋市場即將最火熱的時候，提前拋售手中物業。即從“A”買房，到“B”點賣房。這是一個完整投資周期。在多倫多，如果一個人有兩個房子都在“A”點買的，再在“B”賣出，那生活就輕鬆多了！從2008年美國金融危機以來，全球各國經濟體，不斷通過量化貨幣政策，伴隨逐漸降低利率的辦法發展社會經濟；但到2017年以後，情況發生反轉，以美國為主，各國都開始重視發展實體經濟，開始減稅，開始加息縮表。導致商業銀行的房貸利率逐漸上升，此時的“拐點”應該是圖中的“B”點。也是房屋價格最高點。隨着利率的不斷上升，房屋價格應有所下降。所以，此時不是投資房屋的好時機。投資的時機是非常重要的，如果一個人投資選點經常選擇“A”點附近買房屋，選擇“B”附近賣房。那投資的效益一定會好一些；反之，如果一個人投資總是選擇“B”買房屋，而在“A”賣房，那結果是相當可怕的。當前，房屋市場正在經歷央行不斷加息，不斷縮表，貨幣越來越緊縮，在次情況下，多倫多房屋價格下行趨勢是大概率現象，不論誰當選市長都很難改變！
多倫多房屋市場下行是當前宏觀經濟政策與目前實際經濟形勢發展的必然結果
從政策面來講，今後房市正面臨以下幾個不利因數。首先，省政府新出台的B20對未來的100萬以上的多倫多房屋，是絕對不利的政策，由於此政策，很多買方會由於貸款問題而望而卻步。多倫多的房屋交易量會大幅度萎縮。其次， 美聯儲，加拿大央行連續加息政策，這是對房市明顯不利美聯儲將要縮表，縮表是回收大量市場上的美元，同時向市場拋售債券。就像將“池子”里的“水抽走一些”，這必將放大央行加息的作用，自然對多倫多房市更不利。再有， 國內加強資金外流管控，嚴禁國內居民到國外買房投資。這對於多倫多房市起釜底抽薪作用，顯然這一政策對多倫多房屋市場十分不利。另外，有人認為中美貿易戰，由於美國對來自中國的進口商品加高額關稅，最終會導致中國沿海外向型出口企業大量倒閉或遷移海外，會導致成千萬級產業工人失業，間接導致城市房屋市場大量斷供，或者房價大幅度降價，引發全球房地產危機，進而誘發多倫多房屋市場大幅度降價。還有，當前大多倫多房屋市場技術層面數據，是高庫存，低成交量，價格不振已是市場常態。最後，美國國債收益率不斷升高，必將會抬高商業銀行融資成本，從而抬高MORTGAGE利率。隨着商業銀行MORTGAGE利率的攀高，房價更難回升。綜合上述不利因數，疊加在一起，近期多倫多房屋市場很難有起色。而這些對多倫多房屋市場不利政策和技術層面現狀，不論誰當選多倫多市長，都難以改變！所以，人們認為，多倫多的房價不會因為市長選舉結果而有太大的變動！（該文屬於學術探討，純屬個人觀點，不做任何人買賣房屋，和物業投資依據多倫多地產 BROKER 李軍 微信 junli64）
