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WillyRong:房子的硬件和软件.
送交者: WillyRong 2014年10月24日19:11:22 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

一直说想写一篇关于房子的硬件和软件的文章,今天忽然灵感上来了、开窍了,我正在上市(Listing) 的这栋房产难道不是一个绝好的素材吗?

为了承上启下,我还是把这栋房产再在这里描述一下,这是一个1996年建的4面砖独门独户住宅平房 (Ranch House),坐拥在一英亩(1 Acre) 的土地上,不归属于任何小区,有自己的水井(well) 和化粪池(Septic Tank)系统,因此供水排水不求人,只用电(Electric),不用天然气(Gas)。

一年新换的房顶,两年新换的空调,面朝东南,冬暖夏凉。新近油漆,超大主人套房,宽敞的厨房和家庭间 (Family Room),花岗岩台面,闪闪发光的硬木地板,开放式的布局,3 个卧室,一个书房,2 个全卫生间,巨大带围栏的后院和一个未装修的地下室,总建筑面积Sq Ft: 2,629。

交通非常方便,好学区(High: Peachtree Ridge) ,步行到Suwanee Creek公园,Publix,餐馆和邮局,很容易前往高速公路I-85,靠近Mall of Georgia购物中心。没有小区,没有社区管理费(no HOA fee),房主开价$223,000. 美元,这在地理位置十分便捷的Suwanee地区是不多见的,是很好的投资房产或是有利于第一次购房者。

下面是我要说的观点,什么是一个房产的硬件?房子的地理位置、结构、布局、总建筑面积、地块Lot的大小等,这些关键性数据控制一个房产不能变,或者很难花小钱去改变是这个房产的硬件部分。

什么是一个房产的软件?一些不尽买房人满意的地方,如需小修小补的地方、甚至一些设备能力的提升,但能够通过加适量钱改造后变得较完美的地方。

当然还有介于硬件和软件之间的模糊地带,如房顶的新旧、空调的好坏、地毯的干净、抽油烟机安装的位置,这些不是一笔小钱就可以解决的。假如房顶太旧,买了房后又没有余钱去翻新,结果“屋漏偏逢连夜雨,船迟又遇打头风”,那真是祸不单行、倒霉透了。

从上面对房产的描述可以看出,目前我正在Listing 的这栋房产在硬件方面对于某些人来说是不错的,这些就是为什么刚刚上市一个星期,已有10几拨的人来看房,明天又有几拨人预约,可为什么还没有人下Offer呢?

我说,这栋房产在软件方面需要下点功夫就可以把它变得更好,我在《投资房的三要素,仁者见仁智者见智》一文中,花了很大篇幅介绍讲解这栋房的自用水井(well) 配压力水罐系统(Pressure Tanks and Private Well Systems)和化粪池(Septic Tank)系统。这需要你有这样的知识,懂这个给排水系统。

在今天10/24/2014的Show 房当中,买方经纪人带来了一对夫妇带5个小孩子,老大好像也就10来岁,他们需要较大的空间,房价不能太贵,学区还要好,甚至也想装修地下室,他们对这栋房产有很高的兴趣,唯一担心的就是这个供水压力有点小的问题。

结果买方经纪人提出了一个方案,是否可以考虑引用公共上水系统?带着这个想法,我们大家一行10来人,浩浩荡荡的去公路边找公共上水水源,你还别说,真让我们找到了,就在这栋房产路边的另一栋房子前,有一个消防栓,哈哈,我们那个兴奋啊,就好像这栋房产他们已经买下了一样高兴,得来全不费功夫啊,只要向County (郡)申请,得到允许引入上水就能解决了。而且这自用井水还是个备用,你可以用它浇地不花水钱!

正好这另一栋房产的主人下班回家,她告诉我们,她家就是用的公共上水系统,因此引入公共上水系统将不是一个太难的问题了。

所以我说,Right Property for Right Person 这是一栋对合适的人的合适的房产,随着我尽心尽力的解释,相信找到懂这栋房产的真正价值的人已经为期不远了,你是那个合适的人吗?

总结,看房子,要从大局着眼,看房子的布局是否合理?结构是否牢固?功能是否满足使用要求?是否经过改造后能变得较完美?至于一些小的疵瑕,不要过于纠结,以免因小失大,就是一个新房子的Model House (样板房),Inspector (验房师)也会查出一些毛病。 没有完美的人,也没有十全十美的房产,适合你的就是好房产,你们说,对吗? (笑)


请参看《投资房的三要素,仁者见仁智者见智》

http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=194714


Figure 1. A conventional septic system. (传统的化粪池系统)

Figure 2. A two-compartment septic system. (双室化粪池系统)

Figure 3. Wastewater treatment and disposal in the soil. (废水处理及排放在土壤中)

自用水井(well) 配压力水罐系统(Pressure Tanks and Private Well Systems)

下面的图是我们找到的消防栓(公共上水系统接管处)

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