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夕子:风雨同舟的2014多伦多房地产
送交者: 夕子 2015年01月14日14:55:56 于 [焦点房谈] 发送悄悄话


去年是全球航空灾难年,也是自然灾害的空前频发年,就连一向太平的加拿大都遭遇了小地震。身边的朋友包括夕子自己也有一些遭遇亲人离散、情感变故、家庭问题;不过自从踏入2015,虽然天气比往年寒冷许多,但是明媚而灿烂的阳光比以往更加猛烈而纯净。


刚刚过去的2014年,HOUSE +CONDO全年的成交平均价是56万6. 整个2014年的挂牌数量同比基本都少于超过一千个。这个缺失的存货数量,导致了2014年房价上涨的速度高于往年,达到了超过6%的水平。整个2014年成交了将近9万3千个房子,和历史最高的2007年一步之遥。


虽然外面的世界瞬息万变,不可捉摸,也无法掌控。但是我们的生活是实实在在的,应该感谢居住的这片土地,和这里的人民一样,朴实,简单,纯粹,踏踏实实。不会给你巨大的惊喜,也不会让你伤悲。不会让你一夜暴富,捧你到云端;也不会让你一夜一贫如洗,一个政策命令下来,多年的积蓄被洗劫一空。


这就是为什么我们如此热爱加拿大。热爱这个慢悠悠的,保守而缓步前进的国家。


让我们再回来,看看刚刚过去的十二月份多伦多房地产市场。


十二月总共成交了4446间房子,均价是55万6,数量比去年十一月多了400个,价格比去年涨了7.0%,最终和2014年的全年平均价格基本保持一致,落在56万6。


在待售方面,十二月底共有大概一万个挂牌,比2003年十二月少了一千多个。

销售待售比,在本该处于节日气氛的十二月,依然保持在43%高位。2014年想看到40%以下的比例,只有年初的一月匆匆一瞥,其余的都在40%以上。


2014年整年强劲的表现,除了价格,还有成交数量。整个2014年成交了将近9万3千个房子,和历史最高的2007年一步之遥。我们都知道2007年是最好的一年,但是随后的2008年就发生了金融危机。我们现在的2014年会不会是最好的一年,2015又会经历滑铁卢呢?


从现在当下的基本面看,确实有几大因素已经在波及我们的房地产市场。



1. 石油价格暴跌


其实这是我们老百姓最喜闻乐见的。从前加了一箱油和最近加了一箱油,价格差很多,有次我捏着手里的receipt足足看了半天。


石油价格已经成为财经新闻头条很长一段时间了,而最近一个月的暴跌则让人瞠目结舌。11月初,我们还能看到80一桶,新闻里总是播报,俄罗斯产油的成本是85美元一桶,油价长期维持80美元一桶将伤害俄罗斯经济。之后的12月初变成了不到70美元一桶,俄罗斯成为风中飘零的野草,随时会被吹走。而圣诞节期间,跌破55,新年后跌破50,到本周一的惊人的46,油价下跌已经完全失控,似乎每天下跌3%到5%是正常行情了。


石油价格下跌主要还是情绪化反应。如果说是供给关系,那么石油价格其实在过去的5年里都维持在80到100美元一桶,而从10月份跌破90以后,产量并没有增加,全世界的石油消费能力也没有大幅减少,反而美国反复经历了寒冬,对于能源的需求应该是利好才对。市场对油价下跌各说纷纭,不过夕子觉得,官方口径不听也罢,或许市场是有一些博弈,为了某些政治或者经济目的在进行战斗。战斗的最终结果应该是一方的溃败和巨额损失,而价格最终还是要回到平均的70到90一桶。这个过程里,对于产油国加拿大势必会有一些影响,这也是最近金融市场动荡的原因之一。


2. 卡尔加里12月挂牌上市数量激增


卡尔加里过去一年房价暴涨,直接原因就是我们一直反复说的存货不足。看看卡尔加里地产局的数据,他们的售出待售比,在过去一年基本在50%左右徘徊,意味着市场上极度缺乏存货,买家不得不出高价来满足刚性需求。而市场普遍有对上涨的预期,更加进一步导致惜售的行为,使得供不应求更加恶化。然而11月和12月出现了明显的变化,12月卡尔加里市区的挂牌数量是3233,而销售数量是1083,只有三分之一了,挂牌数量比2013年12月增加了45%。这个供给的突然出现有两个信号,第一,惜售的心态转变了,或许是由于油价暴跌导致的,或许是石油公司裁员导致的刚性卖房。如果是后者,马上到来的一月二月将会更加恶化,我们立马能看到经济动荡对房价的影响力。


油价暴跌和卡尔加里的房价动荡,会不会传导到多伦多,这一点夕子持谨慎态度。首先,多伦多是一个综合城市,这里的经济支柱是服务业,金融业,制造业和房地产相关行业。石油价格仅仅会波及涉足石油或者是能源的金融机构,而大部分金融机构的投资都分散在各个领域,直接的伤害不会有那么明显。对于其他服务业和制造业,低价石油能够起到的作用是,生产成本的降低,比如市民消费在汽油上的成本降低,将会提供额外的消费能力,日常消费,或者商业活动将会短暂有所恢复。制造业将会有更大的机会,低油价换来加币大幅贬值,对于汽车制造是极大的利好,美国车厂将会明显扩大加拿大厂的生产和出口,利于美国车厂降低成本。对于多伦多周边汽车制造业集中的地区,工作机会将会增多,一段时间内兴旺发达是可期的。



3. 25万的新移民,依然蓄势待发,或已经ON THE ROAD


多伦多另外一个支柱产业,移民的到来,并没有改变。新移民政策调整来调整去,总人数并没有减少,而每次调整后,新闻依然报道说,申请移民基本还是靠抢才能排上队。每一年批准的25万新移民,三分之一还是会来多伦多,现在申请,轮候等待的时间是五年,也就是说,在队伍里有超过一百万的等待被批准的新移民,他们当中三分之一会最终到多伦多来。这也是多伦多2014年出租行情火爆的最大推手。


市中心该多少新楼盘,在交付使用的两三个月之后,就会住的满满当当,租客转向下一个即将交房的楼盘,继续寻找合适的房屋。租房市场火爆,托起了新楼盘的供给。


4. 让人最爱的终极梦想独立屋依然供不应求


你发现了吗?现在出租独立屋的越来越多,但是在市场面上出售的独立屋却并不是那么多。


独立屋的缺货状态在2015年预计将会继续。价格不断上涨,卖家越来越多不愿意出售,转而出租。租房市场又普遍活跃,进一步支持了市场缺货的状态。这个状态只有在价格上涨到一定水平,租金不能维持房屋运转,就会看到一些本想出租的房东,不得不卖掉房子,供给回到正常水平,房价才能着陆,否则,惜售的心理将继续主导独立房的上涨行情。


这样看来,2015年的房地产市场还是会有个小高潮的,因为各种因素的制约,市场的路数依然会非常理性地稳步上扬。并不会大起大落。抓住有利时机,你会拿到好Deal;敏锐观察市场,你的房子也会卖出个好价钱。我们的生活,不就图个平平稳稳,安安心心吗?2015的金羊年,希望所有夕子的读者和客户朋友们,都心想事成,富足安康。


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  插图不错  /无内容 - 皇帝没了 01/15/15 (2031)
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