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谈谈最后验房 Final Walk Through
送交者: WillyRong 2016年05月11日11:56:16 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

FinalWalkThrough_01.jpg

房地产交易很多都牵涉到法律层面上的事,虽然你可能常常没有感觉到。

就拿过户前的最后验房来说,有的买家(比如不在本地)不能亲自前来,常常要求买方Agent 代替他们验房,这里面就会有潜在的问题。

下面是一个类似的案件(Case Study),让我逐步展开,先把结论告诉你:

1. Final Walk Through 不能省,不能因为远就不去做。

2. Agent 千万不要代替 Buyer 在文件上该Buyer 签的位置上签字。

一个案例,Buyer Agent Buyer 因为房子远,没有做 Final Walk Through 就在律师楼签字过了户一栋房产。

隔了好久,Buyer 去开门,发现房子里面的很多东西都被拆走了(比如漂亮的吊灯啊,答应留下的电器呀,等等。),Buyer 不干了,找银行(可能是银行拥有的 REO- Real Estate Owned房),银行不负责。

找过户律师一查,原来合同中有一处或者几处该Buyer 签字的地方是 Agent 代签的,(我们知道,银行房除了使用我们的 GAR form 合同,还有很多附加页,为的是免责。)可能这个 Agent是在这些附加页上替 Buyer 签了字。

现在房子这样,与看房时不符,Buyer就不干了,后来就找了Agent Broker说事,自然最后该承担责任的就是这个代签字的 Agent了,他只好赔了 $8000多了事,在这个交易中,这个Agent 几乎没钱可赚。

如果他们做了 Final Walk Through,他们就会发现房子里的东西被拆走了,他们可以不签字过户。另外,Agent 代客户签字的这种现象不是少数,出了事就给自己陷进去了。

上面的故事讲完了,下面是我和我们KW 公司的Associate Broker 关于这个Case 的延伸讨论。

我们知道,在新房子过户前,也有这样一个Final Walk Through,通常是房屋过户的前7天,在Final Walk Through时,Builder (建商)要让Buyer 检查房产,Buyer 也可以自请经建商验证过的合格验房师验房,提前一两天把验房报告提交给Builder (建商)。

在验房的当天,双方(BuyerBuilder)要对检查出的问题进行确认,哪些是Builder必须修的 (比如违反 Building Code),哪些是可修可不修的,哪些是Builder 不同意修的(不是Inspection Report 标出的“Errors”,建商都必须要修,那是你一家之言,建商也可以据理力争,它们不违反Building Code)。

在双方都达成一致后,建商就要让买家在它的表格/文件上签字,常常有买家不能前来做Final Walk Through,就让Agent 替他们做并签字,这潜在的问题就出来了。

正确的做法是,买家应该找他们当地的朋友替他们做Final Walk Through并替他们在文件上签字认可,该交易的Buyer Agent 是不应该在该文件上代签的,至少我们KW 公司是这样要求我们的,就像我们KW 公司不允许我们当事的Agents 给客户做POA Power Of Attorney)的道理一样,避免给Broker 带来潜在的麻烦。

虽然听说有的小公司没有这样的要求,但我们Keller Williams Realty 公司要求严谨。我们Agent 在外做事,实际是代表Broker 在做事,Broker 会尽最大的努力保护他们的Agents,同时要求我们按照Broker的指令去做,这一点请客户理解。

如果客户实在找不到当地的朋友代他们去验房并签字,需要Buyer Agent 替他们签字,那Broker 说,客户就要签署一个由过户律师写的法律文件Amendment,类似Buyer Agent 的免责声明, 即如果Buyer Agent在最后验房中没有发现某种“Errors”或潜在的问题,Buyer Agent 没有这个责任和义务,这公平吧?也许这是一个没有办法的办法。

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