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WillyRong:再谈亚特兰大投资房
送交者: WillyRong 2017年02月10日18:51:31 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

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有人给出了现金买投资房计算回报率的公式:

(现金买投资房产)投资回报率  = 10月的租金一年的各种花费)/ 买房价。

我们老中的数学很好,都知道,买房价(分母)越低,投资回报率就越高。

如果是贷款买投资房产,因素多一些,计算就复杂了,为了简化文章,这里就不讨论了。

但我说,买投资房不仅看它的投资回报率(低廉房价),还要看它的Location。在好区买到低价房产是好事,在不好区(不安全区)买到低价房可能“买来”麻烦。

拿纽约来说,位于Central Park 往南的Manhattan地区是好区,而Central Park 往北的Harlem, New York, NY 就差多了。

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话说回来,亚特兰大北部的 North Fulton County, South Forsyth County 等等是好区,而亚特兰大南部的Clayton County, GA就差多了。

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亚特兰大Buckhead, Atlanta, GA 是富人区之一,相当于纽约的Manhattan,那里的房价很贵。一室一厅的高层住宅Condor 就要$32万多,而且只能自住还不让出租。两室一厅的高层住宅Condor 就要$50~60多万了。用这钱在我们住的北面Forsyth County 可以买43卫独立的2层小洋楼了。

比起在纽约Downtown Brooklyn,同类一室一厅高层公寓的$150~$200万,亚特兰大Buckhead地区的高层公寓算是便宜多了。太多这样的比喻了,我就不一一列举,点到为止。

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在我们住的Forsyth County 南部地区,小户型适用于做投资的房产Single Family House ,市场价格已经到了$25 ~ $35万,好房子抢得很厉害!这里Townhouse很少,Condor就更别提了,即使有些Townhouse,多有出租限制,这里和纽约不一样。

这里的房价已经比纽约便宜很多了,就这市场价格$25 ~ $35万的SFH房产,外地的投资人还砍价一半,想买$8~$12万的投资房,可能有么?恐怕那地方你要雇用专业的保安,你(你的租户)才敢住在那里。

高额投资回报常常带有“隐含”的高风险,不能单凭“所谓” 高额投资回报率,还要看房产的Location 在哪里。

下面是我在一个房地产投资群里与大家的对话:

NJ地产经纪人:哪里都能赚钱,不光是大学城。租给学生吧,管理起来比较费心。

Willy: 现在亚特兰大的投资房产也不好买。买好的投资房子要靠抢的,一套房子出来几家报价还加价。实话实说,亚特兰大市中心downtown,还有南边的一些地方,现在都不太安全了。

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前不久我带一个GA Tech 的学生去买房子,我认为GA Tech附近的区域,治安应该还可以。

我们看了两栋在GA Tech附近Home Park沿街的Town house,结果他告诉我,那里是犯罪率高发区!

17年前上学就在 GA Tech附近住,那时我觉着 Home Park还可以呀!怎么10几年不住,就变得如此糟糕?!!

最后不得不依着他的安全感,到I-285环城公路以外的地方买了房子,因为他有车,开车到GA Tech 35 分钟。

《如何在亚特兰大买投资房》

http://blog.creaders.net/u/6980/201608/263002.html

说实话,我对做外地来亚特兰大买投资房产的人信心不足,常常是谈了半天也买不下来。

因为这些人都不是职业的买房客,他们是在北边儿工作的上班族,天天忙得很,既没有时间也没有精力,常常还没等他们过来,房子就已经Under Contract。他们不敢像亚特兰大的职业投资人,没有看房就下Offer,所以外地非职业的投资人不太好买亚特兰大的投资房。

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong,你没有碰对客户。

Willy: @多州地主,你和他们不同,你是职业的投资客。没有几个人像你一样,有自己的团队,不看房子就敢下Offer,签合同,你已经是多个州的地主了。

NJ地产经纪人:@亚特兰大房地产Willy Rong,第一次投资的人都是这样的。给算好了的数据还在各种纠结中,然而人家立即Under Contract了。

NJ地产经纪人:投资者要具备有承受一定风险的能力,对自己需求很明确,看见合适的立即下手,有子弹上膛的感觉

Willy: 是啊,这些第一次投资人,他们只看到了亚特兰大房价便宜,但他们没有时间和精力,也没有近水楼台先得月的优势。常常犹豫来犹豫去,结果错过了很多机会。我不是想打击他们,只是想让他们知道现实情况,原谅我说的都是实话。

我写了《亚特兰大中小学文化中心北移了》,意味着安全也移了。

http://blog.creaders.net/u/6980/201607/262383.html

多州地主:确实如此, 每次去 War Zone (敌站区)都要先祷告一番。

Willy: 2013年底,亚特兰大投资人(华人房主)傍晚时分收房租时被枪杀,因为那时租客才下班回来。就是在GA Tech西边一点的地方:Lavender Dr Nw, Atlanta, GA 30314 ,据说那里的房价他当时买的只有几万美元。

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我们买投资房的目的是什么?我们要保值,防通货膨胀,我们是小本生意,赚点小钱。我们要安全第一。不能因为哪里房价低就在哪里买房?把命丢了,不值。

佛州地产:做房东不容易。我们这边前两年有一哈佛毕业的大学教授,洋人,四十几岁,因为踢了房客,被房客枪杀。

Willy: 你们北边费城的Downtown不是也发生过好多起中餐馆被持枪抢劫,甚至餐馆老板被枪杀的案件吗?

Willy: 希望能把今天的讨论整理成一篇文章,供大家参考。什么标题好?

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong,“亡命之财”!

新州基督徒:祷告,奉主耶稣基督的名,求上帝赐群主的理财房地产群平安喜乐,荣主丰盛、兴旺发达!啊們!

新州基督徒:上帝没有保证人生里没有坎坷,只是保证有坎坷的时候祂会陪我们走。

新州基督徒:房东不易,頼客要命! 把这些活生生的例子都写上去!

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong ,您看我们这群响应力还是挺强的,争着给您出标题。写好后得第一给我们看哦!

Willy: 我试着看看吧,如果能把这个道理给大家讲清楚最好。

新州基督徒:大家劳命省钱买房,为防个三長两短,在这末世,鬼人诡计多,欠账赖租众,可惜许多好人一命呜呼……上帝啊,求祢怜悯!

买房客甲:期待@亚特兰大房地产Willy Rong 给我们带来更多专业文章,分享你的感受。

大普林区地产:@亚特兰大房地产Willy Rong,投资有风险,轻者伤神重者丧命。

Willy: 你们这都是很好的“精句”。要想赚钱,劳神是肯定的,但不要丢命。 这和做工作挣钱一样,天上没有掉馅饼的。

《“恐怖主义”与买房安全》

http://blog.creaders.net/u/6980/201512/242637.html

上面是我201512月份写的文章。

2016年亚特兰大某海鲜批发店的老板娘出名了,她一人敌三匪(持枪抢劫),打死一个,打跑2人,因而一战成名,被誉为亚城女英雄,从而掀起了亚城乃至全美范围内华人的“拥枪”热。


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费城华人力挺亚特兰大,持枪游行声势浩大,这是华人不愿再做“哑裔”的正义之举。

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2016-10-15大费城华人枪友会组织枪友在费城华埠进行公开携枪游行,旨在抗议暴力犯罪。

2016年芝加哥上了“头条”了, 4324人死于枪击案,让芝加哥成了2016年美国“最恐怖”的城市。

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20161月以来的芝加哥枪击案资料图  Chicago Tribune

Chicago Tribune提供的2016芝加哥枪击案资料图,每一个黑点代表一起枪击案。枪击案最密集的区域,为城南、城西的以非裔居民为主的社区。城南Englewood, West EnglewoodWashington Park 社区为重灾区,城西Austin, East Garfield, West Garfield, North Lawndale 社区为重灾区。

哪里都有相对好安全的地方,哪里都有不安全的地方。甚至大国之间的关系也变得紧张了?难怪有人在说,第三次世界大战的危险也迫近了?

大家都感觉,这几年的安全性(感)比10几年前要差多了,这也就是为什么华人要“拥枪”保护自己。

《君子爱枪用之有道》讲座报道。

http://blog.creaders.net/u/6980/201610/270714.html

Willy: 我觉得今天大家的讨论很有意义。


在哪里都能赚钱。有句话说,吃不穷,花不穷,计划不到就受穷。

对于不熟悉亚特兰大地区的外州人,盲目投资、一味追求投资回报率是不可取的。

你们要找当地的经纪人,推荐出好区(相对好区)的房产。好学区意味着区安全,房价自然也高,你们要(也有这个能力)买当地市场价格的房产,而不是一味地追求低房价。

人算不如天算,人的智慧是小智慧,来自上天的智慧才是大智慧!


祝大家周末愉快,2017元宵节快乐!

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(这篇文章的信息量很大,希望对大家了解亚特兰大地区的安全分布有帮助。)

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