有人給出了現金買投資房計算回報率的公式：

（現金買投資房產）投資回報率  = （10月的租金 – 一年的各種花費）/ 買房價。

我們老中的數學很好，都知道，買房價（分母）越低，投資回報率就越高。

如果是貸款買投資房產，因素多一些，計算就複雜了，為了簡化文章，這裡就不討論了。

但我說，買投資房不僅看它的投資回報率（低廉房價），還要看它的Location。在好區買到低價房產是好事，在不好區（不安全區）買到低價房可能“買來”麻煩。

拿紐約來說，位於Central Park 往南的Manhattan地區是好區，而Central Park 往北的Harlem, New York, NY 就差多了。

話說回來，亞特蘭大北部的 North Fulton County, South Forsyth County 等等是好區，而亞特蘭大南部的Clayton County, GA就差多了。

亞特蘭大Buckhead, Atlanta, GA 是富人區之一，相當於紐約的Manhattan，那裡的房價很貴。一室一廳的高層住宅Condor 就要$32萬多，而且只能自住還不讓出租。兩室一廳的高層住宅Condor 就要$50~60多萬了。用這錢在我們住的北面Forsyth County 可以買4室3衛獨立的2層小洋樓了。

比起在紐約Downtown Brooklyn，同類一室一廳高層公寓的$150~$200萬，亞特蘭大Buckhead地區的高層公寓算是便宜多了。太多這樣的比喻了，我就不一一列舉，點到為止。

在我們住的Forsyth County 南部地區，小戶型適用於做投資的房產Single Family House ，市場價格已經到了$25 ~ $35萬，好房子搶得很厲害！這裡Townhouse很少，Condor就更別提了，即使有些Townhouse，多有出租限制，這裡和紐約不一樣。

這裡的房價已經比紐約便宜很多了，就這市場價格$25 ~ $35萬的SFH房產，外地的投資人還砍價一半，想買$8~$12萬的投資房，可能有麼？恐怕那地方你要雇用專業的保安，你（你的租戶）才敢住在那裡。

高額投資回報常常帶有“隱含”的高風險，不能單憑“所謂” 高額投資回報率，還要看房產的Location 在哪裡。

下面是我在一個房地產投資群里與大家的對話：

NJ地產經紀人：哪裡都能賺錢，不光是大學城。租給學生吧，管理起來比較費心。

Willy: 現在亞特蘭大的投資房產也不好買。買好的投資房子要靠搶的，一套房子出來幾家報價還加價。實話實說，亞特蘭大市中心downtown，還有南邊的一些地方，現在都不太安全了。

前不久我帶一個GA Tech 的學生去買房子，我認為GA Tech附近的區域，治安應該還可以。

我們看了兩棟在GA Tech附近Home Park沿街的Town house，結果他告訴我，那裡是犯罪率高發區！

我17年前上學就在 GA Tech附近住，那時我覺着 Home Park還可以呀！怎麼10幾年不住，就變得如此糟糕？！！

最後不得不依着他的安全感，到I-285環城公路以外的地方買了房子，因為他有車，開車到GA Tech 35 分鐘。

《如何在亞特蘭大買投資房》

http://blog.creaders.net/u/6980/201608/263002.html

說實話，我對做外地來亞特蘭大買投資房產的人信心不足，常常是談了半天也買不下來。

因為這些人都不是職業的買房客，他們是在北邊兒工作的上班族，天天忙得很，既沒有時間也沒有精力，常常還沒等他們過來，房子就已經Under Contract。他們不敢像亞特蘭大的職業投資人，沒有看房就下Offer，所以外地非職業的投資人不太好買亞特蘭大的投資房。

多州地主：@亞特蘭大房地產Willy Rong，你沒有碰對客戶。

Willy: @多州地主，你和他們不同，你是職業的投資客。沒有幾個人像你一樣，有自己的團隊，不看房子就敢下Offer，簽合同，你已經是多個州的地主了。

NJ地產經紀人：@亞特蘭大房地產Willy Rong，第一次投資的人都是這樣的。給算好了的數據還在各種糾結中，然而人家立即Under Contract了。

NJ地產經紀人：投資者要具備有承受一定風險的能力，對自己需求很明確，看見合適的立即下手，有子彈上膛的感覺 。

Willy: 是啊，這些第一次投資人，他們只看到了亞特蘭大房價便宜，但他們沒有時間和精力，也沒有近水樓台先得月的優勢。常常猶豫來猶豫去，結果錯過了很多機會。我不是想打擊他們，只是想讓他們知道現實情況，原諒我說的都是實話。

我寫了《亞特蘭大中小學文化中心北移了》，意味着安全也北移了。

http://blog.creaders.net/u/6980/201607/262383.html

多州地主：確實如此， 每次去 War Zone （敵站區）都要先禱告一番。

Willy: 2013年底，亞特蘭大投資人（華人房主）傍晚時分收房租時被槍殺，因為那時租客才下班回來。就是在GA Tech西邊一點的地方：Lavender Dr Nw, Atlanta, GA 30314 ，據說那裡的房價他當時買的只有幾萬美元。

我們買投資房的目的是什麼？我們要保值，防通貨膨脹，我們是小本生意，賺點小錢。我們要安全第一。不能因為哪裡房價低就在哪裡買房？把命丟了，不值。

佛州地產：做房東不容易。我們這邊前兩年有一哈佛畢業的大學教授，洋人，四十幾歲，因為踢了房客，被房客槍殺。

Willy: 你們北邊費城的Downtown不是也發生過好多起中餐館被持槍搶劫，甚至餐館老闆被槍殺的案件嗎？

Willy: 希望能把今天的討論整理成一篇文章，供大家參考。什麼標題好？

多州地主：@亞特蘭大房地產Willy Rong，“亡命之財”！

新州基督徒：禱告，奉主耶穌基督的名，求上帝賜群主的理財房地產群平安喜樂，榮主豐盛、興旺發達！啊們！

新州基督徒：上帝沒有保證人生里沒有坎坷，只是保證有坎坷的時候祂會陪我們走。

新州基督徒：房東不易，頼客要命！ 把這些活生生的例子都寫上去!

多州地主：@亞特蘭大房地產Willy Rong ，您看我們這群響應力還是挺強的，爭着給您出標題。寫好後得第一給我們看哦！

Willy: 我試着看看吧，如果能把這個道理給大家講清楚最好。

新州基督徒：大家勞命省錢買房，為防個三長兩短，在這末世，鬼人詭計多，欠賬賴租眾，可惜許多好人一命嗚呼……上帝啊，求禰憐憫！

買房客甲：期待@亞特蘭大房地產Willy Rong 給我們帶來更多專業文章，分享你的感受。

大普林區地產：@亞特蘭大房地產Willy Rong，投資有風險，輕者傷神重者喪命。

Willy: 你們這都是很好的“精句”。要想賺錢，勞神是肯定的，但不要丟命。 這和做工作掙錢一樣，天上沒有掉餡餅的。

《“恐怖主義”與買房安全》

http://blog.creaders.net/u/6980/201512/242637.html

上面是我2015年12月份寫的文章。

2016年亞特蘭大某海鮮批發店的老闆娘出名了，她一人敵三匪（持槍搶劫），打死一個，打跑2人，因而一戰成名，被譽為亞城女英雄，從而掀起了亞城乃至全美範圍內華人的“擁槍”熱。

費城華人力挺亞特蘭大，持槍遊行聲勢浩大，這是華人不願再做“啞裔”的正義之舉。

2016-10-15大費城華人槍友會組織槍友在費城華埠進行公開攜槍遊行，旨在抗議暴力犯罪。

2016年芝加哥上了“頭條”了， 有4324人死於槍擊案，讓芝加哥成了2016年美國“最恐怖”的城市。

自2016年1月以來的芝加哥槍擊案資料圖  （Chicago Tribune）

Chicago Tribune提供的2016芝加哥槍擊案資料圖，每一個黑點代表一起槍擊案。槍擊案最密集的區域，為城南、城西的以非裔居民為主的社區。城南Englewood, West Englewood，Washington Park 社區為重災區，城西Austin, East Garfield, West Garfield, North Lawndale 社區為重災區。

哪裡都有相對好安全的地方，哪裡都有不安全的地方。甚至大國之間的關係也變得緊張了？難怪有人在說，第三次世界大戰的危險也迫近了？

大家都感覺，這幾年的安全性（感）比10幾年前要差多了，這也就是為什麼華人要“擁槍”保護自己。

《君子愛槍用之有道》講座報道。

http://blog.creaders.net/u/6980/201610/270714.html

Willy: 我覺得今天大家的討論很有意義。

在哪裡都能賺錢。有句話說，吃不窮，花不窮，計劃不到就受窮。

對於不熟悉亞特蘭大地區的外州人，盲目投資、一味追求高投資回報率是不可取的。

你們要找當地的經紀人，推薦出好區（相對好區）的房產。好學區意味着區安全，房價自然也高，你們要（也有這個能力）買當地市場價格的房產，而不是一味地追求低房價。

人算不如天算，人的智慧是小智慧，來自上天的智慧才是大智慧！

祝大家周末愉快，2017元宵節快樂！

（這篇文章的信息量很大，希望對大家了解亞特蘭大地區的安全分布有幫助。）