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购新房必看!加拿大买新House真的很复杂
送交者: 阿九 2017年02月13日23:43:32 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

  买新房的好处显而易见,可以按自己的喜好设计装修,将来有升值潜力,基于以上原因,很多年轻追求生活品质的置业者和有眼光的投资者都把目光集中在买新房上。

  买新房固然有很多好处,但是买新房的过程很复杂,需要花很多时间去研究选择,如果不认真对待,可能不但没买的梦想之家,反而惹来很多麻烦和烦恼,甚至经济损失。为了让买家买到逞心如意的房子避免麻烦和损失,在这里介绍一下在加拿大多伦多买新房的程序和注意事项。

  买房是一个合法交易,需要详细的书面合同。这个合同,通常称作买卖合同,列出买主和建筑商之间达成的协议,双方的权利、限制和责任。没有详细的合同,一旦发生分歧和误解,很难解决也无法强制执行口头承诺,因为缺乏书面的证据。

  与二手房不同,加拿大多伦多买新房没有标准的买卖合同,一些建筑商采用当地建筑商协会的样板合同,很多建筑商自己起草合同,结果不同的建筑商的新房合同有所不同。

  一般来说,合同包括你,买家,你要买的房子的信息,和建筑商的行业规范,承诺,限制,声明。在同建筑商签合同之前,你一定要弄清合同包括什么,不包括什么,确保你的利益得到保护,问题得到满意的解答和疑虑得到解除。

  新房合同包括哪些内容

  多伦多新房买卖合同比二手房更复杂,这也说明在多伦多买新房比买二手房复杂。合同可能从几页纸到相当大的文件包括很多附件和明细。凭经验,越详细越好。即使是小事,也要落实到纸面,以避免误解和冲突。

  在多伦多买新房有几种方式。从大的建筑公司买,有的建筑商可以根据客户的需要建造,有土地的人可以雇人建房,拥有或租地的人可以买厂家造好的房子,买低层或高层公寓。每种情况都有各自的行业规定和要求,都反映在合同里。下面着重介绍建筑商合同中的条款。记住每个建筑商的做法都有所不同,但都要合法。建筑商的合同可能包括保护建筑商利益的条款,买房的时候要睁大眼睛。仔细读合同,详细了解合同内容,如有任何疑问和顾虑,找建筑商问清楚。在签合同之前,要找律师审阅合同。

  1、 房子的基本信息

  房型和房间号

  土地的编号(法律描述legal description)

  可能包括的附件:

  工地规划图(房子具体位置)

  平面图

  建筑师对房子的描绘

  立体图 (房子前后左右的描绘)

  规格

  建筑计划(工作图纸)

  声明

  买主和建筑商应在所有附件,明细上草签。目的是避免所有可能出现的错误。如果建筑商对房子的外观提出几个方案,确认合同是你想要的方案和细节。

  还要确认土地的面积和房子的朝向。为了避免千篇一律,营造美丽的街景,建筑商可能设计几种房型。要确认你知道你要买的是什么户型。为了与整个社区的风格匹配,有时设计方案后期会有改动。问一下建筑商你的房子会不会发生这种情况。

  注意在售楼处和售楼手册上看到的建筑师的图纸只是艺术品,不是房子准确的描绘。出于宣传目的,门,窗,墙面覆盖层和房子周围的景观可能会被美化。

  建造房子需要的材料和设备会详细列出,从木料和机械设备到门窗和洗手间的五金配件。

  通常建造图纸不是合同的一部分。微小的改动会在平面图是上做标注。可是如果你要求对房子做大的改动,修改的建筑图纸要附在合同上。如果你额外付设计和建筑费,建筑商可以为你量身定做房子,建筑图纸通常包括在合同中,买主通常对图纸有所有权。

  2、费用

  大多数建筑商会提供取代标准产品的升级产品,比如,优质地毯或高级料理台面,或额外的可选择的项目,从酒架到阳光房。买房的费用通常包括两部分:房子的实际价格和买房附带的其他费用。弄清楚标准的房子包括哪些,不包括什么。如果你是因为喜欢样板房决定买房,可是样板房可能包括一些升级产品,不包括在标准房价内。如果你不确定,让建筑商详细说明样板房里哪些是标准配备,哪些是升级产品。如果你买的房子里有租赁的设备,合同上要注明,比如热水器,锅炉或加热泵。

  你买的房子添加的升级产品应该详细列出(比如,牌子,型号,编号,颜色和价格,有些建筑商可能立及让你选择升级和附加的产品,额外的费算在房价内。很多时候,你可能以后才能有机会选择升级和额外产品,如需要会对合同做适当的修改。通常在房子交割时付额外的费用。

  GST/HST和GST/HST新房退款

  买主可以自己申请退款,或者让建筑商去领退款,也就是让加拿大税务局退税给建筑商。

  在加拿大多伦多买新房要交GST/HST;然而,房子和买主如果符合某些条件,通常有高达房价2.5%的退款。

  多伦多新房买主大多授权建筑商直接领取退款。实际上签购房合同时,买主要签一份退款转让表,退款会从房价内扣除。

  联系当地的加拿大税务部门了解更详细的信息,或访问www.ccra-adrc.gc.ca.

  付款时间表

  合同中会列出付款的时间和金额。签合同时要付定金,当所有的条件都满足后,还要追加定金。在建筑过程中,建筑商会要求按建房的进度分次付款,余款在房子交割时付清。

  不同的建筑商要求定金的金额差别很大,只要是在正常合理的范围内就可以。你要知道你交的定金是否由信托帐户管理?是否有保险?金额多大?如果你反悔想退房子,能否拿回定金。

  附件:

  价目表

  升级产品清单

  GST/HST 退款转让表

  定金收据

  建筑商可能把定金和预订款区别开来。后者是指建筑商会在短时间内为你预留一块地,给你一段时间考虑。一些建筑商在等待政府审批时,可能允许你长时间预定一个房子。

  其他费用:

  额外收费和费用

  调整

  交割费用

  可能的附件—额外收费的清单

  建筑商在交房时可能收各种费用。详细询问建筑商,为了避免交房时出现没预计到的高额收费,要求建筑商列出额外收费。额外收费可能包括,但不局限于:安装和水电煤气接通,电器连接,植树,车道二次铺沥青,新房保修,建筑商准备房契的律师费。建筑商可能会在合同中增加一个条款,当挖掘时遇到岩床或其他复杂的土地情况时要加收额外费用。一些费用是因交房时的调整引起的,比如水电煤气费,预先支付的地税和保险费(如果你接受建筑商的保险)。

  最后,你还要付许多与交割有关的费用,比如律师费,土地转让费和贷款。虽然这些费用与建筑商无关,大多数公司都会给你一个清单列出费用的预算。应该让你的律师帮你算清交房时的费用。

  3. 其他条件

  从买主的利益出发

  合同用语要易于理解,需要做什么,由谁去做,什么时候做完。

  除了资金条款,合同要包括其他条款保护买主的利益。比如在签合同之前让律师审阅。有些建筑商会在合同中加一个标准的条款。如果没有这一条款,你要在合同上加上或者加一个附件。

  还有其他的情况:比如你买新房要取决于卖掉现有的住房。或者你与建筑商签合同时你的配偶不在场,你想加一个条件,买房要得到配偶的同意。

  从建筑商的利益出发

  合同可能包含对建筑商有利的条款。比如,买房要取决于建筑商得到政府的建筑许可。或者建筑商还没拿到政府对土地分割计划的批复,如果政府不批准,就不能建房。合同里应该设定时限明确说明如果建筑商终止合同怎么办,比如退还定金。

  4. 房权的限制

  Easements在他人土地上的通行权或附属建筑权

  如果房权有任何限制,多伦多新房合同中应包含这些信息。土地分割可能会限制你对你自己的房子做改动,这些情况很重要,你需要知道。

  比如建筑商可能与市政府或其他土地拥有者有协议,这些协议要让买主知道。比如允许他人使用或进入你的土地,包括水电煤气管道、电话线、有线电视、下水的安装维修,其他居民进入你的后院。通常你在easement上不能建造永久的结构,比如花房,平台或娱乐设施。有时easement 是临时的,直到社区建设完成后。

  Covenants 协议

  协议通常规定拟可以做什么或不可以做什么,例如在后院晾衣服,栽种什么样的树,建或者拆栅栏,或者改变外墙的颜色。电视天线和空调压塑机的位置可能也有规定。有些开发商会公布详细的社区规则。

  你买房的决定可能在一定程度上取决于社区,所以你要明确社区有哪些优点,比如绿地,景观,栅栏,娱乐设施和学校。如果你想了解其他情况,比如信箱,公车站和候车亭,需要问建筑商。

  你或你的律师可能要联系当地的政府部门了解周边有没有未来规划会影响你和你的住宅。包括新建或延长的公路,工业区,商业区或住宅区。

  5. 建筑时间表

  开工和完工的时间

  建筑商应该在合同中明确开工和完工的时间,但也有例外。比如,建筑商可能等待你取消条件或政府最后的批复。在这些情况下,合同可能注明开工日期是大致的时间。多伦多新房合同会注明如果建筑商在合同签署后一定时间内不能开始施工,或买主贷款得不到批准,合同失效,定金全数返还。与建筑商确认合同上的完工日和入住的时间是临时的还是确定的时间。

  工期延迟

  多伦多新房合同中或附件里应包含如果工期延迟,买主会得到什么补偿。合同可能注明建筑商加入了新房保修项目,这个项目会处理延迟问题。无论在任何情况下,买家要弄清楚什么情况是延迟,怎么处理这个问题,建筑商怎样通知你,如果你在新房完工前必须搬出旧家怎么办。这是很关键的问题,因为你可能要与房东或你现住房的新房主商谈搬家事宜。延迟可能造成借款机构批复的利率失效。询问建筑商和提供新房保修项目的公司,如果发生延迟,怎么处理,具体的工作程序。

  可能的附件—处理延迟的具体工作程序

  建筑商和你一样不希望延迟。发生延迟的原因很多,建筑商无法控制,从坏天气到人工和材料的短缺,合同中通常会提到这些情况。如果双方事先讨论过这些可能出现的问题,并熟悉处理程序,如果发生延迟,会比较容易解决。

  6. 建筑标准

  多伦多新房合同中通常声明房子将按照省建筑法规建造,精工细作,或类似的话。某些第三方新房保修公司对建筑的做工和材料有明确规定,提供评估优点和缺陷的客观标准。

  建筑过程中参观工地

  建筑工地是危险的地方。由于省和国家在劳工,安全和疏忽等方面的立法,以及对建筑商保险担保范围要求的增加,和第三责任险范围的加大,许多建筑商限制买主参观工地。

  一些建筑商在有工作人员陪同的情况下允许买主参观工地。其他只在特定的情况下允许买主进入工地,比如决定配电盘的位置或在交工前的预检。按照法律,买主进入工地时要穿防护装备,安全帽和防护鞋。一些建筑商可能要求你签免责声明书,如果买主在参观过程中发生意外不追究建筑商的责任。

  建筑商的新房合同可能包括参观工地的限制和规定。如果没有,询问什么时候可以参观工地?需要提前多长时间通知?可以带其他人来吗?比如家人,朋友或验房师。

  还要同建筑商讨论如果参观后发现问题怎么解决。多伦多新房合同中可能规定买主不能与工人或承包商直接接触,要与指定的联系人商谈,以避免误解。

  7. 颜色的选择

  建筑商通常提供几种颜色和图案供买主选择,比如地板,壁橱和台面。一些建筑商会请有经验的室内设计师帮助买主进行选择。同时,买主可以借此机会根据自己需要更新和增加设备。根据社区的规定,买主也许可以选择外墙的颜色,材料以及门和车库的式样。

  为了保证施工进度,多伦多新房合同可能规定在一定时间内完成选择。比如你可能要在建筑许可批准前决定外墙的颜色,你可能要在签合同几周内决定室内设计的方案。这样允许建筑商提前向供应商订货,以保证按时完工。如果买主在规定的时间内未作出反应,建筑商有权替买主决定。

  8. 买主更改

  从开工到完工,新房的建造通常要花几个月的时间。在这段时间内你可能改变想法或想增加一些内容。大多数建筑商在可能的情况下允许改变,但不是所有的建筑商允许变动。某些建筑商给买主施工进度表,当某一个阶段已经完成后就不允许改变。如果你付高额的费用且不介意延迟的话,建筑商也可能允许更改。

  对房屋做的更改一般当做分别的独立的合同。所做的变动要落实到书面,双方要签字,这样做是为了避免你在电话中或在工地上同某人提出的要求没有执行,没有记录证明你提出过要求。买主可能要在签更改合同时付款,也可能在房子交割时付款。有些建筑商可能会加收改合同的手续费。

  9. 建筑商改动

  签新房合同之前,要弄清楚你在与谁打交道。选择信誉好的建筑商,询问以前的买主的买房经历,避免出现意外,分歧和接受不喜欢的方案。大多数建筑商在合同中加入条款,需要的话建筑商可以做微小的改动,不用通知买主。当然建筑商会尽量避免任何改动,但有些时候,改变是不可避免的。一般来说,建筑商在材料短缺,送货延迟或某种材料或产品停止生产时,有权用同样或更好质量的材料来代替,否则房子要面临停工或延迟交割。

  多伦多新房合同中可能注明在某些情况下建筑商可以不通知买主做微小的改动,比如,房子的位置,规格,施工的细节已经外墙要经过政府的审批,买主要接受微小的变动。这些变动包括院子和房子以及房间的尺寸。没有标准的定义什么是微小的改动。合同中阐明房子的价值不能因改动而降低。关键问题是买主要了解清楚什么是合理的改动不需要通知买主?改动幅度有多大?会影响买主买房的决定吗?比如你可能意识不到车道小了6寸,可是如果门窗的数量或尺寸有改变时你要得到通知。

  如果你担心可能出现的变动,要与建筑商谈,越具体越好,这种情况发生的概率有多大?建筑商怎样定义微小和大的变动,如果发生大的变动,是否会通知你,你是否有权退房或换房,还要联系新房保修公司详细询问。以上就是在多伦多购买新房需注意的所有合同事项,希望能对大家有所帮助。


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