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WillyRong:【小小说】稻草买家
送交者: WillyRong 2017年02月25日13:38:45 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

编者按:地产小说,内容杜撰。如有雷同,纯属巧合。

StrawBuyer_01.jpg

在学习房地产课程时,碰到过这样一个词,“Straw Buyer”,它的英文解释是,“a person who buys something on behalf of someone else in order to circumvent legal restrictions or enable fraud. 代表他人购买东西以规避法律限制或启用欺诈的人。

当时学习只是泛泛一听,从没有往心里去,没想到现实房地产交易中,还真的碰上了这样的“荒诞不经”案例,让我慢慢道来。

一个在亚特兰大学工程数学的人给我打电话,说他在加州有一栋出租房子,由于房客不交房租,搞得他很恼火,当地的一个经纪人找上他,说能替他解决这个问题,把赖租客通过法律手段赶出去,条件是他要答应把这个房子卖给这个经纪人。

这个经纪人以压低于30%的市场价和他签了Purchase and Sale Agreement (买卖合同),在Buyer的位置上,是这个经纪人的签名,并且也没有写Earnest Money (诚意金)要求,换句话说,Earnest Money $0

然后这个经纪人拿着这份合同,自己又在Zillow 做了Listing(没有在我们Agent 用的付费网站FMLSListing),以高于该合同价$1万多的价找到了一个Buyer,但房子并没有过户到他的名下,原P&S合同仍在进行中。

现在这个经纪人告诉卖家几月几号,要飞到加州去跟这个Buyer签字过户,并说如果他不飞过去,可能他拿不到钱(支票)。

他问我要不要飞过去?

我说,奇怪?!! 你和经纪人签的P&S,你应该和这个经纪人过户,而不是和所谓的另外的Buyer签字过户,你要赶快找P&S里写明的Closing Attorney问问这是怎么一回事?

你们说这桩交易正常不正常? 后来事情有了下文。

这个卖家给过户律师打了电话,律师说,没有过户房子是可以转卖第三方的,因为这个经纪人和那个买家签了一个补充协议(合同)声明了这一点。

可是疑点出来了,这个补充协议,居然没有当事卖家人的签字,他们就这样签了一个“协议中”的协议。

我说,通常我们买房子都是找与我们合心意所熟悉的过户律师,显然这个过户律师是这个经纪人找的,替他说话打圆场的,穿一条裤子的。

你现在问我怎么办?我也没办法。我不是你的合法经纪人,不能给你任何建议。

后来我把这个案子在我们亚特兰大华人经纪联盟群里分享,征求大家的意见:

有人说, 这个经纪人叫“Straw Buyer!

有人说, 三方同时过户, 这个经纪人既是买方又是卖方。

有人说, 我觉得这里至少有Ethic问题,不违法但违德。

有人说,这个Listing Agent,如果明明知道可以卖多$1万,还从卖家低买高卖, 这就不对了。

有人说, 这个Agent至少没尽到Fiduciary duty(受托责任)。

有人说,Willy,你说的三方过户的事,我最近也碰到一个类似的。

卖方要搬去外州,所以他们把房子卖给Relocation Company,然后Relocation Company成为合同上的卖方,但Title还在原屋主名下,问了Broker,这种有Relocation Company三方过户的事是正常过户。

有人问,三方过户是合法的吧? 有人回:听我的Broker说这很常见。

有人说, 那不一样,我认为,Relocation Company其实像个中介,临时hold title。在我印象里,过户律师也会临时hold一下title

Willy说,这么看来,这个案子也是合法的?大家都学到了一个知识。

Willy说,好啊,我们联盟群是个互相交流学习的大课堂,大家谁都不藏着掖着,都拿出来分享,长知识了,这很好啊!

总的来说,这个经纪人利用这个第一次卖房客不懂房地产知识的劣势,做了一单看似合法,实际不道德的“稻草买家”交易。我们可谓这个经纪人真是“高明”,连户都没有过,甚至过户费Closing Cost 都是由接盘买家来付,按通俗的话说,“空手套白狼”就赚了$1万多美子。

我们不鼓励这种损人利己的“稻草买家”交易,做经纪人还是要规规矩矩做事,老老实实做人,当然我们也不唱高调,也要生活,也要挣钱养家,但我们要遵守Real Estate License Law Ethic,没有规矩不成方圆,不然大家恶性竞争,乱套了,房地产行业的规矩也破坏了。

林子大了,什么鸟都有。故事多了,什么奇葩都闻。

天下熙熙 皆为利來,天下壤壤 皆为利往。君子爱财,取之有道。

Willy.Rong.jpg

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