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美国买房的自动加价条款
送交者: 雪樱花 2017年03月29日20:08:36 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

去年4月底开始看房,前天出了第一个购买意向书(“Offer”),其中的「自动加价条款」(Price Escalation Addendum) 很有意思,我们在中国买房的时候没听说过有这种处理方式。

这套房子是 3 个卧室、2.5 个卫生间的 Town House, 开价 32.5 万美元,对方经纪人告诉我们手里已经有 2-3 个 offer, 因此我们出价 32.6 万,比要价高 1,000 美元;因为难得信小信和我都喜欢这套房子,所以增加了自动加价条款:

  1. 如果有人的 Offer 比我们的高,则自动在对方出价的基础上加价 900 美元;

  2. 最高出价为 33.5x 万美元,比卖方要价高 1 万多美元。

比如说,虽然我们现在的出价是 32.6 万,但是有人出了 32.7 万,则我们的实际出价自动增加到 327,900;如果在 Offer 截止时间之前,又有买家出价 33 万,则我们的出价自动升高为 330,900 美元。

假如另外的买家很喜欢这套房子、志在必得,也增加了自动加价条款,那么就看谁最后的出价最高了。

当然,卖家并不总是选择最高的 Offer。

我的朋友 R 买房的时候,他看中了一套 45 万的公寓,非常喜欢。当时是卖方市场,所以他直接出价 47 万,比要价高了 2 万,卖方经纪人说这是一个 Top Offer, 非常有希望,结果第二天那套房子就卖给了另一个人。R 很失望,让自己的经纪人联系对方,问为什么没有接受自己的 Offer;对方回复说,当天有个从纽约来的华人提出现金全款购买,卖方当即接受了。

大部分 Offer 都有一些限定条件(Contingency),比如说最常见的是要房贷批准,而现金全款购买当然省了很多事情和风险,如果是急着出手的卖家,哪怕是价格比其他 Offer 低也可能会接受。

我们的 Offer 最终没有被接受,最大的可能是因为时间。卖方可能急于出手,上周四上市、周日 Open House、周一早上通知我们说当天接受 Offer、截止时间为下午 4 点,这个速度简直夸张。而我们因为各种原因,交房日期(Settlement Day)定在了两个多月之后,卖家如果是着急的话可能无法接受,尤其是在有其他不错的 Offer 的情况下。

对于自动加价条款,读者可能和我有同样的疑问:如果我把底牌(最高能接受的价格)都告诉对方了,对方为何不干脆直接按最高价卖给我,而是要和其他 Offer 竞价呢?Arlington 的经纪人 Laura 在她的博客中对此解释道,

An escalation addendum is only used if the seller receives an offer with a higher NET sales price AND acceptable terms. [...] A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.

Ex. A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.

Which means in order for you to pay $525,00 for a property, the agent/seller would have to give you proof of a net offer of $523,000. Otherwise, you could only pay $515,000 if the other offer was only $513,000.

也就是说,卖方如果要按照你的加价条款卖给你,必须提供证据,证明有另外的买家出价高于你最初的 offer,才能启用加价条款。

另外,虽然大华府地区的 Maryland, DC 和 Virginia 都有这个 Price Escalation Process,但是各州情况不一样,有些州也许没有这种流程。


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  做最诚信的买卖 - 玛莎拉蒂 06/19/17 (0)
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