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在美国,用孩子名义买房合适吗?
送交者: 诗露 2017年04月09日23:39:18 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

  外国人在美国持有物业怎样更合理呢?是用自己名义、公司名义、还是用小孩名义持有呢?

  这个问题是一个大家问的最多的问题。很多在移民的、刚移民过来的、以及在中国打算要移民的人他们在美国购置物业前共同的一个问题就是:房产应该放在谁名下?这个是大家很关注的问题。其实在中国跟美国有一个大的国情差别,中国人喜欢把房产放在孩子名下,但是美国大家不愿意这么做,这是为什么呢?因为在美国大家都知道小孩子在未成年之前是没有任何法律执行效率的。

  美国人为什么不喜欢把房子放在孩子名下呢?

  首先,孩子小的时候没有法律执行力,可是孩子大了以后过了十八岁他就完全可以作为一个大人行使各种签字法律权利。在这个时候,如果房产是在孩子的名下的话,会牵涉到一个问题:在美国任何持有房产名字的人如果本人不签字,那这个房产是卖不掉的,父母不能做任何处理。所以你失去了控制权。

  有些人会认为:我的房子反正是要给孩子的,所以也就不讲什么控制权了。但是大家没有考虑到另一个非常重要的问题: 年轻人的各方面风险比成年人要高。第一,他们可能会败掉。年轻人如果名下很多资产,喜欢乱花钱,就容易犯罪或者是走向不好的方面,这个概率很高。。做为父母辈辛苦积累下来的资产容易被腐败掉。第二,结婚。在美国离婚率很高,如果孩子跟配偶离婚,孩子的一半的资产就会被分去,因为在美国离婚,分资产是很常见的。第三,被起诉,十八岁的年轻人开车总是会比四十岁的成人风险更大,所以美国的官司非常常见,所以就会被起诉被告。所以这个时候如果被告的话,孩子名下的资产也会被搞掉的。

  最后,房产放到孩子名下,在美国还会牵扯一个赠予税的问题。

  以上原因 ”败掉离掉告掉税掉”,就是为什么美国人不愿意把房产放在孩子名下的主要原因。所以不是非常建议把房产给孩子,特别是在孩子小的时候就给他。

  那么外国人怎样在美国房地产投资以及做到比较好的税务规划呢?

  首先我们非常建议外国人在美国投资房产使用一个美国的公司,所谓的有限责任公司LLC去持有这些房地产。这在法律上的重大意义就是有限责任制。

  有限责任公司是有限责任制。假如你的房客告房东怎么办呢?这个时候他可以起诉的资产仅限于你投到这个LLC上的资产,而不会起诉到你在中国的名下的其他个人资产,以及已经在美国的其他资产。对于高净值人士,这是非常非常重要的。因为在美国,房客起诉房东这种案子是非常常见的。而且大部分的州,都是属于房客优惠州,如果房客起诉房东通常是房东输房客赢。所以,你在自己名下放一些地产在这边出租其实风险还是蛮大的。

  另外用LLC持有这个物业还有其他重要的意义:在卖这个物业的时候,房价百分之十五的税金不会被预扣,也就是说卖家不需要等到来年报税时再拿到这笔钱。用这个周期,拿去做别的投资就可以产生更高的回报率。比起预扣的税金放在国税局那里,是没有任何利息的,这个差别是非常巨大的。所以从“有限责任不会被追索、没有预扣税”这两点角度考虑,用LLC持有美国的物业是具有重大意义的,所以通常都建议客户这样做。

  来源:乐艳林,CPA,美国纽约州注册会计师、纽约鹏诚会计师事务所创始人



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