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WillyRong:什么来源的钱可以用来买房子?
送交者: WillyRong 2017年05月10日10:56:45 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

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不是什么钱都可以用来买房子的,看完了下面的叙述,你就明白了我说的意思。

常言道,“好借好还,再借不难。”所谓“借”,言下之意就是要“还”的,借钱不还就成了赖账了。“借”和“给”是两个不同的概念,给是赠,是不能要回或者说不用还回的。

为什么想起这个话题?因为一些在美找到工作不久的年轻人,开始考虑买房了,有些人钱不够,就想到了从国内“搬”钱来美买房。到底什么样的钱在什么样的情况下能用来买房子,经过咨询贷款专业人士才搞清楚。

用来买房的钱是自己挣的钱(如工资收入)?还是找人借的钱?还是家人、亲戚朋友赠送的钱?

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全额现金买房:

自己或从家人/亲戚朋友无论是“借或赠送”的钱,只要钱已到帐,能发到Closing Attorney (过户律师)的账户上,就可用来买房。全额现金买房流程是最简单的。

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贷款买房 (在2 full monthly Bank Statement Period之内):

用赠送的钱付首付,另一部分贷款买房是可以的,这赠送的钱要有从赠送者来的gift letter (礼物信)。

理论上讲,借的钱是不可以用作贷款买房首付的,因为贷款机构担心,如果这“借”的钱撤资了,你因要“还”这笔“借”的钱,而无力按期偿还贷款机构的贷款,所以贷款机构会验证你在银行账户上的每一笔存款,核实它们是不是“暂借”的钱?是不是你的合法收入?

贷款买房的首付,来自国内的赠款还是来自美国的赠款是有区别的:

来自国内的赠款通常有gift letter (礼物信)就行了,美国国税局无法向国内的赠款人征税。但来自美国的赠款,数额大到一定程度,赠款人需要向 IRS (美国国税局)填报“赠与税”税表(gift return ),如果life time exemption用完以后,就需要交赠与税(gift tax)。

为了避免赠款人交赠与税,有一个买房客把一个赠款分成了2份赠款,让原来从同一家人的一人赠款,分成了这家夫妇2人分别向他赠款,这样就避免了赠款人交赠与税,具体赠款上限是多少,需要向当地的CPA会计师核实。

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有些人以为从家人、亲戚朋友“赠”的钱,存在了自己的账户上,贷款公司就可以考虑贷款,诸不知,贷款公司会审查你帐面上的钱是从那里来的,是你合法的工资收入,还是不明款项?证明你工资的收入,有年度的W-2 表,证明你不明的款项(赠款),有gift letter 就好办了。

如果你拿不出gift letter,你的贷款审批很可能就“泡汤”,贷款迟迟批不下来,又过了Financing Contingency Period(融资应变期),你的Earnest Money (诚意金)就会被没收,所以说,在你考虑贷款买房,钱又是从国内亲戚朋友汇来的,千万记住要gift letter (礼物信)。

有一个例外,不管你是借还是别人赠款,只要这钱在你个人账户上超过2个完整月银行对账单的时期,你就不需要提供gift letter (礼物信)了,贷款公司通常只看2个月内的Bank Statement (银行对账单),所以说,“兵马未动,粮草先行。”,早早地把钱准备好是上策。

还有,对于具体情况要具体分析,请大家向有经验的loan officer事先咨询,少走弯路,不要等签了买房合同再去询问,到时搞得自己“骑虎难下”,我认识一些有经验的Loan officers,可以向你推荐。

之前写过《借鸡生蛋,以小搏大》还有《房地产中如何巧用利率杠杆》的文章,就是讲如何利用贷款买房的好处和策略,在今天看来,仍然具有现实意义。比起加州、纽约和国内的房产,亚特兰大的房价还处在低位,趁美联储今年2017没有太多加息,贷款利率仍然保持在低点,早买房,早享受,早获益,这无疑不是一个好主意。

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