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WillyRong:什麼來源的錢可以用來買房子?
送交者: WillyRong 2017年05月10日10:56:45 於 [焦點房談] 發送悄悄話

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不是什麼錢都可以用來買房子的,看完了下面的敘述,你就明白了我說的意思。

常言道,“好借好還,再借不難。”所謂“借”,言下之意就是要“還”的,借錢不還就成了賴賬了。“借”和“給”是兩個不同的概念,給是贈,是不能要回或者說不用還回的。

為什麼想起這個話題?因為一些在美找到工作不久的年輕人,開始考慮買房了,有些人錢不夠,就想到了從國內“搬”錢來美買房。到底什麼樣的錢在什麼樣的情況下能用來買房子,經過諮詢貸款專業人士才搞清楚。

用來買房的錢是自己掙的錢(如工資收入)?還是找人借的錢?還是家人、親戚朋友贈送的錢?

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全額現金買房:

自己或從家人/親戚朋友無論是“借或贈送”的錢,只要錢已到帳,能發到Closing Attorney (過戶律師)的賬戶上,就可用來買房。全額現金買房流程是最簡單的。

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貸款買房 (在2 full monthly Bank Statement Period之內):

用贈送的錢付首付,另一部分貸款買房是可以的,這贈送的錢要有從贈送者來的gift letter (禮物信)。

理論上講,借的錢是不可以用作貸款買房首付的,因為貸款機構擔心,如果這“借”的錢撤資了,你因要“還”這筆“借”的錢,而無力按期償還貸款機構的貸款,所以貸款機構會驗證你在銀行賬戶上的每一筆存款,核實它們是不是“暫借”的錢?是不是你的合法收入?

貸款買房的首付,來自國內的贈款還是來自美國的贈款是有區別的:

來自國內的贈款通常有gift letter (禮物信)就行了,美國國稅局無法向國內的贈款人徵稅。但來自美國的贈款,數額大到一定程度,贈款人需要向 IRS (美國國稅局)填報“贈與稅”稅表(gift return ),如果life time exemption用完以後,就需要交贈與稅(gift tax)。

為了避免贈款人交贈與稅,有一個買房客把一個贈款分成了2份贈款,讓原來從同一家人的一人贈款,分成了這家夫婦2人分別向他贈款,這樣就避免了贈款人交贈與稅,具體贈款上限是多少,需要向當地的CPA會計師核實。

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有些人以為從家人、親戚朋友“贈”的錢,存在了自己的賬戶上,貸款公司就可以考慮貸款,諸不知,貸款公司會審查你帳面上的錢是從那裡來的,是你合法的工資收入,還是不明款項?證明你工資的收入,有年度的W-2 表,證明你不明的款項(贈款),有gift letter 就好辦了。

如果你拿不出gift letter,你的貸款審批很可能就“泡湯”,貸款遲遲批不下來,又過了Financing Contingency Period(融資應變期),你的Earnest Money (誠意金)就會被沒收,所以說,在你考慮貸款買房,錢又是從國內親戚朋友匯來的,千萬記住要gift letter (禮物信)。

有一個例外,不管你是借還是別人贈款,只要這錢在你個人賬戶上超過2個完整月銀行對賬單的時期,你就不需要提供gift letter (禮物信)了,貸款公司通常只看2個月內的Bank Statement (銀行對賬單),所以說,“兵馬未動,糧草先行。”,早早地把錢準備好是上策。

還有,對於具體情況要具體分析,請大家向有經驗的loan officer事先諮詢,少走彎路,不要等簽了買房合同再去詢問,到時搞得自己“騎虎難下”,我認識一些有經驗的Loan officers,可以向你推薦。

之前寫過《借雞生蛋,以小搏大》還有《房地產中如何巧用利率槓桿》的文章,就是講如何利用貸款買房的好處和策略,在今天看來,仍然具有現實意義。比起加州、紐約和國內的房產,亞特蘭大的房價還處在低位,趁美聯儲今年2017沒有太多加息,貸款利率仍然保持在低點,早買房,早享受,早獲益,這無疑不是一個好主意。

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