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多伦多房产崩溃?还是你想太多了
送交者: 夕子 2017年06月26日13:13:16 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

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夏天来了,雨水开始丰富起来,每天清晨家里房前屋后的花花草草上都被大雨水洗得干干净净,草叶上的露珠透着阳光的七彩,令人心旷神怡。深深呼吸清晨的空气,有种沁人心脾的微甜,在这样美好的环境中,开始一天的晨读,然后饮一大杯的温水;换上轻便的跑鞋和宽松的运动服,从小区中出发,一直跑进附近的森林里。听流水潺潺,鸟儿鸣叫,看郁郁葱葱的林子,闻清甜的花香;每一日都感觉身心都受到洗涤,清爽又清醒。


在跑步的时候,夕子会经过一间又一间的邻里,从前很久都不见一个挂牌的房子;最近几乎每个星期都有新的吉屋出售的牌子挂起。而一两个之前还高高在上的卖方代表经纪,现在都变得极其平易近人,对于每个约看过房子的买家经纪,不停回访,拿反馈意见;敦促下offer.所谓市场越淡,挂牌的房屋越多;而市场的房源也就越多。


上周刚刚结束的《欢乐颂2》,房子其实才是幕后那个左右人情感和情绪的摆渡人。樊胜美因为房子被亲哥打上门羞辱又后来因为房产证上的名字与王柏川分手;曲筱绡的妈妈的十几份房产证令曲妈和曲爸婚姻与家庭命悬一线;就连安迪也是因为她的外祖父要留下生前所有的房产馈赠给安迪而引起她父亲太太的猜疑和一而再,再而三的挑事儿。


作为我们很多人的人生最大资本的房产,无疑是各个场合中的主角。


就连夕子本人,进入这一行后,和朋友之间的对话都变了。很久不见的旧友,打电话寒暄几句后直奔主题,你说这个房子会不会继续大跌啊?房产市场会不会崩溃呢?前几个月房价涨得那么厉害,现在市场那么清淡,是不是泡沫爆掉了?我手头里的房产咋办啊?房价上涨的时候,总是有一批分析家试图找出房价会跌的理由,而房价下跌的时候,也会有一批分析家试图找出市场稳定的原因,预测拐点,总是分析家喜欢做的事情。


5月份的房产报告刚刚出炉,各项数据相对比今年疯狂的3/4月份都有所下降,平均价格由从4月份的$920,791降至5月份的$863,910。看跌派们啧啧赞叹,看了这么多年的水晶球,如今真的要翻车了,你看,我这么多年一直没买房子租房是多么明智的选择?


无独有偶,多伦多星报(Toronto Star)有一篇文章,比较了多伦多的Condo市场和佛罗里达的Condo市场,指出在佛罗里达,8万1千块能买到的Condo,在多伦多要超过40万,证明了多伦多市场即将崩溃。但是,这位分析家忘记了一件事情,在迈阿密的海边,同样的Condo要卖到90万,而在安省的西南部,同样的Condo有大量处在5万到6万之间。他忘记了一个最重要的因素,Location, Location, Location。


当购房者走在Downtown的湖边,看着高楼林立,咖啡店和路边的小店比比皆是,大家都穿着时髦,拎好包,开好车,大片的草地上有玩轮滑的,有遛狗的;这一番景象再和401高速公路往东一个小时,中途路过的人口在3万人以内的小镇上,Downtown被涂鸦,老式的矮层Condo,还有破旧的公车站,老人家慢慢地走在街上,流浪汉在路边拣垃圾,这些不同点就是我们常常说的Neighborhood(社区),而不同的社区必然会有不同的生活方式和消费能力。在多伦多Downtown的消费能力自然远远超过3万人口的小镇,房价自然也就远远高于那些地方了。


这不是歧视,而只是从比较中给大家做出提示,可以精明地选择。多伦多Downtown平均700到800块一平方尺的Condo在过去的一年里上涨了超过22%,这个速度是高于平均速度的,所以在往后的一两年里,上涨会慢下来,甚至会停滞,但是并不代表价格会”暴跌“,因为就业,移民,通货膨胀并不会轻易变糟糕,而现在的价格也并没有像89年那样三年翻一番的疯牛狂奔,所以当基础还稳定存在,价格就不会大幅上下波动。


这和买股票是一样的道理,当市场的大方向没有变化(平均线还是多头向上),基本面没有重大改变(就业在慢慢改善,消费也在慢慢恢复)那么时间能修复过去欠下的窟窿。当然,美国的天文数字的国债还存在着,天文数字的社保基金亏空还存在着;就好象四川地震之后形成的一个个堰塞湖,到今天还挂在那里,至少现在没有决堤,没有伤害到我们,我们就不可以唱空,而只能顺势而为。至于那些唱空的调调,我们就盯住市场走势,从价格和买卖力度来提前判断基本面的变化,这样的预测才会有参考意义。


房地产的基本面是就业和人口结构。就业在很大程度上依赖于经济复苏,而这个复苏有两个最简单的指标,一个是早晨和傍晚的交通状况,另一个是股市的活跃程度。交通拥挤,就说明了就业市场火爆,工作机会多,而所有需要早上被交通堵塞折磨的朋友们,都体会过了2008年下半年痛快的高速公路驾驶,只是这个享受现在早已成为昨日黄花。股市也是一样,2008年底800点,900点的美国股市,还有120刀的苹果,80刀的高盛,1刀半的花旗银行,40刀的TD银行,都是曾经萧条的见证,而今天想要重现那个时候的萧条,简直就是黄粱美梦。


就业稳定,移民政策并不调整,以多民族为特色的多伦多,房地产业自然会维持自己的缓慢盘升,而不去理会其他的预测与指标。


有批判者会提出,夕子无视政府调控,无视将要到来的高利率,迫使一些业主出现断供。我认为,断供的原因不是高利率,也不是不痛不痒的15%的外国人购房税。要知道和温哥华相比,安省的这一刀实在还是温柔的。8月新政过后,温哥华花了3个月恢复正常;8个月后的今天,温哥华又开始抢OFFER,房源又变成20年来的最低,供不应求的高热局面再次come back。


那么断供的可能是什么呢?是高利率下,通货膨胀对企业的打击,从而带来的失业。80年代以后的经济学发展,已经有能力动用政府资源,应付市场可能出现的经济波动,避免出现短期的利率飙升(那比较容易出现在集权的政府,比如津巴布韦,泰国,印尼等等)我还要拿出1980年的12%的高利率来做一个比较,在80年代出现的通胀,也愁煞了经济学家们,不过30年的风浪过来了,也没有出现理论上会有的稳定上升背景下,房地产均价暴跌50%的崩盘。唯一一次的89年狂潮后的萧条,始作俑者还是失业,以及之前的疯狂暴涨。


所以,长线来看,对新政适应后,过渡期之后市场应该是继续稳中有升;崩溃?童鞋,你想得太多了。


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