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在多伦多,投资房屋要遵循产权清晰,正现金流,流动性好
送交者: jli270 2017年11月13日08:43:17 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

在多伦多, 投资房屋要遵循产权清晰,正现金流,流动性好

大多伦多地产经纪 李军

原则之一是投资产权清晰。多伦多不同于国内,在国内,人们买房子通常不太考虑产权问题,其实大家都是买个70年使用权;但在多伦多不一样,不同物业的产权是不一样的,而且差异非常大。过去,很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前,轻率地买一个物业。十年后的今天,买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如,两家新移民,在十年前,各个方面都相同,其中一家买的是FREE HOLD的独立房;另一家买的是公寓。那十年后的今天,买独立房那家的资产已超过买公寓那家资产几十万或上百万加币。选择不同,人生不同,在多伦多,选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。

原则之二是投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解正现金流的重要性!有人说,投资有正现金流应该成为一个物业的基本原则。如果一个物业无论你如何经营,都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么,无论市场炒作多么火热,广告吹的如何好,投资人也要回避这种负现金流物业,千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业,与过去炒作亏损上市企业股票一样,最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大,每个人的工作都很辛苦,而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋,每个月给家庭带来两三千加币的负现金流,那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活,给家庭成员带来精神压力,对家庭成员的身体健康造成危害,有损家庭成员的移民生活幸福感。如果市场不断下滑,那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担,而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水,这会给投资者来说是双重损失。在GTA有正现金流的物业的城市已不多了。


原则之三,所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业,即投资者想卖掉这样的物业,上市后非常容易卖掉的物业。反之,资产流动性差物业就不一样了。虽然有些物业价格很高,但非常难发现相应买方,非常难卖掉。显然,投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的!大多数投资人基本上都是有一定资产的,生活非常宽裕的家庭。在加拿大,这种生活来之不易!千万要珍惜!新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内,使得家庭财产保值增值;绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几,二十几的投资回报。在GTA投资房屋,有些物业价格很高,但流动性很差,这样的物业上市几十天,甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业,投资风险是很大的。一旦经济下滑,或利率开始上升时,那些流动性好的物业,投资者能及时将物业上市卖掉,从而避免更大的经济损失。当前是利率较低的时期,而且将结束。美联储利率已进入上升通道,商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时,投资这种流动性差的物业,一旦感到月供会越来越沉重,投资者可能面临资金链断裂,后果很可能将导致投资者面临家庭破产结局!(本文属于学术探讨,只代表个人意见和看法,不做投资者买房卖房依据!特此申明!多伦多地产经纪 李军  微信  junli64)。


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