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如何看待多伦多投资物业“长期靠人口,中期靠土地,短期看金融”
送交者: jli270 2017年11月13日08:44:19 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

如何看待“长期靠人口,中期靠土地,短期看金融”这种说法?

多伦多地产经纪 李 军

“长期靠人口,中期靠土地,短期看金融”这种说法是完全错误的观点,带有严重误导投资者性质的促销手段。

首先,如果没有政府调节,房屋的供给速度,一般来说永远大于人口增长速度!任何一种产品的市场供给速度与需求速度之间的长期关系,决定该产品的长期市场价格走势。打个比喻,前20年,中国家庭汽车,刚刚形成规模批量生产,开始时,很多人会感到市场上买车的人多,而新车的市场供应量少,所以,市场上,有人就会抢购的,车价就会由于市场暂时供不应求而高企。但由于生产一台车的速度远远大于产生一台车的需求速度,当过经历一段时间后,市场的供需关系就会平衡,然后就是过剩。这是供给速度大于需求速度的必然的结果。结论就是只要一种生产这种商品的供给速度大于产生需求速度,长期来看,这种产品一定过剩!房屋这种产品也不例外,生产房屋的建筑材料,几乎没有稀有资源,也没有地球上短缺产品,而且基本都是大工业,大规模现代化产品,市场需求多少就能及时生产出多少的产品,所以,从建筑材料到土地,在多伦多,根本谈不上供不应求的!用这样的大路货产品建造的房屋,从资源方面就保证房屋的长期供给一定是超过需求的!因此,多伦多房屋市场的长期走势,是相当明确的,结论就是不会形成多伦多房屋短缺的局面!当前,总体上讲,中国房屋市场已严重过剩。现在只有局部几个一线,或少数二线城市的房屋有点需求。但以全国严重过剩的大工业产能,在这几个城市建设几千万户的房屋,指日可待。所以,中国一线城市的房屋过剩已经来日不多。当今,多伦多的房屋市场也开始由平衡阶段向过剩阶段转化。大多伦多市场房屋目前的形势是,销售量低迷,库存高企,价格回落。 说明,过去几十年不断涌入的新移民,不断增加的人口,并没有造成多伦多房屋短缺。反而形成目前过剩局面。当然,这种状态是动态的,阶段性的。政府的职能就是通过宏观统计数字,及时发现房屋市场过剩状态,及时通过金融,税务,财政等手段调节房屋市场供给不足,或严重过剩现象,防止房屋价格大幅度攀升,或大幅度下降,从而确保加拿大金融稳定和安全。

其次,“中期靠土地”,看起来有点靠谱,但实质上,“中期是靠社会配套设施”。多伦多的开发商比普通房屋投资者要精明的多!这里房屋开发都是项目管理。项目经理会把消费者的需求考虑的非常精细。土地当然有级差,不同区位的土地,价格不一样;一样的土地,不同时期,价格也不一样。这个道理谁都懂。但开发商更精明,开发商往往与当地政府配合,由教育局在开发商有待开发的区域建一个“IB”学校,什么大学分校了,或什么“天才班”一类的学校。这样有“优质学校”的土地才有价值!投资者和新移民就认这个,就认校区!有了这样的学校,然后,再面向发展中国家招收一些成绩好的留学生,使学校的成绩在排名上靠前一些,形成所谓的校区房。环顾大多伦多地区,哪里有这样的学校,那里的房子价格一定非常高,新移民也会越来越多,房子会越来越贵。这样,开发商和政府合作,在一片土地上建个“好学校”,使这片土地大幅度增值,还没等学校建好,土地和楼花已经就增值很多了!在这片上建的的房子不但好卖,而且会遭到来自发展中国家的移民,和投资者疯抢。不过,随着大多伦多这样的“IB学校”越来越多,好像含金量不那么高了!

最后,“短期看金融”,更贴切的说法应该是,不论短期还是长期都得看金融政策。金融政策对投资得调节作用非常大。全球一个大得金融周期大约10年左右。房屋投资的最佳点应该是利率最高点,利率即将下降还没有下降那一刻,就是紧缩政策马上要结束,即将开始要宽松量化那一刻。那一刻的房价理论上是最低,随着宽松的政策开始,央行利率越来越低,房价开始不断走高,直到宽松尾期。利率到最低点,而且马上开始要加息时,此时,市场上的房价理论上说应该最高。此时是卖房的最佳时机,此时卖房收益最大。因为利率降到最低时,市场的房屋价格最高,泡沫最大!随着加息通道的来临,房屋的价格开始下降。所以选择利率最低点,央行快要加息还没有加息时刻卖房,理论上讲,此时卖房投资者是非常聪明的,大多数投资者,是不知道在这时,或者在这个时刻附近卖房的。其结果,经历一次金融周期相当坐了一趟“过山车”,做了一次“过路财神”,空欢喜一场。白白错过一次房屋投资获得收益的机会。(本文属于学术探讨,只代表个人意见和看法,不做投资者买房卖房依据!特此申明!多伦多地产经纪 李军  微信  junli64)。


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