經濟大周期與房屋買賣時機

大多倫多地區地產經紀 李 軍

經常有人問，投資買房是在央行利率低的時候買好？還是在央行利率高的時候投資房好？在回答這個問題之前，我們首先要央行利率與房屋市場價格之間的關係。在西方成熟的市場經濟環境下，社會經濟的總供給和總的供求，和社會資源的配置主要是通過央行利率進行調節。比如說，利率上升，加元就會升值。此時，加元國際購買力加強。這種情況，非常有利於在加拿大從事進口貿易的生意發展，但不利於加拿大的產品出口到國際市場，尤其當人們使用外幣在多倫多買房子時，隨着加拿大央行利率的不斷上升，加元不斷升值，會感到多倫多的房子越來越貴；反之，當加元利率不斷下降時，加元也會相應貶值，此時，加元兌換其它國際國幣的匯率就會下降。同樣多的外幣，可以兌換更多的加幣，可以在加拿大購買更多的產品或房屋。那麼，經濟周期與多倫多房屋投資時機又有什麼關係？其實，經濟周期也就是央行的利率變化周期，就是貨幣寬鬆到緊縮的周期。理論上說，每當央行利率由寬鬆到緊縮運行一個周期，都會對房屋投資者產生重大影響。這影響主要體現在如下幾個方面；房屋市場的供求關係，房屋的市場價格，和社會財富的重新分配。

首先，央行利率周期變化，對多倫多房屋的供求會產生很大影響。這點很簡單，人們會從自身的體驗感受到，自從2008年美國金融危機以來，全球央行利率進入下降通道，利率不斷走低，有的國家甚至實行負利率政策。在這種政策情況下，商業銀行的房屋貸款利率也不斷走低。人們感到即便從銀行貸到一定額度的錢，由於利息很低，買到房屋後，每月還貸的壓力小。所以，在這十年間，在多倫多投資買房的人也越來越多，有一些的家庭買了2，3套房子，甚至更多！但如果央行的利率進入加息通道，人們的感受就會完全相反，相同額度的貸款，人們就會感到財務壓力很大，不但投資買房的欲望降低，而且還會有人賣掉自己的房子。再有，當央行利率變化時，也同時影響在多倫多海外房屋投資者。當加拿大央行提高利率時，加元對外幣升值，等於變相給海外投資者提價。從而降低海外投資者對多倫多房屋的需求。但如果加拿大央行降利率，那正好相反，會增強海外投資者對多倫多房屋的需求。因此，可以說，央行利率的變化周期就是多倫多房屋市場的供需周期。

其次，央行利率周期變化，對多倫多市場的房屋價格產生很大影響。說白了，一次央行利率變化周期，就是房屋市場價格變化周期。利率進入下降通道，利率不斷走低，房價就會進入上升通道高，房價不斷走高；反之，如果央行利率進入上升通道，利率不斷走高，那麼，多倫多的房價理應當不斷走低，這是一般人的常識。每一次利率周期變化都有兩個拐點，這兩個拐點對投資人非常重要。能否正確認識和把握這兩個拐點，理論上說，決定一個投資人的投資成功與否。第一個利率變化拐點，是利率由上升通道拐向下降通道，此時，房屋的價格應該是處於一個經濟周期的低位。理論上講，此時是買房的最好時機。一旦投資者，在此時投資買房，就像2009年那時買房的，隨着央行利率進入下降通道，利率不斷降低，房價會不斷上升。再到下一個拐點，即央行利率由下降通道拐向上升通道，利率不斷上升。此時，是投資者賣掉房屋的最好時機。因為，按照上述道理，這次拐點後，隨着利率的不斷上升，房屋價格會不斷下降。在這次拐點賣房，顯然收益最大！正確地認識一個利率周期兩個拐點，和把握好在兩個拐點買賣好房子，才能在一個經濟周期實現房屋投資的較好收益；反之，就會向過去一些人投資國內A股一樣，像做過山車一樣，錯過一次次經濟周期，錯過一次次投資收益機會。更有甚者，把兩個利率拐點用反了，該賣房時，錯誤地買一個，或幾個房子。這種房屋投資非常危險。總所周知，房屋投資帶槓桿，一旦在房價最高位接盤。隨着利率進入上升通道，房價很可能下降30%左右，這意味着帶槓桿投資房屋的家庭有可能形成負資產。所以，也有人說，一個利率變化周期也是社會財產重新分配，也是一次社會財富的大洗牌，一個千萬富翁，由於選擇錯誤的經濟周期節點過度投資物業，很可能被洗的一乾二淨！

再者，這次經濟周期與以往不同。不同之處在於，此次經濟周期的順周期較長，就是低利率時間比較長，量化，寬鬆的貨幣政策比較長。長達近十年的經濟順周期，世界各國積累大量的問題，如產能嚴重過剩，政府高額債務，房屋庫存嚴重，以至於大量閒置的樓房形成“鬼街”。更嚴重的問題是，由於信息不對稱，和輿論嚴重誤導，人們過度投資房地產業，造成房價高企，社會經濟運行成本不斷加大，最終形成對實體經濟，和製造業的擠出效應，形成空殼經濟。而且，日益上漲的房價造成發展中國家社會貧富兩極嚴重分化，社會矛盾進一步激化。所有上述問題都在中，美兩國金融界領袖眼裡。前不久，中國央行行長，以異常嚴厲的措辭警告，“過度債務和投機性投資的風險，警告過長的經濟順周期可能面臨“明斯基時刻”，而且周期性波動將放大”。當然，中國這些問題也被美聯儲長期密切關注着。這次，美國已經看準時機，開始實施加息，縮表同時進行。針對性很直接，就是對準中國的房屋市場泡沫。這次，美聯儲很謹慎，為了避免像2008年那樣，在不斷向上拉升央行利率時，注意先別將國內的經濟先拉斷。所以，人們看到，雖然美聯儲耶倫與加拿大央行都先後聲稱，即便未來經濟發展不那麼令人滿意，但加息方向不變，但加息步伐不那麼快，而是走一步，看一步，非常謹慎，先保自己不失。加拿大央行事先制定的壓力測試，就是間接告訴國民，未來要加息的方向是確定的，利率要不斷走高的，如果未來利率高，買房人就會負擔不起，那就先別買房。這是政府愛護和保護投資者一種體現！

最後，中，美兩國政府可以合作，兩國人民也可以成為朋友，但美元和人民幣可是水火不容，一山難容二虎的事情。不論過去日元，歐元，還是今天的人民幣，一旦對美元國際儲蓄貨幣地位形成挑戰，那美聯儲，甚至美國政府就會聯合擊退這個挑戰者。美元與人民幣對決的戰場，不是南海，也不是半島，更不是中東，主戰場就選擇中國的房地產，及與房地產極其相關的金融業,和政府債務。其辦法就像前些年對付俄羅斯一樣的手段，俄羅斯政府是油氣財政，俄羅斯政府的開支嚴重依賴俄羅斯的油氣出口。那美國就來個釜底抽薪，將國際市場的原油價格從150美元一桶，降到40美元一桶，幾乎將俄羅斯政府搞破產。當時，據說，中國政府預付原油款才使俄羅斯避免一劫。那這次輪到中國政府，中國政府財政不依賴石油，而是依賴房地產財政，是土地財政。這次，美聯儲出手的時機，和手段都是經過精心預演的，估計前期沙盤推演，大型計算機模擬實驗已經結束。當前，結合美國政府大規模給企業減稅，美聯儲開始連續加息，並聲稱將要開始縮表，通過縮表，使加息作用成倍放大。將全球市場的資金大量吸走。一旦全球房地產市場面臨資金短缺現象，虛高的房價必將難以為繼，資產泡沫破裂是必然的事情。

總之，當前是全球經濟大周期正在經歷一個拐點，即全球央行利率由下降通道拐向上升通道。這個拐點應該是房屋投資者及時賣掉手中房屋收穫的時節。如果此時，還有人加大投資槓桿，繼續過度投資，可能面臨非常大的投資風險。前文談過，每一次大的經濟周期，每一次利率變化周期，也是一次全球大洗牌，一次全球利益大調整，和資產的重新分配。一次選錯物業投資時節，大槓桿，逆經濟大周期的投資物業，很可能由於全球物業泡沫破裂而傾其所有。更值得注意的是，這次經濟周期恰逢中，美金融對決，美元與人民幣之間的對決戰場就是房地產業。經過美聯儲，和各國央行連續加息，縮表，一旦加拿大，美國，澳大利亞等國家優質的房地產開始大幅度降價。在這種情況下，如果中國繼續維護高房價，同時人民幣繼續堅挺。這樣，國內資產價格會虛高，國，內外房屋價格巨大落差會導致國內資本加速外逃，甚至會資本形成“管涌”外流。因此，中國只能面臨兩種選擇，選擇一，就是也加息，也縮表，降低國內房地產價格，同時保住人民幣信譽，人民幣不貶值，使人民幣繼續能國際化；第二個選擇是通過貶值人民幣，保房價，保護老百姓財產，保社會穩定。這兩種選擇都有弊端，前者，大規模降低房價，有可能誘發社會動亂；後者，大規模貶值人民幣，人民幣的國際信譽就會大損，人民幣國際化的路就自然停止。這種左右為難的選擇就是美聯儲希望的結果。結論，不論是經濟大周期，還是美元與人民幣對決，這事離我們生活較遠。但我們能做的是，就像加拿大政府提醒我們那樣，用壓力測試，測試我們自己一下，如果不合格，別過度投資買房。在當前經濟大周期轉向時，在美元，人民幣對決時，遠離戰場，遠離危險，避免過度物業投資，從而保護好新移民的家庭財產！（本文純屬學術探討，其中包含大量個人邏輯推測，難免有錯誤地方，請大家原諒。再有本文內容純屬個人觀點，不做任何人買賣房屋依據，特此聲明！作者，李 軍， 大多倫多地產經紀 微信 junli64, tel: (647)824-6916 ）.