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2018年多伦多房屋市场展望
送交者: jli270 2018年01月02日20:51:45 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

2018年多伦多房屋市场展望

 

多伦多地产经纪  

 

2018年,全球经济将进入新时代,即以美国为首的经济实体开始实施大幅度减税政策,给美国企业减负,吸引制造业,资金回流美国;同时美联储继续沿承2017年连续加息,连续缩表政策。同时,其它很多国家也接连宣布紧跟美国之后,开始减税,加息和缩表。减税有利于国家发展制造业,有利于国家发展实体经济,有利于国家经济脱虚就实。国家实体经济,制造业高度发达,国家整体实力自然得到提升。同时,经济繁荣也有利于国民增加就业。加息缩表降低资产泡沫,降低社会房屋价格,就是降低家庭和整个社会运行成本。当然,全球经济的发展是息息相关的,多伦多的房地产市场也不例外。多伦多的房地产市场与世界经济形势有着密不可分的内在联系。中东的政局动荡,国际石油市场的变化,各国政府债务,资产泡沫都会直接间接影响多伦多房市,其中对多伦多房市影响最大的因数还是美联储加息,美联储缩表,和中国的资金管控。

 

首先,央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的“调节器”,当然也是调整物业投资的“调节器”。当房屋市场的投资过热时,央行通过提高利率,从而调高商业银行的贷款利率,商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨,买房人的供房负担就会加大,加重。在多伦多,投资者就会减少投资房屋数量;反之,当房屋市场的投资不足时,央行通过降低利率,从而调低商业银行的房屋贷款利率,降低房屋投资者的物业投资成本,以此促进多伦多的房屋市场投资。所以,一般来说,房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程,房屋市场的价格相应不断下调;反之,但央行利率不断下降的过程,房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来,世界各国央行的利率进入下降通道,期间加拿大的央行利率不断下调,多伦多的房屋市场价格不断上扬,2008年多伦多50几万的独立房,到今天,已上涨到100多万。但这形势到2018年会发生更明显的变化,在加拿大连续加息的政策下,多伦多的房屋价格理应继续下行。

 

其次,美联储继续连续缩表对多伦多的房价会有不利影响。美联储缩表就是回收市场流通的过多货币,也有人称缩表为“抽水机”,说白了,缩表就是将2008年美联储为解救全球金融危机,紧急向市场注入的资金,现在开始回收,将注入的“水”再抽回来。根据历次美联储缩表的方式和结果来看,美联储缩表会对多伦多房市有不利影响。美联储缩表的方式是以主动抛售短期资产,短期国债,票据贴现为主。其结果势必改变资本市场的各种资产,国债等供求关系。随着美联储不断缩表,市场上的国债,和各种资产会越来越过剩,过剩就需降价。体现在国债方面,当国债市场过剩时,国债的收益率会变得越来越高,以吸引更多的人投资被抛售的大量国债。众所周知,美国国债的风险几乎为零,一旦美国国债的收益率攀升很高,势必吸引更多的投资者投资美国国债,同时提高各国商业银行的融资成本,自然提高多伦多投资物业的MORTGAGE利率,增加多伦多房屋投资者的日常财务负担,从而降低多伦多的房屋市场价格。

 

最后,中国的资金严格管控也会对多伦多房市有很不利的影响。2018年,伴随着美联储连续加息,缩表,和美国政府的大幅度减税政策,全球资本和企业将逐渐回流美国。这将对新兴的世界经济实体起一个釜底抽薪作用。尤其是这些年来全球量化宽松的货币政策,很多热钱流入这些新兴经济实体,形成超级资本泡沫,和房地产泡沫。一旦这些资金从这些经济实体回流美国,会对这些国家的房地产,及金融业造成重大危害。所以,2017年的全国金融会议,习主席把防范金融危险作为2018年最重要工作之一。防范金融危险的主要措施就是严控资金外流。相信2018年,从中国往外汇钱,到国外投资物业,到多伦多买房会越来越难。这必将一定程度影响多伦多的房屋市场价格。此外,加拿大政府制定的各种对海外物业投资者的加税政策,买房贷款的压力测试,和各种有关MORTGAGE新政策也会对多伦多的房市有不利影响。

 

总之,2018年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策,使全球资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下,整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重,如果人们想做小生意,租个门市房,由于房租太高,小生意的收入还不足以付房租;如果人们想做个企业,连华为都想搬出深圳,原因是房价太高。具有一流员工华为这样的企业,拼命干活的员工,在深圳买房都感到困难。那就不是企业和员工问题,而是房地产出了问题,是社会出了问题。当今,全球政府的减税政策,央行的加息缩表政策就是解决困扰实体经济发展问题,就是解决房地产泡沫问题,就是解决社会,企业运行成本过高问题。可以这样打个比喻,当今各国由于解决2008年的金融危机,都给本国经济打大量的“强心剂”,注了很多“水”,身体膀肿,行动缓慢。为此,各国都开始加息缩表,开始做肾“抽水”。这是个痛苦的过程,经过一轮一轮的加息缩表,资产泡沫会越来越小,社会,企业和,家庭的运行成本也会越来越低,经济实体机能会越来越强。但有一利必有一弊,与此同时,家庭的房屋价格也会大幅度缩水,家庭财富也会遭受大幅度减损。所以,2018年,投资多伦多的房屋,仍需谨慎!(本文仅为学术探讨,内容难免有误,不做任何人房屋买卖依据,地产经纪 李军(647)824-6916 or 微信 junli64)。

 

 


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