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劫後餘生,更加精彩的2018
送交者: 夕子 2018年01月09日14:10:35 於 [焦點房談] 發送悄悄話

相信很多人在2017年的最後一天都長舒一口氣,喔,親愛的,我們終於渡過了房地產猶如過山車一般令人心驚肉跳的2017。


充斥在各大微信文章頭條的都是,多倫多的房價跌幅創歷史之最;財富一年縮水50萬;家庭破產虧本賣房……越聽越令人絕望,越看也越讓人心寒。


不過也有人貼出這樣兩張圖,是bloomberg對比溫哥華在2016年施行外國人額外收稅的政策後到2017年的房地產變化圖;和2017年多倫多房地產施行新政後的房產變化以及由此而預測的2018年多倫多的房地產走勢。


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其實通過這張圖可以清晰地看到,目前真的是入市的最佳良機,如果一再等待,等到風起雲湧又開始烏煙瘴氣搶offer,就得不償失了。


滿懷複雜的情感回顧2017,年初的瘋狂售房,四處狼煙起,OFFER搶的真的讓人手顫抖,心兢兢。房價居然可以攀升到叫價和售出價比高達130%-140%的奇觀。政府一看形勢不對,狠下重手出台好幾個政策,還沒到暑期淡季,4月就兜頭一盆冷水澆得2017年下半年從5月開始就一直萎靡不振,2017下半年多倫多房地產開始急轉直下,多倫多所有房屋平均價格為732292加元,較4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多倫多地區的房屋銷量同比下降34.8%,至6357套。


從5大區來看,降幅也都達到雙位數:其中多倫多市和約克區降幅最大,降幅各為19.95%和19.67%;杜蘭區和荷頓區的降幅各為16.82%和14.19%;降幅最小的是皮爾區,但也達到11.28%。


若論絕對數字,幾乎每個區減幅都超過10萬,其中多倫多市獨立屋均價下滑最多,按月淨減$311,645;約克區淨減$284,716;荷頓區淨減$176,856;杜蘭區和皮爾區則各為$129,208,以及$116,771:


若與去年3月份相比,GTA地區上月獨立屋價格普遍回落,但華人聚居區似乎差別很大:比如皮爾區的密市,去年12月份比3月份的均價下滑低於GTA平均,僅為8.99%;而約克區的萬錦市,雖然12月份的均價比3月下降10.91%,但也低於GTA平均;降幅最大的要數列治文山,兩個月相比,降幅竟然高達25.62%。


僅僅看比例還看不出變化,若比較12月和3月的均價之差,這個差距就再明顯不過了:列治文山獨立屋均價下滑嚴重,12月與3月份竟然相差$470,346!而萬錦則為$183,503;密市更只有$112,792。

實際上,去年3月還不是GTA地區獨立屋價格最高之時。2017年的4月才是最高峰,當時列治文山獨立屋價格曾經衝到$188萬之多,如果與年底的12月份比較,那就不止$47萬,而是超過半個million,差不多$52萬!


$52萬是個什麼概念?要是在10年前,拿這筆錢買個獨立屋可以說輕輕鬆鬆,想當年GTA像模像樣的獨立屋的價格也不過就是$30萬,拿$50萬買獨立屋可以說是隨便挑。


怎麼說呢,任何事件都有它的兩面性。暴跌的同時也控制了瘋長的泡沫,這是件好事兒,要不然,2018年,保不齊就把2012年沒來的世界末日一起過了。


2017年的這個全年平均價格,雖然較年初略低,但是,對比2018年,又有了進步。2017年全年的平均房價82萬2比2017年的72萬9漲了8.8%,比夕子認同的5.8%到6%的幅度要高不少,數量縮減了一些,整體出入並不是很大。


售出待售比例再一次降到30%以下,但是總掛牌數量只有區區12926,證實了8月份開始慌張上市拋售的很大一批賣家,由於三個月賣不掉,選擇了繼續住在房裡,或者把房屋出租。市場價格被拋售壓力向下的動力已經明顯減弱。


整個2017年,其實很明確的可以分為兩個階段,第一個階段是4月份之前的搶Offer階段,市場上資源稀缺,買家個個摩拳擦掌,進入到搶Offer階段的買家,信心堅定者,多加10萬20萬都可以接受,只要自己喜歡這個房子。


而第二個階段是5月到12月的下跌階段,尤其以獨立屋最甚。各種政府打壓政策不僅打擊了海外買家,更重挫本地買家的積極性,同時嚇退了一批準備躍躍欲試的新買家。市場上掛牌的房屋越積越多,最終一部分賣家不得已掛出低價,接受賣出。


上漲和調整,在2017年完整地演繹了一遍,未來大部分時候,市場都會沿着這樣相似的情形繼續下去,唯一沒有出現的,只有大規模失業或者暴漲之後的泡沫破滅,一條街10戶人家,超過一半在賣房子,房價將會崩盤。


這好像是很多人心目中對於房產市場的一個預兆,因為基本上每天都會有客人打電話給夕子,憂心忡忡,好像不大難臨頭就不像話一樣。


那麼2018年可能出現什麼情況呢?讓夕子同學客觀地、理性地、大膽地給大家勾勒一個藍圖吧——


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低價房大熱!將成為寵兒


低價房包括了低價位的Condo,以及低價位的Townhouse或者單車庫的小獨立屋。其中的Townhouse和單車庫小獨立屋在2017年下半年市場調整的時期,依然有一些區域在某幾個月保持上升的態勢。原因很簡單,買房是剛性需求,家庭人口結構發生變化,就非要買賣不可,尤其對於一個越來越大的家庭來說,租房變得更加不切實際。每一次搬家,不只是對自己傷筋動骨的折磨,更加是對小孩的朋友圈一種傷害。


在2017年貸款新政帶來的調整中,一大部分受影響的買家,都隸屬於這個範疇,他們首付不多,很多是第一次購房者,在大一些的房子買不了以後,特定情況下不得不選擇小一些的房子,作為未來幾年的一個“過渡”。


還有一批買家,在貸款新政出台之後,選擇了退出買家市場,轉而租房。但是租房終究不是長遠之計,在明年租約到期之後,他們將有一部分看到市場疲軟無效的時候,陸續入市買房,成為低價房的生力軍。


在市場處於平衡市場的時候,尤其是首次購房者被人為擠出市場之後,恢復的過程里,低價房將會成為他們的目標,多人搶Offer的情況將會可能在春夏之際再現在小戶型的Condo,以及Townhouse上面。


高價房平緩!將會壓力更大


如果確定地說去年海外買家的15%附加稅是市場轉折的最大推手的話,2018年還有一個推手,就是可能出台的,央行再次加息。如果美國加息加拿大跟進,全球市場會迎來加息周期,那麼過去十年低利息的優勢可能會因此大幅度削弱。


多倫多市場中,百萬元以上的房子,在稍稍新一點的社區,以及傳統的豪宅區里比比皆是,如傳統富人區玫瑰谷,森林山這些地方,是沒有低於兩三百萬的房屋的。


對於這些地方的買家,大部分是來源於舊房升級,舊房裡面一般除了自己以前的首付,貸款被付清的部分,還有就是市場增值部分。這些價值累積在一起,就可以給買家提供豪宅超過20%的首付。


然而對於某些高薪的年輕人(做設計,做高端文化產業,做高精尖科技和金融人材),他們有可能是幾百萬房產的買家,但是讓他們高薪在短期內積攢20萬以上的現金作為首付似乎很難。這一批買家在2018年貸款新政,將被踢出局,或者選擇租,或者選擇降級,退而求其次,買低一些價位的房產。


這個高價位房屋受限制之後,平均房價將會被上游的房屋拉低,但是這個並不影響數量龐大的中低價房屋,所以這個房價下跌完全不能反映市場的供求變化,而是人為地改變了數字,市場依然還是老樣子。


所以說,2017年,因為宏觀調控,作為價格並沒有繼續飆升而有所回落的一年,我們應該趕到慶幸。


夕子講過,房價下跌,有兩個情況,一是大量的集中失業,像2007年2008年的底特律、溫莎;一是下跌之前出現過短時期的暴漲,比如1986到1989年的多倫多市場,2004到2007年的美國大部分市場,尤其與加州,佛羅里達,內華達州這些泡沫巨大的地區為巨。


多倫多,作為大都市,大規模的失業在2018年基本是不可能的事情,而市場從2005年到2017年的12年,其中包括了兩次大調整,一次是2008年,一次是2012年;除此之外,平均的增長數值大概是6%;如果拋去2017年3月高峰時期的房價離譜變態漲幅,對於多倫多過去的40年來說,平均的增長數值也就是5-6%。


這個漲幅已經持續了40年,所以不能說市場出現過度暴漲。那麼兩個因素都不能實現的話,市場將平穩地度過2018年,市場還會維持適當的活躍,在低利率和良好就業的環境下,繼續維持6%左右的上漲。


讓我們一起預祝,2018,順心順意,更加精彩!

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