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如何看今年多伦多的公寓楼市?期房和现房楼市预期如何?
送交者: jli270 2018年02月23日18:13:35 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

如何看今年多伦多的公寓楼市?期房和现房楼市预期如何?

多伦多公寓楼市今年预期发展如何?期房和现房公寓楼可能会有哪些需要分析考虑的?是否有新的政策影响?

我个人认为,今年,不论从政策层面,还是从技术层面上讲,多伦多今年的公寓楼市,不论是期房,还是现房都是不利的。

 首先,从政策层面上讲,今年有如下诸多因数对多伦多公寓楼市不利;

 1. 央行和美联储处于连续加息通道,会对公寓楼市产生不利影响。在预期加息的情况下,楼市必将会发生相应逆向变化,即楼市成交量,及成交价都会相应下降

 2. 美联储缩表对公寓楼市会产生不利影响。 随着美联储不断缩表,市场的资金会逐渐紧张,同时,伴随缩表过程中,释放大量美国国债,和其它商业债券。这势必造成债券市场供过于求,进而提高债券收益率。同时,抬高商业银行的融资成本。这样房贷利率必将升高。这种情况一定会多伦多公寓楼市产生不利影响。

3. 各国政府连续出台不利房市的政策。自从2017以来,各国政府都意思到过高的房价,和过度投机房地产现象是不利于实体经济发展的,而且对国家金融安全造成潜在的危害。所以,各国政府都不断出台政策,不让房价抬头,从而,进一步打压房屋过度投机。最近,加拿大也从财政政策,和货币政策进一步限制房屋市场价格上涨,限制海外投资多伦多房屋。如B20压力测试, 和对海外房屋投资者加税等等。这些政策会对多伦多的公寓楼市产生不利影响。

4. 国内的资金管控也会多伦多公寓楼市产生不利影响。自2017年以来,国内为维护人民币汇率稳定,和人民币国际化,对外汇储备管控非常严!而且直接声明严禁国内人员向海外汇款,到海外投资房产。这个政策也对多伦多公寓楼市不利!

 5. 独立房价格不断下降,限制了多伦多公寓的上升空间。上述诸多不利因数,近一年来,多伦多的独立房价格已经下降很多。众所周知,独立房是附在土地上的,土地是具有永久产权的;公寓则不同,没有附着土地。投资价格没有FREE HOLD的独立房大。不断下降独立房的价格自然限制了多伦多公寓的继续上涨空间。

 再者,从技术方面讲,今年,公寓市场也不看好。

1.    1月份,多伦多公寓的成交额不论是与去年1月份同期相比,还是与上两个月相比,都呈现大幅度下降。说明多伦多公寓市场上涨乏力!如附图1所示.


go01.jpg


 

2.  1月份,多伦多公寓成功售出所需的天数上升到24天,统计显示多伦多公寓成功售出率越来越低,所需天数越来越多,销售越来越难。这样现象说明多伦多公寓市场正在下行。如图2所示


go02.jpg


 

最后,多伦多公寓现房与期房之间的关系。我个人认为,一般来说,开发商在销售公寓期房时,是把未来房屋涨价因数考虑进去的,所以,期房的价格一般都高出现房的。那么,在房屋市场上行时,投资期房是不亏的,因为虽然期房价格高一些,但由于二手房价格上涨,到交房时,期房的价格可能还低于二手房的价格。这就是投资公寓楼花的意义。但现在情况相反,房屋市场下行时,二手房价格可能不断下降,到期房交房时,期房的价格还高于二手房价格。这种情况,投资公寓期房,可能要面临投资风险,和投资亏埙问题。结论是,在房屋市场下行时,投资现房优于投资期房!(本文只为本人个人观点,不做房屋买卖依据)


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