如何看今年多倫多的公寓樓市？期房和現房樓市預期如何？

多倫多公寓樓市今年預期發展如何？期房和現房公寓樓可能會有哪些需要分析考慮的？是否有新的政策影響？

我個人認為，今年，不論從政策層面，還是從技術層面上講，多倫多今年的公寓樓市，不論是期房，還是現房都是不利的。

 首先，從政策層面上講，今年有如下諸多因數對多倫多公寓樓市不利；

 1. 央行和美聯儲處於連續加息通道，會對公寓樓市產生不利影響。在預期加息的情況下，樓市必將會發生相應逆向變化，即樓市成交量，及成交價都會相應下降

 2. 美聯儲縮表對公寓樓市會產生不利影響。 隨着美聯儲不斷縮表，市場的資金會逐漸緊張，同時，伴隨縮表過程中，釋放大量美國國債，和其它商業債券。這勢必造成債券市場供過於求，進而提高債券收益率。同時，抬高商業銀行的融資成本。這樣房貸利率必將升高。這種情況一定會多倫多公寓樓市產生不利影響。

3. 各國政府連續出台不利房市的政策。自從2017以來，各國政府都意思到過高的房價，和過度投機房地產現象是不利於實體經濟發展的，而且對國家金融安全造成潛在的危害。所以，各國政府都不斷出台政策，不讓房價抬頭，從而，進一步打壓房屋過度投機。最近，加拿大也從財政政策，和貨幣政策進一步限制房屋市場價格上漲，限制海外投資多倫多房屋。如B20壓力測試， 和對海外房屋投資者加稅等等。這些政策會對多倫多的公寓樓市產生不利影響。

4. 國內的資金管控也會多倫多公寓樓市產生不利影響。自2017年以來，國內為維護人民幣匯率穩定，和人民幣國際化，對外匯儲備管控非常嚴！而且直接聲明嚴禁國內人員向海外匯款，到海外投資房產。這個政策也對多倫多公寓樓市不利！

 5. 獨立房價格不斷下降，限制了多倫多公寓的上升空間。上述諸多不利因數，近一年來，多倫多的獨立房價格已經下降很多。眾所周知，獨立房是附在土地上的，土地是具有永久產權的；公寓則不同，沒有附着土地。投資價格沒有FREE HOLD的獨立房大。不斷下降獨立房的價格自然限制了多倫多公寓的繼續上漲空間。

 再者，從技術方面講，今年，公寓市場也不看好。

1.    1月份，多倫多公寓的成交額不論是與去年1月份同期相比，還是與上兩個月相比，都呈現大幅度下降。說明多倫多公寓市場上漲乏力！如附圖1所示.

2.  1月份，多倫多公寓成功售出所需的天數上升到24天，統計顯示多倫多公寓成功售出率越來越低，所需天數越來越多，銷售越來越難。這樣現象說明多倫多公寓市場正在下行。如圖2所示

最後，多倫多公寓現房與期房之間的關係。我個人認為，一般來說，開發商在銷售公寓期房時，是把未來房屋漲價因數考慮進去的，所以，期房的價格一般都高出現房的。那麼，在房屋市場上行時，投資期房是不虧的，因為雖然期房價格高一些，但由於二手房價格上漲，到交房時，期房的價格可能還低於二手房的價格。這就是投資公寓樓花的意義。但現在情況相反，房屋市場下行時，二手房價格可能不斷下降，到期房交房時，期房的價格還高於二手房價格。這種情況，投資公寓期房，可能要面臨投資風險，和投資虧塤問題。結論是，在房屋市場下行時，投資現房優於投資期房！（本文只為本人個人觀點，不做房屋買賣依據）