多伦多的公寓还有值得投资的吗? |
送交者: jli270 2018年05月23日20:39:59 于 [焦点房谈] 发送悄悄话 |
多伦多的公寓还有值得投资的吗?
在目前的形势下,我个人认为多伦多的公寓没有投资价值。其理由如下; 即便静态来讲,在没有贷款的情况下,投资回报率为;(2000-500)*12/600000=3% 目前,与房贷利率几乎3%差不多。所以,杠杆是中性的,增加杠杆不会提高投资回报率。 2.投资公寓的机会成本分析 当前的美国国债收益率近乎3%,众所周知,美国国债的流动性要比公寓的流动性好的多,流动性几乎与现钞差不多。再有,美国国债的风险近乎于零,但投资公寓是有一定风险的。 3.未来发展趋势,按目前的经济形势发展,随着美联储进一步缩表,美国国债的收益率还有进一步上升的趋势;而随着利率的逐渐上升,公寓的回报率会逐渐下降。
当前,房贷利率正随着央行不断加息而上升,理论上,必将导致公寓价格下行。当然公寓价格下降不会与利率变化同步,而是有个时间滞后,但下降的趋势是应该确定的。
5.物业投资要注意考虑经济大周期变化。理论上讲,一个经济大周期是10年左右。选择正确的投资时机是非常关键的。通常物业投资的最佳时机是在一个经济大周期利率最高,房价最低的时间段投资公寓,如上图所示的“A”点附近,此时利率最高,此时投资公寓,房价较低。随着时间的推移,随着利率不断走低,公寓价格不断上升,直到“B”点,此时利率最低,房价最。“B”点是卖房的最好时机。从“A”买房,到“B”点卖房。是一个完整投资周期。在多伦多,如果一个人有两个房子都在“A”点买的,再在“B”卖出,那生活就轻松多了!
6.从2008年美国金融危机以来,全球各国经济体,不断通过量化货币政策,伴随逐渐降低利率的办法发展社会经济;但到2017年以后,情况发生反转,以美国为主,各国都开始重视发展实体经济,开始减税,开始加息缩表。导致商业银行的房贷利率逐渐上升,此时的“拐点”应该是图中的“B”点。也是公寓价格最高点。随着利率的不断上升,公寓价格应有所下降。所以,此时不是投资公寓的好时机。
7.投资的时机是非常重要的,如果一个人投资选点经常选择“A”点附近买公寓,选择“B”附近卖房。那投资的效益一定会好一些;反之,如果一个人投资总是选择“B”买公寓,而在“A”卖房,那结果是相当可怕的。
|
|
|
|
实用资讯 | |
|
|
一周点击热帖 | 更多>> |
|
|
一周回复热帖 |
|
|
历史上的今天:回复热帖 |
2014: | 美国家庭怎样布置温馨花园? | |
2014: | 向你介绍 FMLS - 房屋搜索系统。 | |
2013: | 房屋贷款风波–兼谈房屋贷款应注意的问 | |
2013: | 华人租客vs老外租客 | |