多倫多的公寓還有值得投資的嗎? |
送交者: jli270 2018年05月23日20:39:59 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
多倫多的公寓還有值得投資的嗎?
在目前的形勢下,我個人認為多倫多的公寓沒有投資價值。其理由如下; 即便靜態來講,在沒有貸款的情況下,投資回報率為;(2000-500)*12/600000=3% 目前,與房貸利率幾乎3%差不多。所以,槓桿是中性的,增加槓桿不會提高投資回報率。 2.投資公寓的機會成本分析 當前的美國國債收益率近乎3%,眾所周知,美國國債的流動性要比公寓的流動性好的多,流動性幾乎與現鈔差不多。再有,美國國債的風險近乎於零,但投資公寓是有一定風險的。 3.未來發展趨勢,按目前的經濟形勢發展,隨着美聯儲進一步縮表,美國國債的收益率還有進一步上升的趨勢;而隨着利率的逐漸上升,公寓的回報率會逐漸下降。
當前,房貸利率正隨着央行不斷加息而上升,理論上,必將導致公寓價格下行。當然公寓價格下降不會與利率變化同步,而是有個時間滯後,但下降的趨勢是應該確定的。
5.物業投資要注意考慮經濟大周期變化。理論上講,一個經濟大周期是10年左右。選擇正確的投資時機是非常關鍵的。通常物業投資的最佳時機是在一個經濟大周期利率最高,房價最低的時間段投資公寓,如上圖所示的“A”點附近,此時利率最高,此時投資公寓,房價較低。隨着時間的推移,隨着利率不斷走低,公寓價格不斷上升,直到“B”點,此時利率最低,房價最。“B”點是賣房的最好時機。從“A”買房,到“B”點賣房。是一個完整投資周期。在多倫多,如果一個人有兩個房子都在“A”點買的,再在“B”賣出,那生活就輕鬆多了!
6.從2008年美國金融危機以來,全球各國經濟體,不斷通過量化貨幣政策,伴隨逐漸降低利率的辦法發展社會經濟;但到2017年以後,情況發生反轉,以美國為主,各國都開始重視發展實體經濟,開始減稅,開始加息縮表。導致商業銀行的房貸利率逐漸上升,此時的“拐點”應該是圖中的“B”點。也是公寓價格最高點。隨着利率的不斷上升,公寓價格應有所下降。所以,此時不是投資公寓的好時機。
7.投資的時機是非常重要的,如果一個人投資選點經常選擇“A”點附近買公寓,選擇“B”附近賣房。那投資的效益一定會好一些;反之,如果一個人投資總是選擇“B”買公寓,而在“A”賣房,那結果是相當可怕的。
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