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多伦多的房价高吗?
送交者: jli270 2018年06月12日19:33:03 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

多伦多的房价高吗?

 

多伦多的房价目前有些偏高,理由如下;

 

在西方,当平均房价/平均年租金=10倍到20倍之间时,房价处于合理区间。目前,多伦多的平均房价/平均年租金是大于20倍的,尤其在华人集中的社区,这个比率已经超过30.  所以,目前多伦多的房价有些偏高。

换个角度说,在目前美国国债收益率3%,而且还有上涨空间。面对流动性非常好,风险近乎零,非常易于管理的美国国债,一个人投资流动性很差,风险很高,管理非常复杂的多伦多物业,投资人的投资回报期望值应该至少为5%。即,平均年租金/平均房价=1/20=5%

 

持币待购的买家多吗?

这个问题,我回答不了。我无法统计多伦多有多少人在持币待购。但我身边确实有一些人在持币待购。在2016年至2017年初,多伦多房市火热的时期,我有几个客户,在多伦多地区看房子。这期间,在美国已经传来加息,缩表的消息。我就对客户说,房价在这种货币政策下,很难维持这种火热的状态。咱们抢OFFER得谨慎一些。但有的客户信,到现在还没有买成房子;但有的客户根本不信,一看在我这里得不到确切房子将要升值的信心,而且还对房市继续不断上涨心存疑惑,客户怕失去这轮房屋投资机会,因此,转向其他对房市继续上涨有坚定信心的经纪买成房子。所以根据我身边发生的故事,我只能告诉你确实存在持币待购的买家。但这样人多不多,我就没法统计了。

 

什么时候抄底是比较合适的呢?

 

这个问题让我定量分析,得出一个具体合适买房时间。我没有这个资格预测这个时间,我相信,这个世界上,没有几个人能准确预测这具体入市时间。如果我有这个大本领,大能耐,我就不做地产经纪了,成天开车带客人看房子,多辛苦!

 

但定性分析房市的发展趋势,我还是有点专业背景,和自己的偏爱思考这方面问题,也有一点心得愿与大家分享。但先声明,本文纯属学术探讨,不做任何人房屋买卖,和物业投资依据

 

1.       在央行加息通道,商业银行房贷利率不断上升时,一般来说手持资金比投资物业要可靠

 

 

投资房屋有二重性

(1)      在利率不断下调时,投资房屋起家庭资产放大器作用,即借助于杠杆,将家庭有限资金投资物业,物业随着利率不断下调而逐渐升值。从而使家庭财产快速增值。

(2)      在利率不断上调时,投资房屋则起家庭资产缩小器作用,这时杠杆越大,家庭财产缩水的速度就越快!投资房屋的风险就越大!

(3)      在量化,宽松货币政策期间,投资房屋起家庭资产放大器作用,即借助于杠杆,将家庭有限资金投资物业,物业随着央行的货币量化宽松政策而逐渐升值。从而使家庭财产快速增值。

(4)      在加息,缩表,紧缩货币政策下,投资房屋则起家庭资产缩小器作用,这时随着紧缩政策的不断推进,家庭财产缩水的速度就快!投资房屋的泡沫破灭的可能性就越大!

(5)      此外,海外投资的规模大幅度萎缩,和政府的压力测试,房贷的严格监管都对当今的房市有不利的影响。

(6)      加元对国际货币大幅度贬值确实对多伦多房市有一点益处。


总结,当前,对多伦多房市的不利因数是,央行处于加息通道,而且美联储,加拿大央行都已申明要继续加息;美国国债收益率不但上涨,将不断抬高房屋的贷款利率;中国的海外投资的严加管控;及加拿大对房贷强化监管都对当今多伦多房市不利。而且这些政策层面的不利因数,近期没有看到有任何松动的迹象。外加技术层面,多伦多房市一年来成交价不断下调,成交量低迷,库存高企,而且这现象已是常态。这种情况,你自己判断一下,应该什么抄底合适呢?

 

 


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