大多倫多地區兩個重要板塊統計分析，2018年上半年，多倫多獨立房，YORK地區的獨立房，和YORK地區公寓都呈現價格下滑，成交量低迷，和持續長期高庫存狀態。如附圖所示。

下半年，多倫多房屋市場走向不容樂觀

首先，央行利率變化對多倫多房屋市場影響非常大。央行利率是國家經濟變化的“調節器”，當然也是調整物業投資的“調節器”。當房屋市場的投資過熱時，央行通過提高利率，從而調高商業銀行的貸款利率，商業銀行的MORTGAGE利率會相應上漲。MORTGAGE利率上漲，買房人的供房負擔就會加大，加重。在多倫多，投資者就會減少投資房屋數量；反之，當房屋市場的投資不足時，央行通過降低利率，從而調低商業銀行的房屋貸款利率，降低房屋投資者的物業投資成本，以此促進多倫多的房屋市場投資。所以，一般來說，房屋市場的價格走勢與央行利率的走勢相反。當央行利率不斷上升過程，房屋市場的價格相應不斷下調；反之，但央行利率不斷下降的過程，房屋市場的價格走勢是不斷上升的。自從2008年全球經濟危機以來，世界各國央行的利率進入下降通道，期間加拿大的央行利率不斷下調，多倫多的房屋市場價格不斷上揚，2008年多倫多50幾萬的獨立房，到今天，已上漲到100多萬。但這形勢到2018年會發生更明顯的變化，在加拿大央行，和美聯儲連續加息的政策下，下半年，多倫多的房屋價格理應繼續下行。

其次，美聯儲繼續連續縮表對多倫多的房價會有不利影響。美聯儲縮表就是回收市場流通的過多貨幣，也有人稱縮表為“抽水機”，說白了，縮表就是將2008年美聯儲為解救全球金融危機，緊急向市場注入的資金，現在開始回收，將注入的“水”再抽回來。根據歷次美聯儲縮表的方式和結果來看，美聯儲縮表會對多倫多房市有不利影響。美聯儲縮表的方式是以主動拋售短期資產，短期國債，票據貼現為主。其結果勢必改變資本市場的各種資產，國債等供求關係。隨着美聯儲不斷縮表，市場上的國債，和各種資產會越來越過剩。而且美聯儲主席還聲稱今後加息縮表要加速進行。這必然造成流動性好，無風險的美國國債市場供過於求，國債的回報率自然會上升。眾所周知，美國國債的風險幾乎為零，而且流動性非常好！一旦美國國債的收益率攀升很高，勢必吸引更多的投資者投資美國國債，同時提高各國商業銀行的融資成本，自然提高多倫多投資物業的MORTGAGE利率，增加多倫多房屋投資者的日常財務負擔，從而降低多倫多的房屋市場價格。

再者，中國的資金嚴格管控也會對多倫多房市有很不利的影響。2018年，伴隨着美聯儲連續加息，縮表，和美國政府的大幅度減稅政策，全球資本和企業將逐漸回流美國。這將對新興的世界經濟實體起一個釜底抽薪作用。尤其是這些年來全球量化寬鬆的貨幣政策，很多熱錢流入這些新興經濟實體，形成超級資本泡沫，和房地產泡沫。伴隨美聯儲加息，縮表，這些資金會逐步從這些經濟實體回流美國。這會對這些國家的房地產，及金融業造成重大危害。所以，2017年的全國金融會議，習主席把防範金融危險作為2018年最重要工作之一。防範金融危險的主要措施就是嚴控資金外流。相信2018年，從中國往外匯錢，到國外投資物業，到多倫多買房會越來越難。這必將一定程度影響多倫多的房屋市場價格。此外，加拿大政府制定的各種對海外物業投資者的加稅政策，買房貸款的壓力測試，和各種有關MORTGAGE新政策也會對多倫多下半年的房市有不利影響。

最後，中美貿易戰對多倫多房市有不利影響。中美貿易戰會全面調整國際產業分工，很多過去在中國的工廠可能會遷移到印度，巴基斯坦，孟加拉，及東南亞一些國家。造成中國大規模企業流失，和東南沿海一帶產業工人流失。這自然誘發中國大多數一線，二線城市房屋購買力大幅度下降，價格大幅度下滑。一旦中國房地產價格出現明顯下行趨勢，自然會影響全球華人對房屋市場預期，也自然會影響華人對多倫多的房屋市場預期。再有，中美貿易戰進一步演化，很可能形成中美之間金融戰，也可能造成人民幣大幅度貶值，直接影響國內對多倫多房屋的購買力。所以，中美貿易戰，對多倫多的下半年房屋市場相當不利！

總之，2018年將是多倫多房屋市場極不尋常的一年。近十年的寬鬆貨幣政策，使全球資產泡沫越吹越大。在這種泡沫經濟環境下，整個社會運行成本越來越沉重。實體經濟發展困難重重。當今，全球政府的減稅政策，央行的加息縮表政策就是解決困擾實體經濟發展問題，就是解決房地產泡沫問題，就是解決社會，企業運行成本過高問題。可以這樣打個比喻，當今各國由於解決2008年的金融危機，都給本國經濟打大量的“強心劑”，注了很多“水”，身體膀腫，行動緩慢。為此，各國都開始加息縮表，開始做腎析“抽水”。這是個痛苦的過程，經過一輪一輪的加息縮表，資產泡沫會越來越小，社會，企業和，家庭的運行成本也會越來越低，經濟實體機能會越來越強。但有一利必有一弊，與此同時，家庭的房屋價格也會大幅度縮水，家庭財富也會遭受大幅度減損。所以，2018年下半年，投資多倫多的房屋，仍需謹慎！

附圖：