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多伦多楼市能否逆风翻盘?
送交者: jli270 2018年07月15日18:28:15 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

多伦多楼市能否逆风翻盘?

 

自从20174月份,安省政府实施对海外投资者在大多伦多地区投资物业征收15%的税以来,大多伦多地区的房屋成交价格一路下滑,成交量不断萎缩,库存高企已成常态。这一现象令很多看好大多伦多地区物业的人士感到不惑和失望,也给一些在2016年底,2017年初的投资大多伦多地区物业的投资者带来不同程度经济损失。但20186月份的大多伦多地区月度统计报告结果,却出现6月份月度房屋成交量,成交价的同比,环比同时出现上涨,好转现象。为此,一些人为此认为,大多伦多地区的房屋市场是否已经触底,是否到了翻盘的时机?针对这个问题,本经纪通过近期政策层面,对大多伦多房屋市场未来走势进行分析。看一看大多伦多地区楼市能否逆风翻盘?

 

1.       中美贸易战对全球房屋市场的不利影响。

20年年来,全球华人社区的房屋市场一直处于一路高歌上涨通道,其原因是多方面的,有农村户口大规模城市化原因,有货币量化宽松原因,也有沿海外向型经济企业员工收入不断上涨原因等等。中美贸易战,将对国内沿海城市经济产生巨大影响,预计随着中美贸易战扩大化,中国可能出现如下结果;

1)      人民币大幅度贬值,诱发资金外流,导致国内房屋泡沫破裂,房屋价格大幅度下降。国人的家庭资产大幅度缩水,国人自然对海外,对多伦多的房屋投资能力会大幅度下降。

2)      美国对来自国内产品的额外关税,降低国内产品的竞争力。从而会导致全球产业重新布局。过去中国东南沿海的外向型企业可能会外迁移到劳动力成本更低的东南亚,或南亚等国家。如果这种现象发生,必然会导致中国沿海高房价城市空心化,即企业破产,产业工人失业,房价大幅度下降,家庭资产大幅度缩水,国人对海外投资,在多伦多投资房产能力自然减弱。

如果中美贸易战导致上述两种结果,直接会导致国内家庭资产大幅度缩水,对外投资能力,在多伦多买房能力下降。这自然对多伦多未来房市走向有不利影响。

 

2.  央行利率变化对多伦多房屋市场有不利影响

 

央行利率是国家经济变化的“调节器”,当然也是调整物业投资的“调节器”。当房屋市场的投资过热时,央行通过提高利率,从而调高商业银行的贷款利率,商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨,买房人的供房负担就会加大,加重。在多伦多,投资者就会减少投资房屋数量;反之,当房屋市场的投资不足时,央行通过降低利率,从而调低商业银行的房屋贷款利率,降低房屋投资者的物业投资成本,以此促进多伦多的房屋市场投资。所以,一般来说,房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程,房屋市场的价格相应不断下调;反之,但央行利率不断下降的过程,房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来,世界各国央行的利率进入下降通道,期间加拿大的央行利率不断下调,多伦多的房屋市场价格不断上扬,2008年多伦多50几万的独立房,到今天,已上涨到100多万。但这形势到2018年会发生更明显的变化,在加拿大连续加息的政策下,多伦多的房屋价格理应继续下行。

 

 

3.  美联储继续连续缩表对多伦多的房价会有不利影响

 

美联储缩表就是回收市场流通的过多货币,也有人称缩表为“抽水机”,说白了,缩表就是将2008年美联储为解救全球金融危机,紧急向市场注入的资金,现在开始回收,将注入的“水”再抽回来。根据历次美联储缩表的方式和结果来看,美联储缩表会对多伦多房市有不利影响。美联储缩表的方式是以主动抛售短期资产,短期国债,票据贴现为主。其结果势必改变资本市场的各种资产,国债等供求关系。随着美联储不断缩表,市场上的国债,和各种资产会越来越过剩,过剩就需降价。体现在国债方面,当国债市场过剩时,国债的收益率会变得越来越高,以吸引更多的人投资被抛售的大量国债。众所周知,美国国债的风险几乎为零,一旦美国国债的收益率攀升很高,势必吸引更多的投资者投资美国国债,同时提高各国商业银行的融资成本,自然提高多伦多投资物业的MORTGAGE利率,增加多伦多房屋投资者的日常财务负担,从而降低多伦多的房屋市场价格。

 

 

4.  中国的资金严格管控也会对多伦多房市有很不利的影响

 

2018年,伴随着美联储连续加息,缩表,和美国政府的大幅度减税政策,全球资本和企业将逐渐回流美国。这将对新兴的世界经济实体起一个釜底抽薪作用。尤其是这些年来全球量化宽松的货币政策,很多热钱流入这些新兴经济实体,形成超级资本泡沫,和房地产泡沫。一旦这些资金从这些经济实体回流美国,会对这些国家的房地产,及金融业造成重大危害。所以,2017年的全国金融会议,习主席把防范金融危险作为2018年最重要工作之一。防范金融危险的主要措施就是严控资金外流。相信2018年,从中国往外汇钱,到国外投资物业,到多伦多买房会越来越难。这必将一定程度影响多伦多的房屋市场价格。此外,加拿大政府制定的各种对海外物业投资者的加税政策,买房贷款的压力测试,和各种有关MORTGAGE新政策也会对多伦多的房市有不利影响。


 

5.  2018年后半年,加元将会不断升值,对多伦多房市也不利

 

加拿大央行将在未来2年内连续加息5次左右,随着加国央行连续加息,加元将不断升值。这就间接对海外来多伦多投资物业的人涨价。增加海外在多伦多买房的难度。另外,加拿大是世界主要原油出口国,加元也是“油”元。后半年,美国可能将对伊朗实施经济制裁。这必将造成全球原油供应紧张,世界原油价格会逐步上升,作为“油”元的加元也将随之逐步增值,加元对人民币,和其它外币的汇率也将上升。这也对海外投资多伦多房产的投资人有不利的影响。


 

总之,2018年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策,使全球资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下,整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重,如果人们想做小生意,租个门市房,由于房租太高,小生意的收入还不足以付房租;如果人们想做个企业,连华为都想搬出深圳,原因是房价太高。具有一流员工华为这样的企业,拼命干活的员工,在深圳买房都感到困难。那就不是企业和员工问题,而是房地产出了问题,是社会出了问题。当今,全球政府的减税政策,央行的加息缩表政策就是解决困扰实体经济发展问题,就是解决房地产泡沫问题,就是解决社会,企业运行成本过高问题。可以这样打个比喻,当今各国由于解决2008年的金融危机,都给本国经济打大量的“强心剂”,注了很多“水”,身体臃肿,行动缓慢。为此,各国都开始加息缩表,开始做肾“抽水”。这是个痛苦的过程,经过一轮一轮的加息缩表,资产泡沫会越来越小,多伦多的房屋价格会越来越低,社会,企业和,家庭的运行成本也会越来越低,经济实体机能会越来越强。但有一利必有一弊,与此同时,家庭的房屋价格也会大幅度缩水,家庭财富也会遭受大幅度减损。所以,2018年,投资多伦多的房屋,仍需谨慎!(本文仅为学术探讨,内容难免有误,不做任何人房屋买卖依据,特此声明!地产经纪 李军(647)824-6916 or 微信 junli64)。

 


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