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在多伦多,都有哪些房型的房子适合作为投资房?
送交者: jli270 2018年07月27日19:40:25 于 [焦点房谈] 发送悄悄话


在多伦多,都有哪些房型的房子适合作为投资房?

多伦多地产经纪 李 军

对于这个问题,我们要搞清楚什么叫做适合投资?经济学角度来讲,比较好的投资,一定要优于它的机会成本。机会成本,是指在面临很多选择时,当中被放弃而又价值最高的选项。机会成本,在生活中无处不在,只要有选择,就会有机会成本。同样,当人们选择投资项目时,理应把机会成本降到最低,这意味着为了现行的选择所放弃或牺牲的代价也是最少。反之,如果一个人的机会成本比非常大,甚至高于或优于现行选择,那就是一个失败的投资,或是一个不适合的投资项目。按照这个理论,我们再看一看,目前,多伦多,还有哪些房型适合作为投资房? 首先,我们需搞清楚,我们选择美国国债作为多伦多投资物业的机会成本.因为美国国债的收益率比较高,在3%左右,其二是美国国债的风险系数非常小,近乎0,最后,每国国债的收益率处于上升通道,最后,美国国债流动性特别好,随时可以到市场贴现.那人们知道,多伦多的物业流动性是相对差的,人们不可能随时把手中的房子按市场价值出售的;加之,多伦多物业投资的收益率也不高,现在平均也就3%左右。而且,随着央行连续加息,对海外投资者加税,MORTGAGE压力测试,和海外资金的严格管控,多伦多房屋投资的回报率,风险都将越来越不利。简而言之,就是多伦多房屋投资低于它的机会成本,即投资美国国债!而且,随着美国今后基建和投资的发展,随着美联储连续加息缩表,美国国债收益率可能会继续上涨。在种情况下,投资多伦多房屋不是一个好的选项!

首先,在美联储加息缩表,和加拿大央行连续加息的通道,在多伦多投资房屋,房屋很难增值,也不会有较好的现金流。在过去十年的量化宽松政策下,多伦多的房屋价格扶摇直上,一些多伦多十年前40几万的房屋,如今已上涨为140几万。房屋的泡沫非常大,在首付20%的情况下,每月,业主支付房贷和地税超过4000多加币,而房屋租金不到3000加币。意味着投资这样的房屋,投资人每月需倒贴1000加币或2000加币。过去,在多伦多房屋价格不断上涨的情况下,有些房屋投资者觉得即便每月倒贴2000加币,总体还不亏。但现在,在多伦多房屋价格总体下行时,房屋价值不断缩水,而且每月还需1000多加币倒贴。令一物业投资人望而生畏!有人说,多伦多公寓价格低,平均价格才60多万,应该会好一些吧,其实,这样的物业的回报率也很低,也就3%左右,在20%首付的情况下,大多数物业投资也是负现金流;而且,房屋上涨空间很小,而且公寓还有管理费上涨,价格下降的风险。有人说,对于物业投资人来说,趋势是朋友,当前多伦多各种政策,都不利于房市,房市的总体趋势是下行。所以,当前,投资多伦多房屋需谨慎!

其次,中美贸易战,对多伦多房屋市场也有不利影响。这重要体现三个方面,一是国内会更加严格管控美元外流。过去,大陆每年有几千亿贸易顺差,外储充裕,对国内的海外投资物业管理不严,但今后随着贸易战不断升级,大幅贸易顺差将失去,国内外汇会越来越紧张。这种情况,国内来多伦多投资房屋会越来越难!自然多伦多房屋市场的供求关系会极大得到缓解,物业上涨动力一旦失去,房屋价格很难增值。自然多伦多房屋投资也就失去价值。再有,中美贸易战,会是来自中国的商品失去竞争力,世界产业会重新布局,重新分工。一些国内的外向型企业会转移到东南亚,南亚等国家。外加,国内将要开征房地产税,这种情况,很可能诱发国内房地产,和金融危机。房地产的价值(以美元计)会大大缩水。国内很多家庭很可能变成负资产。彻底击破人们买房就能致富的预期,使人们无力,也无心再投资多伦多房屋。在这种情况下,多伦多的房屋房屋价格上涨可能性极小。所以,现在继续投资多伦多房屋不是好时机!

再者,从技术层面看,多伦多各种类型的物业常年处于高库存,低成交量,成交价格不断下滑。目前这种局面没有好转迹象。而且,加拿大央行声称在未来18个月内,还有5次加息可能。美联储的鹰派加息缩表决心很大。有人说,这次美联储加息缩表,美国政府的企业减税计划,中美贸易战,的最终目标就是瞄准中国的房地产,瞄准与中国房地产相关联的中国金融业。而且,现在沙盘推演阶段已经结束,这场角逐已经全面展开。之后,人们可能看到国际原油将会上涨,房价会进一步下降,国际产业重新布局。这些不利因数一旦促使中国的房地产泡沫破裂,房屋价格将大幅的下降,或者,人民币大幅度贬值。这两种可能任何一项发生,都会引起世界格局的重大变化。当然,人民币国际化,石油人民币也就自然而然破产。所以,未来一段时期,房地产,金融是中美对决的主战场,为了你家庭财产安全,请远离战场。 


最后,房地产业受国家宏观政策影响极大,个人力量是无法与国家意志抗衡的。当前,不论是中国,还是加拿大,都对房屋价格高企,房屋泡沫化及其不满。不断采取各种措施打压房屋价格抬头。中国即将采取阶梯性房地产税,即房子越多,税率越高。这很可能使中国家庭财富重新洗牌,过去家庭房子越多越富有,一旦实施阶梯式房地产税。很可能家庭房子越多,负资产越多!同时,加拿大不断提高房贷条件,而且要与税务联网,以期防止房贷材料作假。以上诸多因数都不利于多伦多房地产技术层面各项指标好转。所以,想投资多伦多物业,现在来看不是一个好的时机!(本文纯属个人观点,纯属学术探讨,不做任何人房屋买卖依据,特此声明!李 军  微信 junli64)

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