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在多伦多做商业地产投资,海外投资者应该如何选择?
送交者: jli270 2018年09月27日20:36:15 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

在多伦多做商业地产投资,海外投资者应该如何选择?

在多伦多,一些新移民家庭选择商业物业作为投资方向。这是一个非常不错的选择。其原因是选择商业物业投资对于新移民来说非常容易操作。一旦选择一个好的商业物业,一家人就可以顺利,快捷地从新移民步入当地中产阶级,步入成功人士!有人说,“一铺养三代”就是这个道理。商业物业投资有如此重要意义,那么,如何选择商业物业投资呢?其实,有过做生意经验的人,商业物业投资,物业LOCATION,物业的投资回报率,和相关物业leases是非常重要的


首先,物业LOCATION对大多数生意都很重要,尤其对于零售业来说,物业的位置尤为最要。有经验的商业投资人士说,选商业物业第一是LOCATION,第二是LOCATION,第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好商业有多么重要!很多新移民的商业物业都是从事零售业务,零售业务就是服务业。这些商铺首要是为客户提供便利。所以,商业物业选在人流和居民比较集中和密集的地方,而且,商业物业的停车位多,进出车方便。一等好的商业物业是附近有多个大型公寓,商业物业附近人口密度大,那是最好的地点。这样的商业物业主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定,收入平稳;其次,商业物业位于主要街道的路口,而且进出车方便,这样的商业物业也不错。其特点是流动客户多;再者,商业物业位于大型服务中心,类似地铁,商业集散地,大型商场。其特点是安全,收益好。当然,选商业物业地点,还要注意其他因素,比如族裔,有些族裔的消费习惯和消费方式有很大差异。经常有人谈论这个PLAZA很消费能力很弱,那个PLAZA消费能力很强。其实,就是指不同族裔社区的人们消费心理和消费习惯不同。这些人不来PLAZA消费的人,很能去加勒比海消费去了。当然,我们投资商业物业,最好选一些习惯来我们商铺消费的族裔社区投资。简而言之,选择商业物业投资,LOCATION是非常重要的


其次,投资商业物业的投资回报率对于投资人是非常重要的。由于近些年来的全球宽松的货币政策,越来越多的货币流向几个移民城市,如多伦多,温哥华,悉尼等国际大都市,致使这些城市的商业物业形成泡沫资产。几年前,100万的商业物业,如今市场价格上涨为300万。相应这些物业的投资回报率也由原来的6%下降成2%左右,甚至更低,低于同期的银行MORTGAGE利率。理论上说,这样的商业物业根本没有任何投资价值。而且,投资风险极大,一旦央行调高基准利率,商业银行的MORTGAGE利率也会相应提高。这时,这样的超低投资回报率商业物业投资,就会给投资者带来巨大的投资负担和资产贬值。从某种意义上讲,当今世界的经济危机,就是由于宽松货币政策,引发的巨大物业资产泡沫,而这资产泡沫不论有对物业投资者,还是对利用商业物业开展实体经济的经营者都带来重大伤害。以至于资产泡沫大到一定程度,物业投资者,和实体经济的经营者都没有任何盈利空间。当前,美联储已经开始加息缩表。其中目的之一,就是挤掉资产“泡沫”,挤掉商业物业价格“水分”。所以,此时投资多伦多商业物业,至少要以美国国债的10年期期回报率为作为投资物业的机会成本,凡是商业物业投资回报低于美国国债的“大泡沫”商业物业都不应考虑。而且,还要考虑美国国债回报率还有继续上升的空间。在这种情况下,英明的投资者,应耐心等待资产泡沫破灭之时,再进入多伦多商业物业投资行列是不失明智之举。


商业投资时,前业主与租客所签的商业租约,即LEASE是非常重要的。而且,租约的法律效力大于房屋买卖的法律效力。换句话说,即便业主发生变更,但不影响租约的存续。原租客可以继续按照与业主签订的租约(LEASE)继续在该物业里做原来的生意。物业的买方应继续承接前业主与租客的租约(LEASE)。一个好的租约LEASE对物业投资方非常有利。当然,有的商业物业投资方,投资商业物业的目的是自己做生意。这就另当别论了!一般来说,投资商业物业就是买物业的LOCATION,就是买租约(LEASE)。由于租约(LEASE)是律师起草的,所以,经纪在做OFFER时,都把买方律师审查租约(LEASE)作为买方买物业的一个CONDITION写进OFFER.这样,只有买方律师对前业主与租客的租约(LEASE)解释令买方满意,该OFFER才能生效。有时,精明的投资方不但要看他(她)的所投资物业的租约(LEASE),而且还要看该物业周边物业的租约情况。如果该投资物业的租金(RENT)比周边类似物业的租金(RENT)高很多,这种情况是值得注意的现象。这个租约(LEASE)是否可以持续是值得关注的事情。一旦租约(LEASE)期满,或者租客生意惨淡,破产倒闭。租客提前解除租约(LEASE)。这种情况发生之后,业主就得被迫与其他租客按当前市场价位签新的租约。以前以高价位买的物业也会相应贬值。这样高出市场价位的租约(LEASE,看似很有投资价值,其实,很可能是卖方设计的诱饵。投资方需小心谨慎。所以,投资商业物业,投资者对租约(LEASE)应高度重视!


总而言之,在多伦多,一个好的商业物业,一定是坐落在好的LOCATION。这样,物业的良好位置为业主或租客带来大量的生意机会。使业主,或租客做起生意来事半功倍;另外,一个好的商业物业,一定要有良好投资回报率;最后,如果所投资商业物业带有前业主和租客签订的租约(LEASE),这种情况,投资方一定在OFFER里设定一个CONDITION,注明该OFFER生效的前提,是买方律师审阅LEASE,并令买方满意的前提下,该OFFER才生效。值得一提的是,投资商业物业,投资者一定要注册有限责任公司,这样做,一方面可以将投资商业风险与家庭私有财产分割;另一方面,在买商业物业时,投资者可以在HST税务方面,占有很多便利。(该文纯属学术探讨,不做投资依据 李 军 微信 junli64)


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