1.多倫多市中心短租需求

多倫多是加拿大最大城市，也是加拿大科教中心，金融中心，文化藝術中心，和經貿中心。在多倫多，及其周邊金色馬蹄形廣大區域，匯聚世界一流的大學，科研單位，每年數以幾十萬幾的來自世界各地留學生，新移民，和旅遊參觀的人士登陸多倫多，加之，加拿大每年吸收近3萬國際難民。這些人員來到多倫多都需要房屋居住，這就形成巨大的房屋需求。尤其是每年的新學期開學之際，或是夏季旅遊季節，多倫多的短租房屋供不應求。正是由於此原因，近年來，多倫多的短租租金一路攀升。所以，在多倫多市中心做短租生意，是一項不錯的生意！

2.短租的缺點

1)無法查詢一些租客的信譽報告

很多從發展中國家來的租客沒有信用報告，很難判定客戶的信譽等級。加拿大是高度發達的市場經濟，200多年來，形成了完善的信譽體系。這個信譽體系是整個國家市場經濟運行的最基礎，最核心，最重要的基礎。整個社會的經濟活動，從個人，家庭，企業，和跨國公司都有自己的信譽。銀行，保險公司，和其它經濟實體都是根據這個信譽體系來運行的。在多倫多，不論租房，還是買房，查閱租客和買房人的信譽報告是一項不可省略的程序。只不過，查閱買房人的信譽等級是由信貸機構查閱，而查閱租客的信譽等級是由經紀和房東來負責。在多倫多，長租是指租期超過一年的成為長租；而租期少於一年的，成為短租。房子用來長租的房東，一般來說，都選擇地產經紀為其找租客，為其篩選合適的租客。也就是說，房東代理為房東查閱潛在租客的個人或家庭的信譽報告。通常來說，地產經紀選擇的租客，信譽等級分數都在700分以上，一般來說，這種信譽等級良好的客戶，都能按時付房租。當然也會有例外，但常識上講，信譽等級分越高的租客，違約率越低。但回頭談短租，短租的客戶一般不同於長租客戶，這些短租客戶通常是旅遊者，新登陸的移民，或是臨時在多倫多暫留。這些人沒有任何信譽報告可查，所以，也無法判定其信譽好壞。因此，一旦房子出租給無信譽可查的租客就是一種冒險。

2)無法查詢一些租客的支付能力

多倫多不同於北京，在北京，如果租客不按時付房租，房東可以講租客驅逐出去，但在多倫多，房東卻沒有這樣權力。一般長租客戶，地產經紀在幫助房東篩選租客時，特別注意潛在租客是否有工作，收入是否可以支付租金。但短租客，多數都是新登陸的旅遊者，或是流動人員。沒有固定工作，這樣的租客一旦沒有能力按時支付房租，那可真是令人感到頭疼的事情。房客沒有能力支付房租，但房東不能輕易驅逐房客，因為這裡涉及人權問題，人權高於物權。即便到法庭大官司，這裡的法庭雖然很公正，但還是稍稍偏向弱勢群體。房客與房東打官司，房客屬於弱勢群體；職員與老闆打官司；職員屬於弱勢群體；超速司機與警察打官司，司機屬於弱勢群體等等。所以，剛來多倫多時，一旦有警察告票，有朋友勸說，到法庭打官司，一定會減輕處罰的。事實是這樣的，這點與國內還真不同！國內的警察好像和法院是一家的。但多倫多的情況與國內徹底不一樣！反轉180度！但長租客，由於有地產經紀給潛在租客的公司打電話查詢，大幅度降低這種情況，租客無力按時支付房租的發生機率會很低的。

3)承擔過多的風險

(a)短租客有時可能在房屋內從事一些非法活動，比如賣淫，和從事非法物質交易

(b)短租客，由於客戶流量較大，難免有的客戶私自配製鑰鎖，實施偷竊活動

(c)有的房東將獨立房改造成家庭旅館，這種情況，一定要考慮保險和安全問題。本人移民多倫多一晃15年了，有人問我，加拿大與中國最大的區別是什麼，我回答，最大的區別就是，從某一角度來看，這個國家是一個專業國家，一個信譽國家，一個保險國家，一個法律國家；而中國是一個行政國家，是一個官員國家。在多倫多，處處有保險，而保險通常與法規和LICENCE聯繫在一起。換一句話說，幾乎所有保險都是建立在合法為前提，或以LICENCE為前提。那回過頭來，我們再談將獨立房改建成家庭旅館之事。在多倫多，大多數房屋都屬於SINGLEFAMILY RESIDENTIAL。一座獨立房，法律上講，只適合一家人居住。這裡從建築CORD講，如果把這樣的房子（SINGLEFAMILY RESIDENTIAL），改建成適合兩家居住的房子，要到政府申請，要找專業涉及師設計，找專業施工隊施工，最後，由審計部門審計通過才可以居住兩家以上的。如果沒有這些步驟，業主私自將房屋分租給兩家，或更多家居住，或作商業用途，做家庭旅館時，一定要及時通知保險公司。在獲得保險公司認可後，再開始從事短租業務。否則，一旦發生事故，業主需個人承擔損失。再有，如果房屋用來作為家庭旅館，或是短租給多個人家。如果鄰居舉報，政府有時會勒令業主將已經私自改建房屋恢復原來狀態。到加拿大感覺到，少數新移民在房屋投資方面，缺少風險意識，這是很危險的事情。尤其在全球地產行情下行時，投資房屋的風險意識尤為重要。風險意識就是文明意識，就是責任意識，就是現代意識，更是成功意識！在考慮房屋出租時，更要有風險意識。其實，現在買房出租，回報率非常低！有的房屋甚至出現負現金流！在這種情況下，如果再承擔很大的風險，那就需要慎重了！

(特別聲明! 本文純屬學術探討，難免有錯誤，歡迎大家批評指正，本文不做任何人物業買賣依據 李軍 微信 junli64)