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2019年房屋市场展望
送交者: jli270 2018年12月20日13:31:36 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

2019年房屋市场展望

多伦多  李 军


回顾即将过去的2018年,世界发生很多大事,诸如,美联储加息缩表,中美贸易战,人民币国际化,和美国中期选举等等。这些国际大事相互之间都有内在的密切联系,而且这些事件的今后发展方向对房屋市场会有极其深刻的影响!在即将到来的2019年,一些人推断国内外房屋市场将仍处于下行通道,因为有诸多动因促使房屋市场继续降价。

 

人民币国际化客观要求中国的房屋价格必须降价

自从年初人民币开始国际化以后,最近开始大幅度倒退,甚至孩子留学换点美元都有些困难了。这最主要原因是中国的房屋泡沫太大,价格太高,据有关咨询统计中国的城市房屋价格总值高达500万亿人民币左右,而中国的外汇储备也就2万亿左右,上述数据如果是真的,就意味只要有百分之三的房屋拥有者将房屋变现,兑换成美元。中国的外汇储备就将用尽。所以,近期,国家接连出台外汇管制措施,估计与房屋资产泡沫有很大关系。一旦放任人民币自由兑换,只要有很小一部分人把房屋兑换美元。那对中国的外汇储备都有重大影响!这可能是国家牺牲人民币国家化,也要防止外汇“管涌”状外流发生原因。但人民币国际化是中国未来发展的重大目标,很多国家也在积极做这方面的战略接应。但如果中国很长期都不能实现人民币自由兑换,那可能会失去这一战略机遇。而解决这一矛盾的办法之一就是降低国内房屋价格,从而降低国内资产兑换外汇的能力。

 

中国新征物业税将对房屋市场有不利影响

近年来,由于习主席提出“房子是用来住的,不是用来炒的” 的政治口号以来。国内的房地产新增房屋数量变得越来越小,政府过去以来卖土地维持地方政府巨额财政的方式已经无以为继了。更重要是各地房屋库存都很大,市场实际有效需求却不断萎缩。地方政府的债务逐年增加。又由于房地产业对实体经济的挤出效应,近些年来,各地的实体经济都在艰难维持,上缴给地方政府的税也不断减少。面对这种情况,及时出台物业税是唯一解决地方政府长期负债的办法。据有关消息,中国有关部门已做好征收房地产税的前期有关工作。国内各主要城市的房屋信息已经联网成功。只是增收地产税的具体方法,具体时间,和具体政策还没敲定。但即便是按最宽松的政策,比如只对一个家庭的第二手房的多余房屋收物业税,对首套居民住宅房不增税。而且第二手以上的房屋只收1%的物业税。那国内一线城市动辄上千万的房子,一年物业税就近10万。这将是业主无法承受之重!所以,一旦中国房地产税开始增收,中国房屋价格将会出现大幅度下降!

 

美联储加息缩表对房屋市场极其不利

首先,央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的调节器,当然也是调整物业投资的调节器。一般来说,房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程,房屋市场的价格相应不断下调;反之,但央行利率不断下降的过程,房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来,世界各国央行的利率进入下降通道,期间加拿大的央行利率不断下调,多伦多的房屋市场价格随之不断反向上扬,2008年多伦多50几万的独立房,到如天,已上涨到100多万。但这形势到2019年会发生变化。2016年底,美联储已宣布开始加息,而且在2019年还要继续加息。这对世界的房屋市场价格会起非常大的影响。多伦多的房屋价格也会发生变化。尤其是对于那些高端物业,对价格超过150万的物业价格会有不利的影响。有人说,美联储加息会对股市有不利影响。估计2019年美联储会停止加息甚至减息。这种可能有,但很小。这次美联储加息一定会很谨慎,会避免2008年那次,还没拉崩对手国家的经济,先拉崩自己的房地产。但2019年,美联储的加息方向是大概率事件。当然,美联储缩减资产负债表也会对房地产市场有不利的影响。美联储缩减资产负债表的过程就是回收市场过多美元,吐出各种美债券过程。由于不断向市场抛售美债,美债会越来越供过于求,美债的贴现率可能越来越大,美债的回报率可能越来越高。这样就间接推高商业银行的房屋贷款利率。房屋贷款利率的升高自然导致房屋价格下降。所以,2019年,房屋价格继续下降仍是大概率事件!

 

中美贸易战对房地产市场也有不利影响

中美贸易战是当今世界最不确定,对世界经济影响最大的因数。中美贸易战今后的走向对房屋市场影响也非常大!中美贸易战有两个结局,一是双方谈和,中方答应美国的一些重大经贸政策要求。这将对中国的今后政治经济走向有转折点的历史意义。一旦中美谈判和好,世界各国金融机构进驻中国,中国对外开放互联网,中国消除非关税壁垒等等。一旦这种情形发生,中国和美国,中国与世界巨大的贸易和服务业互补性,那将产生无数巨大商机,人们都会忙着做生意,哪还有时间炒房子。另外一个结局就是谈崩,那结果不堪设想,美国将对来自中国产品征收高额关税。这种情况,最大收益方就是越南和墨西哥。而中方的很多内资和外资企业肯恶搞都会迁移到越南和墨西哥,或其他国家以提高这些公司对美贸易竞争力。而中国的房地产一旦失去实体经济的支持,可能会出现大面积的断供潮。很多东南沿海外向型城市,一旦大量企业外迁,会导致大规模失业潮,大量失业人员由于失去日常收入,很难按时支付每月高额房屋月供。断供可能成为他们唯一的选择。之后,更多的社会问题将接连到来!最近,中国在纪念改革开放40周年,习主席的讲话,可以看出中国全盘答应美国的要求可能性不大。所以,中美贸易谈判的结局的走向视乎正想着第二种可能发展。2019年,中美贸易战这一走向对房地产的破坏力是巨大的!

 

总之,在即将到来的2019年,在国际国内各种不利的政策影响下,房屋市场继续下行仍然是大概率事件。从2008年到2018年,全球经济历经10年的量化宽松,已经开始加息缩表。在这么长事件宽松量化期间,全球货币发行量越来越大,利率越来越低,全球房屋资产泡沫也随之越积越大,积累的风险也越来越高。2018年期间,美联储,加拿大央行已开始加息,而且2019年,美联储还处于加息通道,外加美联储缩表。这国际大的金融环境已开始转为不利于房地产投资了。是房地产的逆周期了!过去,在经济顺周期,投资者利用大杠杆投资房屋,获得较好的收益;现今,在经济逆周期,同样的杠杆可能放大投资者的投资风险。而且,今天的情况与2008年还有一个重大不同是,不论从国家层面还是家庭层面来讲,已经没有进一步加杠杆的空间,因为家庭负债和政府负债都非常高。外加上述各种不利因数,所以,展望2019年房地产市场,仍然是充满风险与诸多不确定性!(本文纯属学术探讨,只代表个人观点,不做任何人买卖房屋依据,特此声明!多伦多 地产 BROKER 李军)。

 

 

 


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