投資商業物業應注意的問題

金融街地產 BROKER  李 軍

在多倫多，一些新移民家庭選擇商業物業作為投資方向。這是一個非常不錯的選擇。其原因是選擇商業物業投資對於新移民來說非常容易操作。一旦選擇一個好的商業物業，一家人就可以順利，快捷地從新移民步入當地中產階級，步入成功人士！有人說，一個好的商業物業就意味着新移民擁有成功的家庭事業。擁有一個良好的商業物業，新移民在多倫多發展就有一個可靠的支撐點，和發展平台。很多新移民移民加拿大都有會經歷一段困苦的適應期。在這段時間，新移民需要學習英語，需要打工，需要不斷地找好一點的工作，需要適應當地的不同文化和慣例，等等。但如果新移民有了自己的商業物業，這些痛苦過程都可以省略，或者說這些痛苦過程沒有那麼必要了。新移民完全可以將自己國內的商業直接移植到多倫多，在自己的物業里做生意。只要符合加拿大法律，新移民想怎麼做，就怎麼做。新移民既不需那麼多的專業知識，也不需要當地的各種學位證書。直接開展自己的家庭事業，一步一步地發展自己的家庭事業！在多倫多，一些移民，根本就沒有學過英語，也沒有那些高深的專業技能。但由於選擇投資商業物業，新移民就會將自己的事業有小到大，由弱到強發展成相當規模的企業。商業物業投資有如此重要意義，那麼，如何選擇商業物業投資呢？其實，有過做生意經驗的人，商業物業投資，物業LOCATION，物業的投資回報率，和相關物業leases是非常重要的。

首先，物業LOCATION對大多數生意都很重要，尤其對於零售業來說，物業的位置尤為最要。有經驗的商業投資人士說，選商業物業第一是LOCATION,第二是LOCATION，第三還是LOCATION。這說明LOCATION 對選好商業有多麼重要！ 很多新移民的商業物業都是從事零售業務，零售業務就是服務業。這些商鋪首要是為客戶提供便利。所以，商業物業選在人流和居民比較集中和密集的地方，而且，商業物業的停車位多，進出車方便。一等好的商業物業是附近有幾個大型公寓，所商業物業附近人口密度大，那是最好的地點。這樣的商業物業主要是服務對象是公寓居民。特點是客戶穩定，收入平穩；其次，商業物業位於主要街道的路口，而且進出車方便，這樣的商業物業也不錯。其特點是流動客戶多；再者，商業物業位於大型服務中心，類似地鐵，商業集散地，大型商場。其特點是安全，收益好。當然，選商業物業地點，還要注意其他因素，比如族裔，有些族裔的消費習慣和消費方式有很大差異。經常有人談論這個PLAZA很消費能力很弱，那個PLAZA消費能力很強。其實，就是指不同族裔社區的人們消費心理和消費習慣不同。這些人不來PLAZA消費的人，很能去加勒比海消費去了。當然，我們投資商業物業，最好選一些習慣來我們商鋪消費的族裔社區投資。簡而言之，選擇商業物業投資，LOCATION是非常重要的。

其次，投資商業物業的投資回報率對於投資人是非常重要的。由於近些年來的全球寬鬆的貨幣政策，越來越多的貨幣流向幾個移民城市，如多倫多，溫哥華，悉尼等 國際大都市，致使這些城市的商業物業形成泡沫資產。幾年前，100萬的商業物業，如今市場價格上漲為300萬。相應這些物業的投資回報率也由原來的6%下降成2%左右，甚至更低，低於同期的銀行MORTGAGE利率。理論上說，這樣的商業物業根本沒有任何投資價值。而且，投資風險極大，一旦央行調高基準利率，商業銀行的MORTGAGE利率也會相應提高。這時，這樣的超低投資回報率商業物業投資，就會給投資者帶來巨大的投資負擔和資產貶值。從某種意義上講，當今世界的經濟危機，就是由於寬鬆貨幣政策，引發的巨大物業資產泡沫，而這資產泡沫不論有對物業投資者，還是對利用商業物業開展實體經濟的經營者都帶來重大傷害。以至於資產泡沫大到一定程度，物業投資者，和實體經濟的經營者都沒有任何盈利空間。此時，理論上來說，這種現象是貨幣緊縮的前兆，也是經濟危機誘因。經濟危機也有它的二重性。一方面，經濟危機顯然對物業擁有者是嚴重的傷害，經濟危機給物業擁有者帶來巨大的經濟負擔和資產縮水；但另一方面，經濟危機也會給另一部分人帶來機會，給另一部分手裡有現金的人帶來極好的投資機會。所以說，如果是世面上個別的物業投資回報率非常低，以至於低於商業銀行的貸款利率，那麼這樣的物業不值得投資；如果世面上大多數商業物業的投資回報率都超低，普遍都低於商業銀行的MORTGAGE利率。那說明現在不是進行商業物業投資的時機，因為此時是通脹末期，經濟緊縮快要發生了！這時，手裡有現金才為“王”！到危機時，有能力收購廉價資產。因此，商業物業投資者，應該對目前市場的物業投資回報率，和具體物業的投資回報率應有清晰的了解，這樣才能把握准投資機會。

商業投資時，前業主與租客所簽的商業租約，即LEASE是非常重要的。而且，租約的法律效力大於房屋買賣的法律效力。換句話說，即便業主發生變更，但不影響租約的存續。原租客可以繼續按照與業主簽訂的租約（LEASE）繼續在該物業里做原來的生意。物業的買方應繼續承接前業主與租客的租約（LEASE）。一個好的租約LEASE對物業投資方非常有利。當然，有的商業物業投資方，投資商業物業的目的是自己做生意。這就另當別論了！一般來說，投資商業物業就是買物業的LOCATION，就是買租約（LEASE）。由於租約（LEASE）是律師起草的，所以，經紀在做OFFER時，都把買方律師審查租約（LEASE）作為買方買物業的一個CONDITION寫進OFFER里. 這樣，只有買方律師對前業主與租客的租約（LEASE）解釋令買方滿意，該OFFER才能生效。有時，精明的投資方不但要看他（她）的所投資物業的租約（LEASE），而且還要看該物業周邊物業的租約情況。如果該投資物業的租金（RENT）比周邊類似物業的租金（RENT）高很多，這種情況是值得注意的現象。這個租約（LEASE）是否可以持續是值得關注的事情。一旦租約（LEASE）期滿，或者租客生意慘澹，破產倒閉。租客提前解除租約（LEASE）。這種情況發生之後，業主就得被迫與其他租客按當前市場價位簽新的租約。以前以高價位買的物業也會相應貶值。這樣高出市場價位的租約（LEASE）,看似很有投資價值，其實，很可能是賣方設計的誘餌。投資方需小心謹慎。所以，投資商業物業，投資者對租約（LEASE）應高度重視！

總而言之，在多倫多投資商業物業是一個非常好的選擇。因為在多倫多的經商環境是非常寬鬆和自由的。在這裡，沒有城管，沒有工商，也沒有稅務等等執法人員經常干擾業主日常經營活動。新移民，一旦選擇一個良好的商業物業，就意味着在多倫多移民成功！就意味着新移民的家庭事業在多倫多有個發展的新平台和支撐點!一個成功商業物業的投資者可以省略很多新移民剛來多倫多時，需經歷3，5年的痛苦漫長的適應期。但如何選擇一個好的商業物業作為投資的對象呢？商業物業不同於住宅物業，商業物業是用來創造機會，創造財富，製造正現金流的！一個好的商業物業，一定是坐落在好的LOCATION。這樣，物業的良好位置為業主或租客帶來大量的生意機會。使業主，或租客做起生意來事半功倍，輕鬆自如地將生意做得順風順水。另外，一個好的商業物業，一定要有良好投資回報率。沒有任何投資回報率的商業物業是沒有價值的！最後，如果所投資商業物業帶有前業主和租客簽訂的租約（LEASE），這種情況，投資方一定在OFFER里設定一個CONDITION，註明該OFFER生效的前提，是買方律師審閱LEASE，並令買方滿意的前提下，該OFFER才生效。值得一提的是，投資商業物業，投資者一定要註冊有限責任公司，這樣做，一方面可以將投資商業風險與家庭私有財產分割；另一方面，在買商業物業時，投資者可以在HST稅務方面，占有很多便利。（該文純屬學術探討，不做投資依據，具體投資問題需與你的經紀商討。李軍 微信junli64, tel; (647)824-6916）.