答Venus关于哪里和哪种方式能容易买到折扣大的房屋
-在美国经营房地产的体会之一
Venus, 对不起，现在才回答你的问题。因为本想写一篇全面一点的论述，但打字对我之难，“难于上清天”。只好简述算了。
- Short sale： Short sale 是有机会拿到good deal。正如前面的网友提到的，通常要等银行的回复很长（当然各个银行/Lender的回复会不同）。理论上，在这一阶段，物业还是属于业主而不是银行。所以也要业主配合。
- Bank own: 与Short sale相比，在目前的市场情况下，我认为MLS上的“Bank own”更容易拿到good deal。“Bank own“的发生，是物业在foreclosure auction 上没人买，银行被迫自己拿回来放到市场上（MLS）再卖。其Motivate无容置疑。
- Foreclosure auction: 缺点是不能先看和必需用现金。但优点是快，good deal 也多。现在Lender都大量减价开拍，也没那么多竞投者。市场价的50%到65%开拍并不少见。不过，这是我们这里的情况。你们那里也许不同。关于不能看，你投的不太旧的房子的话，把装修预算加大一点，也不危险。我的Foreclosure auction故事都发生在7年到4年前。而我都是选些差的例子。很多时候，只是垃圾，别的没事。再说，现在很多全新房子被Foreclosure（由于Builder欠款）。当然，不知道你们州的Foreclosure法是否一样或相近。
- Pre-foreclosure: 我现在只说业主欠款总额小于其房屋的市场价格的状况。例如，房屋的市场价格值50万，业主欠款30万。他们被发出Foreclosure 通知。也许有人问，那他拿到市场上出卖，不是很容易卖掉？干吗那么傻，还等银行拍卖？问得有道理，可傻与聪明是相对的，是吗？这世界上要没“傻”人，还有你的所谓“聪明”吗？我碰到过的不止一次。
还是用上面的数字做例子。Foreclosure的前两天（之前来回几次都谈不成），我拿着34万的银行本票和合同上门说，你签了合同钱就是你的啦（当然，钱的收款人抬头是 Escrow）。银行本票的作用是令他相信这是真的。“见钱眼开”，他签了。他好，避免Foreclosure的 bad credit记录10年。我也好，拿一个good deal。也许有人会想，他要是让房子去拍卖，可能会卖更好的价（因为，拍卖后多余的钱退回给业主）。那不一定，也许会，也许不会。请看例二。
业主欠款30万，面临Foreclosure。我offer他34万，立刻成交，以便停止Foreclosure。来回几次以后，他想，我的物业可能远大于34万（我的offer）,这时已不够时间放到市场上，不如让银行拍卖算了，这样我能拿回的钱也许更多。他拒绝我的offer。拍卖上，我以高于拍卖价$1，也就是30万获得。怎么回事？因为房子破烂，它的价值在地。而在拍卖场上，极少竞投者知道怎么看地。这个房产，我用两年时间开发，卖出1 Million (其中加上开发费用)。
- 那一种都有机会拿到good deal。选那一种，要根据你们自己的情况。假如我用前两种（Short sale 和 Bank own）。我会开出他们要价的50%甚至更低的Offer。不必跟他们客气。但为了加大可能性，开出去多一点Offer。然后看谁回。
- 假如你们对房地产很有兴趣，我建议你们拿一个房地产经纪牌，不是要做经纪，而是方便买物业，不必受制于人。同时，当你成功在MLS上给自己买入，又可得3% 的佣金。
- “Cash is King”。我喜欢开Cash offer。就算在Short sale或买Bank own的情况下，你有机会可以贷款。但一个没有Financial和inspection contingency 条款（你可以 keep inspection）的Cash offer 什么时候都更有power 去砍价，尤其是现在的市场。没钱？别逗了。谁不知道CND的平均收入是$24k。来美十年，怎么也有几十万在手，不是？（开玩笑）。你的HELOC呢？用过没有？用完没有？没开过HELOC？赶紧去，现在是最低利息的时候。又没费用，不用又不必付利息。
上面的每种我都试过，但拿到good deal最多的还是Foreclosure。
以上是我的一点体会，不知道对你们是否适用。
（该帖兼答changshan）
