“要在楼价攀升时期跟业主讨价还价，真不容易啊!”这是众多买家的心声，也是不少中介经纪的烦恼。满堂红广州分公司研究部高级主任肖文晓表示，去年5~7月的议价幅度最大，各区平均议价幅度达4%。但踏入8月，议价幅度逐步收窄，从多位受访中介经纪的口中得知，受亚运市政建设利好，部分业主心态愈发强硬，常开出高于市场价的放盘价，并且一而再，再而三地“反价”。虽有买家跟风追价，但高价放盘着实打压了买家置业的积极性。岁末年关，如果你想淘一套“有价讲”的房子，以下建议可供参考。

　　名词解释：

　　议价幅度=(放盘价-市场价)/放盘价

　　提点一：

　　大面积单位有价可讲

　　“老城区的房子，别说降价了，能不‘反价’就偷笑了。”记者采访中发现，不少驻扎在老城区的资深经纪对二手住宅“反价”现象已见怪不怪了。合富置业高级营业经理陈铁军表示，由于现时楼价居高不下，业主心态企硬也很正常，“尤其是那些与名校捆绑出售的越秀楼盘，越是小户型，越没可能跟业主讨价还价。”他预计年后放盘量将下降，价格仍会缓慢上涨，“特别是两房单位，无论是楼梯楼还是电梯楼，只要业主能放租就不愿出售了。”

　　相比之下，放盘量少，但睇楼客不多的大面积单位则“有价倾”。“中小户型的房子受关注度高，盘少客多导致成交价往往高于放盘价3%~5%。而一些大面积单位，特别是大三房单位，总价较高，能接手的买家数量有限，业主心态相对平和，能接受价格向下调整。”

　　提点二：

　　新城区盘议价空间大

　　与老城区楼价相比，新城区的价位尚算亲民。肖文晓建议预算小的买家可关注白云区和番禺区的楼盘，“市中心区域楼盘供求关系紧张，楼价松动有限。新城区由于货量充足，客盘比较低，业主心态较老城区稳定，‘反价’现象较少。”

　　德诚行机场分行主管吴考香告诉记者，“如果买家想找笋盘，不妨留意白云区的楼梯楼，例如白兰花园和景泰花园(资料、团购、论坛、二手)，楼盘总价不高，因为已有差不多十年的楼龄，而且又是楼梯楼，议价的空间相对较大。”10年楼龄在老城区的房子里或者还算“年轻”，但在新城区里，这般楼龄的房子恰是买家入手的“洼地”。

　　提点三：

　　社区知名度低 “有价倾”

　　“同样是沿江楼盘，因为发展商与社区知名度的不同，价格就会有所变动。”据合富置业高级营业经理王波透露，发展商实力大小、楼盘知名度高低及社区配套完善程度等因素，足以造成同地段、同面积、同户型二手楼价的不同。“比如星河湾，发展商实力雄厚，社区配套建设完善，二手楼价只涨不跌，业主‘反价’声此起彼伏。而与其一墙之隔的另一个楼盘，由于发展商实力有限，无论社区生活配套还是小区物业管理，都与星河湾存有差距。虽占据与星河湾同一片江景，但在楼价看涨的行情下，偶有低于放盘价或市场价的物业出手。”

　　王波承认，中小型发展商开发实力普遍略逊于大发展商，但他强调，不少知名度较低的楼盘仍值得关注，“有条件选择优质名盘当然最好，但资金有限却能淘到一套名不见经传，但性价比高的房子，却也不容易。”

　　提点四：

　　高龄楼梯楼可议价

　　虽说老城区楼价高企，但也不是完全没有“淘宝”的可能。据陈铁军介绍，越秀区先烈路、黄花新村及恒福路一带的高龄楼梯楼，入手价明显低于同区其他楼盘，业主放盘心态较积极。“特别是一些顶楼单位，由于面积不大，楼龄较高，放盘总价低，五六十万就能买到老城区两房单位。”

　　记者也去过不少高龄楼梯楼实地踩盘，平心而论，这类高龄楼梯楼舒适度十分有限，朝向好的，楼前景观又不佳，要么面向马路而建，要么楼前杵着一栋高层建筑，令人倍感压抑。但用作投资保值，这类顶楼单位花费不多，周边配套成熟，商圈氛围活跃，倒是很适合小预算的投资客。

　　提点五：

　　年前等钱使价钱可以倾

　　记者与多位业内行家聊天时发现，年前不少业主都有资金周转的需要，“也恰是这个时候，最适合到二手楼市里淘一套物业投资。”满堂红云景分店店长冯俊帮举出了一个案例，就在前两周，由他经手的一套万科蓝山(资料、团购、论坛、二手)150平方米三房毛坯单位以175万元成交。“由于业主急着在去年年底套现用作资金周转，他以低于放盘价10万元与买家成交。”总价虽然不低，但均售价1.16万元/m2，这个价位的优质二手楼称得上“笋盘”。

　　“但并不是所有‘等钱使’ 的业主都会低价放盘，部分持有多套物业的业主仍会对买家摆出高姿态。”合富置业隽园(资料、团购、论坛、二手)分行主管陈志锋表示，以天河公园板块为例，楼盘总价为150万~200 万元的业主普遍接受5%以内议价空间，“其中又以有其他投资打算或换房计划的业主更好说话”。小户型单位业主即便有资金周转压力，也鲜见降价出货。