如何让房子卖个好价钱

　　作者：加国地产

　　卖房子的人都想卖个好价钱，获得最佳利益;同时也希望尽快将自己的房子卖掉，免得牵肠挂肚，耗费精力和时间。那么，卖房者怎样达到利佳和快速双丰收呢?这是一个比较复杂的事情，牵涉到方方面面，需要很好地策划和实施。根据我做房地产经纪的经验和有关信息，在此支几招，供你参考。

　　首先，不要轻易卖房。管理学有个说法：“大变化得有大收益”。房子是一种大宗固定财产，是人们安家乐业的地方，如果真要把房子卖掉，这当然是个大变化，那么这种大变化应有大收益才行，否则就不要轻易卖房。卖房前要“三省吾身”。一省：我为什么要卖房?卖房的原因可能有许多，如换房、换工作、家庭出现重大变故而无法继续还贷，等等。如果是以上几种原因，应尽早做好规划，该换的换、该修的修、该Home stage 的做Home stage，这样卖房时则不会出现大问题，下面我将会用较大篇幅来谈这个问题。二省：卖房我能获得多大利益?三省：我怎样才能获得好价钱和快速卖出呢?只有在有大收益的情况下，才能将自己的房子卖掉。

　　其次， 选择上市时机。对于时机，每个人的看法可能不尽相同，但有几个问题值得关注。1，不要与你邻居同时卖房。买房人经常会问经纪同样一个问题：为什么这个地区有这么多人卖房，是否这个社区有问题?或容易产生同类房价格类比，不利于卖房。2，冬天和夏天最好不要卖房。由于天气的原因，四季之中这两个季节购房者不多，而春暖花开或秋高气爽的时候，大家愿意出来，也是卖房的好时机。还有就是，对于有小孩的家庭，为了免除小孩换学校之苦或为了给小孩换一个学校，人们往往喜欢在五六月买房搬家。3，选择房价上扬时卖房是不言而喻的，但也不能老是观望再观望，等待再等待，这样也可能失去卖房的大好时机。

　　再次，合理叫价是特别重要的事情，这是使自己的房子卖个好价钱的关键所在。但是，要定一个合理的价格又谈何容易，这是一个很难定夺的事情，因为要物有所值，不高不低，恰到好处，既可使自己获得好价钱，又能让买房者接受。决定房价的因素很多，但归纳起来，主要有以下几条：房屋的地理位置、Lot的大小、宽窄、房屋类型、房屋的地基和室内面积、房屋的新旧程度和内部结构质量等。当然，还有当地房屋涨跌发展趋势和本地域同类房子近期售出的市场价格平均行情也是房屋定价的重要因素。二手房业主应根据房子的实际情况，作一个初步估价，做到心中有数。然后，可请估价师或房地产经纪作进一步估价，最后定下叫价。售房叫价是否合适，直接影响获利与卖房进度。

　　我这里给卖房者介绍一组被实际证实了的数据，可供定价时参考：如果房价标得高于市场价15%，有10%的买家会来看你的房子;如果高于市场价10%，会有 30%的买家光顾;如果低于市场价10%，有75%的买家捧场;如果低于市场价15%，会有90%的买家争先恐后看房。你到底是以高于市场价，来个“姜子牙钓鱼，愿者上钩”呢?还是以低于市场价，让买房者来抢offer呢?定价还是要尽量合适，不能太高，否则会让自己的房子处于一种很尴尬的处境。因此，卖房者应尽可能避免个人的期望值，而要参考当时各项市场因素进行评估。价格过高会将不少买家拒之门外，没有客流量，缺少人气，怎能短时间内卖出一个好价钱呢?如果有众多买家抢offer，房价自然就水涨船高了，被抢offer者给抢高了。话又说回来，如果售房价叫得过高，一时无房客问津或问津者寥寥无几，就要考虑适当降价，本着“叫价偏高，降价适度”的原则，也许通过一次或多次价格调整而成交，这也是常见之事。不过多次价格调整可能会影响房子的售价和速度，因此，挂牌上市时，应慎重且合适定价。

　　另外，注重整体策划与造势。卖房买房有如男女恋爱、结婚，是两相情愿的事情，因此“第一印象”很重要，往往“第一印象”的好坏，就决定了“一见钟情”，甚至“永定终身”。怎样让买房者有一个好的“第一印象”呢?俗话讲：“三分人才，七分打扮”，“神要金装，人要衣装”，只有梳妆打扮后才好看。卖房也是一样的道理，为了卖个好价钱和快速，需要在售房时做一个整体策划，这样可收到事半功倍的效果。整体策划的原则是“外重形象，内重质量”。相对而言，房子的外部形象似乎更为重要。因为，房子的外表是吸引买房者眼球的第一要素，使买房者产生好的“第一印象”的敲门砖。将房屋的前坪后院的花草树木培植、修剪一新，门窗和车库门油漆修整，停车场地铺上新的地面，房屋外墙墙脚周围的修补等都是装饰门面必不可少的工序。这样可使看房者眼前一亮，产生购房的欲望，有心动且一见难忘的感受。就像打扮入时的俊男靓女，使人为之好感，回头率极高一样。

　　房子的内部结构与质量当然是使其卖得更贵、更快的重要因素。结构已定，基本上无法改变;但内部质量是可以改变与提升的。我的一个客户问我：半独立屋售房前准备装修，希望卖出一个好价钱。打算将主层客饭厅的地毯换成柚木地板，二层睡房用地毯还是木地板，厨房和浴厕是否也要装修呢?我告诉他：客饭厅换上柚木地板，容易打扫，而且很光亮，肯定会吸引买家的好感与兴趣;至于睡房用地毯还是木地板，各有所喜，各有所爱，可换可不换;装修厨卫，除了有利于房价提升，还可以加快售房速度。我们知道，一个家庭，真正的一家之主往往是女性，而女性特别看重厨房和卫生间;此外，水电系统、冷暖系统、烟雾报警系统也应考虑是否有必要更换或维修。通过这些装修与维修，无疑会使售价向上调整，而且也可使买房者无后顾之忧，下决心且放心购买。

　　不过，这里我还要提醒卖房者，内部提质要适度，卖房者不能凭主观愿望一味追求提高房价而过分装修，这样会使房价提高过分，使得买家难以接受。一般来讲，售价高于周围同类房价50%，买家会敬而远之。所以，售房前过度装修是不可取的，这样会将不少买家拒去之门外，反而使房子不仅卖不出一个好价钱，花钱不讨好，投资得不到应有的回报。只有被买房者接受的价格才是真正的市场价格。顺便提醒卖房者，室内摆设也不可忽视，也许一个花瓶、一盆盆景也能起到画龙点睛的作用。

　　最后，讲究售房的技巧也是很必要的。设定售房价格底线，死守底线不动摇，这是很关键的。“喊价稍高，降价要稳”。在双方讨价还价时，不能过快让步，即使降价也要小幅度，一步一步地降，决不能一步到位。坚持“沉默是金”也是一种技巧。言多有失，尽量不要轻易先表态，尽量让对方先报价，试探买方的意向。寻求共同点，走双赢之道。在叫价、还价、讨价还价中应坚持寻求双方的共同点，找到双方利益的公共部分，彼此让步，求大同存小异，双方都给对方留点余地，这样才能将生意做成。