如果我们浏览美国的房地产网站寻找合适房子的时候，常常会看见Forclosure, Pre-Forclosure, Short Sale, REO等字眼。这些字眼在安省很少见到， 因为安省实行的是Power of Sale， 不存在什么Short Sale和REO的情形。 Power of Sale是Foreclosure的一种， 但是安省一般不会用这个名字， 同样的道理安省一般也不会有人用Pre-Foreclosure这个名词。 这些名词有时把人都搞的很糊涂，到底这些字眼后面隐含什么确切的意思呢?它们是不是一回事?如果不是一回事，它们之间有什么不同?如果不理解这些名词，不知道这些名词后面所隐含的风险而盲目去购买房地产很可能会让自己陷入费钱又费时间的境地。

　　Foreclosure是指当债务人(房主)无法履行Mortgage合同时被债权人(银行或其他贷款机构)经由一定的司法程序剥夺债务人对房产的权益，将债务人名下的房产拍卖，以拍卖所得填补债务人所欠债项。

　　Pre- Foreclosure顾名思义就是指在发生Foreclosure之前了。指的是在房主没按时支付Mortgage时银行发出通知说要开始法律行动剥夺房主对房屋的权益了。每个州的法律往往会给一定时间给房主阻止Foreclosure的发生。如果在Foreclosure发生之前房屋由房主自己或委托经纪售出，同时扣除相关费用(佣金，税等)所得净收益比所欠Mortgage要少的话，需要银行的批准这个交易才算成。 这种情况就叫Short Sale了。因此Short Sale是Pre-Foreclosure的一种。如果所得净收益比所欠Mortgage要多则不需要银行批准。

　　REO 是Real Estate Owned的简写，有时又叫Bank Owned，是指银行在把Foreclosure的房屋拿去拍卖，没有人买，于是银行拥有了这栋房屋的产权。银行不是房地产公司，不能自己去管理管理这些房子，房子不能老压在手里面，因为房子的各项费用开支也不小，比如地税，水电气，日常维护等开支。所以银行就委托房地产中介公司在MLS上挂牌出售。

　　Foreclosure 的过程在前面一篇文章有介绍这里不说了。Pre-Foreclosure和一般正常交易类似，买卖双方一般都是自然人，不牵扯到银行。REO和正常交易唯一的不同就是卖方是只不过银行而不是自然人了。下面要重点谈的是Short Sale的程序，因为走完整个程序往往耗时很长，一般要长达半年以上，理解这个程序有助于买家决定是否值得等那么长的时间去买那样的一栋房屋。

　　如前面所说Short Sale顾名思义是房主出售房屋的净收益不足以支付所欠Mortgage，出现短缺。在这种情况下银行需要房主证明他(她)有经济困难而支付不起所欠款项。如果房主同时欠HOA费，政府的税款等，那么需要得到这些相关的机构的批准。收到房主的申请后，银行有专门的部门给房主制定好Short Sale的一套规定和适用于Short Sale的房屋交易条款。在批准Short Sale过程当中银行往往会让独立的第三方评估房屋的市场价值， 银行根据自身的规定和贷款的种类去批准或不批准Short Sale。如果牵扯到的机构不止是银行那么整个过程将拖的很长，长达一年也不足为奇的。

　　通常对于加拿大的买家来说一般很难买到Foreclosure拍卖的房屋，因为Foreclosure拍卖需要买家拿着银行本票去拍卖场参加竞标。如果拍中，一次性全额支付款项。外国人一般没这样的条件亲身实地的去这些拍卖场地去竞标。同时由于这些拍卖屋都是“As Is”的，如果有任何问题不能去追究任何的人，这给不了解当地情况的外国人带来很大的风险。毕竟这些拍卖屋很多状况很糟糕，原来的房主没钱去支付房屋贷款了哪有钱去好好维护房屋呢。同时由于房主对丧失房屋心存不满，很多人在被赶出自己的家之前对房屋大肆破坏，这些损失难以估算。虽然拍卖屋便宜但是对当地情况没有一定的了解很难买到合算的房屋。

　　对于加拿大买家来说可能买到的便宜房屋一般是买Short Sale和REO的房屋。Short Sale的房屋一般比正常的市场价要便宜，但是需要银行批准。里面存在的风险是买家和房主成交了，但是需要等上一年半载的需要银行批准，如果银行不批准，那么所有努力都前功尽弃。试想下那么长时间市场可能会发生很大变化，如果市场往下跌，开始时觉得很便宜的Short Sale的价格可能到了被银行批准时变的可能比市场价格还高。因此是否买Short Sale的房子需要根据具体的情况去分析。

　　REO的房子没那么复杂，就是直接和银行交易。有时REO的房子的价格比市场价格要低，这取决于银行对当时房地产市场的判断和自身的财务状况来定了。

（吴鹏）