厘清房地产评论界房价认识三大误区

吴其伦

　　近年来，房价上涨过快，房价过高所激发的矛盾已日渐突出。房价已经成为牵动上至中央领导下到黎民百姓之心的热点问题。而对于房价的认识，却是见仁见智，就连房地产评论界也存在诸多误区。

　　误区一：存在即为合理，中国房价不高

　　3月14日上午，国务院总理温家宝在人民大会堂金色大厅会见中外记者并答记者问时表示，房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。在谈到何为合理房价时，总理说：“什么叫房价合理回归?合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”

　　总理此番讲话深刻地揭示了当前房价的三大核心问题，一是衡量房价的指标即为国际通行的房价收入比;二是当前房价畸高，房地产业存在暴利现象;三是当前房价尚处畸高的极不合理状态。

　　总理的讲话，得到了广大民众和理性地产研究人士的拥护和支持，而地产利益群体代言人则纷纷发表与总理相对立的观点：中国的房价真的不高，因为如果高就意味着买不起，买不起就意味着没有成交量，只要能卖得出去，房价就是合理的;在工资收入之外有大量的兼职收入、灰色收入、福利性收入、财产性收入，不应用房价收入比衡量房价高低。”对此观点，笔者深不以为然。

　　首先，存在即合理的理论在商品房领域是极不合适的。在中国的商品房领域，由于地产利益群体力量过于庞大、信息严重不对称、商品房销售环节存在太多的欺诈等因素，绝大多数消费者购房是在被逼、被诱的情形下所进行的非理性消费行为。在这样的市场状态下所产生的成交，尽管是客观存在，可在其背后却隐藏着多少善良百姓心酸的泪水和太多的无奈?

　　其次，工资收入是中国绝大多数人的主要收入来源。在我们国家，能够获取大量工资以外收入的人毕竟是少数，绝大多数人是靠工资来维持自己及家人的生活的，绝大多数消费者倾尽全家的毕生努力甚至还得借贷去买房即为明证。故此，国际通行且公认的房价收入比应是衡量中国房价高低的最重要指标。

　　误区二：价格洼地理论，三四线城市房价难跌

　　在地产界有一个极为流行的说法即房地产存在价格洼地，顾名思义即中间低四周高的自然地形，最直观的解释是，当房地产围合一个湖泊中心发展之时，便形成了自湖心向四周土地递减的级差地租，大致出现近贵远贱的价格洼地。

　　在这样的说法支持下，很多人想当然地认为，市中心房价比郊区贵，大城市房价比小城市贵，美国的房价比中国贵，反过来说就是房价低的地方有极大的升值空间。目前，较之一二线城市，三四线房价要低得多，尽管一线城市房价下跌，可三四线城市房价却不会下跌。因为，在他们看来三四线城市才4000多元/平方米，这与上海、北京等地的20000多元/平方米有很大的距离。对此观点，笔者不予苟同。

　　首先，流行于房地产界的价格洼地理论绝非放之四海而皆准。因为决定房价高低的最主要因素是供需关系，而影响供需状况的最主要因素是供需双方的心态。而从地域来看，尽管区域经济发展状况对房价高低有一定的影响，却不是决定性因素，温州房价在高峰期直追京沪，近期快速下跌即为明证。

　　其次，三四线城市房价也将出现下跌更谈不上升值空间，理由如下：一是三四线城市的房价泡沫已经非常严重，已经远远超过民众承受范围;二是近年来，三四线城市的房价都出现了大幅上涨，已经透支了未来多年的上涨空间;三是本轮调控的绝大多数政策并非仅仅针对一线城市，而是针对全国市场;四是三四线城市房地产市场的投资比重已经非常大;五是三四线城市保障房供应力度日渐加大，必将在很大程度上稀释商品房市场需求。

　　误区三：白领买房推高房价

　　日前，任志强在参加某论坛时说：“美国没有一个IT行业敢到大城市，而中国的IT业都在最好的地方买最好的房子，正是因为他们赚钱容易，所以把中国的平均购房年龄降低到二十多岁，远低于英国、日本、美国”。

　　后来，任志强又补充道：“很多IT员工年纪轻轻就从业，都是18岁就买房了。对IT员工买房比例，已作过调查：购房比例高的第一位是自由职业者;第二是国企员工和公务员;第三是私营企业主;第四就是IT从业者。”

　　很明显，任志强的观点是白领人群(尤其是IT业员工)推高了房价。对此，笔者以为任志强的观点是彻头彻尾的谬论。

　　首先，房价是在开发商、投机投资客的贪婪、地方政府土地财政思维的推动下不断疯涨的。在房价疯涨的市场态势下，很多白领在担心房价继续上涨、通过购房实现资产增值的心态驱使下投身购房大军，其买房行为完全是被动的。况且，在白领买房过程中，房价是开发商说了算。很显然，称白领推高房价毫无道理;

　　其次，房价的不断疯涨，导致各行各业的成本都在攀升，价格不断被推高，从而导致白领的生活成本尤其是住房成本大幅提高。在这样的市场态势下，尽管白领的工资收入在增加，可他们有几个能买得起商品房?即便是勉强买房，又有几个不是借光了亲友的钱还得向银行借贷?将推高房价的大帽扣在白领身上，显得非常不公。(文/吴其伦)