从 2003年18号文开始，中央对房地产调控已经经过十年的风雨历程。对于调控的效果，舆论形成了两种截然相反的倾向：一种认为房地产调控的十年是房价上涨的十年，一种认为，房地产调控取得了很大成效，如果没有房地产调控，中国房地产市场价格上涨会更加猛烈。如今，伴随着新国五条以及其细化政策陆续出台，有必要对房地产十年调控进行整体上的反思。

　　进行反思之前，需要对两种看待调控的思路给予整体性评介：一种坚持认为纯粹市场是自动完美的，就算有问题市场自动也会修正，并趋向完美，因此，持这种观念的人反对任何行政的调控和政策指导，一种坚持认为市场是不可能解决市场本身预设和带来的问题，需要政府强力干预，才能使得市场走向秩序，持这类观点的人主张要对房地产市场进行调控，打击投机行为，同时政府应当负担起弱势群体的住房问题。

　　可以说，这两种观点都有其合理性成分，但都有其偏狭之处。就偏狭方面来看，前者坚决反对房地产调控，这是一种市场乌托邦的思想，在现实生活中，往往强调调控带来的重大灾难，而忽视了其维护市场秩序的一面。可以说，任何一个国家都不是纯粹的“房地产市场”单独在解决住房问题，包括美国也一样。就后者而言，往往太过激进地和不切实际地要求政府去消除市场的不确定性，要求政策作用一劳永逸，实际上，虽然我们强调计划或者预期能够在一定程度上遇见未来的问题，但是，最终任何解决问题的办法都是应对问题而出来的。如果总是从“纯粹的xx”观点出发，往往得出的结论是就很荒谬。因此，我们评价这十年房地产调控应当从更加广阔历史背景来看待调控。

　　在 1998年到2003年之间，房价还是比较平稳的，管理层的意识是通过商品房来建设保障房。但是，这期间发生了金融危机，房地产市场恢复是需要一段时间，并不能认为这个阶段房地产是就没有问题，而是房价相对比较低，人们对于“房屋”价值发现尚不足，到了2003年经济下行压力很大，房地产“价值”被发现了出来，从整体经济层面上来看，房地产作为资金密集型和劳动密集结合的产业，对于投资和就业都有好处，同时能够拉动很长产业链，带动整个区域的发展。就个人层面来说，房价上涨使得人们发现，投资房产也是一种财富增殖的捷径，当人们发现了住房“价值”之后，大规模的投机就周期性的行动起来，特别是按揭贷款成为投机杠杆之后，这种投机行为就逐渐驱逐了刚性需求，而逐渐演变成为市场的主导性特征。于是，房地产就成为拉动经济增长和增加个人财富的大战略。再加上招拍挂制度的实施，使得地方政府有更大的动力经营“土地”，以及房地产成为吸纳超额货币的超级蓄水池，这一切不可能遏制地导致了房价和地价轮番上涨。需要指出的是，在房地产货币化之前，人们并没有发现房地产有如此巨大的动力推动投资和经济增长，也没有发现这种模式的后果如此巨大。

　　为了对付房价上涨速度远远超过人均可支配收入的增速，打击投机自然成为决策层最直接的选择。打击投机主要切断两条引起投机的路径：一条是通过信贷收紧政策限制资金流入房地产，一种是通过行政命令来切断投机。这两条政策都在短期内确实打击了房地产投机行为，但是，随之而来的经济压力，又迫使管理层松动了这两条政策。同时，这两条政策往往还会掩盖货币超发的现实，所以，一旦这两条政策松动之后，爆发性暴涨就成为调控之后的必然方向了。越来越多的人掌握了这套特点，很多人还利用这个特点成为成功投资，财富增殖相对可观，一部分却因此踏空，当然，这也是成为很多人预期这次调控不会成功的原因。

　　十年调控经验是，仅仅打击投机并不是一个好办法，增加供给量和搞好保障房是不能缺位的，后来决策者也发现了这个问题，但是，已经为时已晚，房地产市场已经成为左右整个国民经济的最重要力量。教训是，如果不管好货币超发以及土地财政，房地产调控往往适得其反，这一轮被压制下去，往往会成为下一轮暴涨的导火索。