笔者在2010年10月撰文，介绍了加拿大房屋贷款到期后转银行的问题，题目是《加拿大住房贷款转银行须知》。很多消费者已经知道，不是所有的银行都允许到期后“转银行(transfer/switch)”，所以在当初选择借款银行和产品的时候就应该注意。两年过去了，加拿大又多了一家只做Collateral Charge的银行，即，多了一个不能在到期后从其转出(transfer)贷款的银行。消费者如果希望选择短期合同，并在到期后转银行，则一定要搞清楚，哪两个银行的抵押方式与其他银行或金融机构不同。没有读过上述文章的朋友可以在Google中输入文章题目检索。最新发现，一家外资银行加拿大子行的贷款，在到期后，如果转去其他银行，该银行一律解除抵押，即，也不能转银行。因此，目前有三家银行的贷款，只要你从那里贷款，到期后只能做“再贷款re-finance”不能做“转银行(transfer/switch)”。

　　与中国的房贷不同，加拿大的房屋贷款合同期与还款期不一致。例如，合同期(term)2年，借款期(amortization)30年，合同到期(2年)后，可以在原来的银行续借，也可以从其他银行借款用于偿还原借款银行，即，转银行。什么样的情况下要续约，什么样的情况需要转银行呢?

　　续约的情况是，贷款银行从记录上看，借款人过去的付款记录良好，愿意为借款人续约，就会在到期前发出续约通知。借款人可以根据续约通知上的联系方式，与借款银行讨论下一期贷款的时间和利率。对于借款人来说，续约，是最简单的，无需提供收入或存款证明，只要愿意续约，签字确认下即可。有些银行允许借款人提前续约，即，到期前N(3)个月之前，就可以续约至下一期借款合同。借款人选择不在原银行续约的情况主要是由于：续约的利率不理想;原银行的服务不好;借款方面的需求无法满足;计划卖房或用现金全部还清等。原银行服务不好和无法满足借款人需求，是导致借款人下决心转银行的主要原因。按揭贷款是需要主动管理的，否则，退休前都很难还清。有些朋友在借款时，没有考虑归还贷款时可能遇到的问题——例如，找不到客户服务人员;合同条款不利于借款人，而当初没有意识;服务不连续或无法沟通，等等。这种情况多出现在贷款审批与贷款服务环节上的脱钩，例如，贷款时请贷款中介帮忙，贷款之后不知道哪个分行或银行服务人员负责贷款管理，或选择了只有800电话服务的金融机构。建议消费者在选择贷款中介申请贷款时，一定要问清楚此后的贷款服务机构地址、电话和服务人员的名字，否则，想提前还款都找不到服务。很多消费者初次贷款的时候没有做认真的比较，对贷款产品了解不多，贷款之后通过各种渠道知道当初的不足之后，由于借款合同已经生效，只好等到贷款到期日重新选择。总之，贷款续约是最容易的，但也是重新调整自己的贷款，改善贷款服务和利率的机会。如果利率和服务令人满意，且贷款需求可以得到原银行的满足，贷款到期时的上策是在原银行续借。

　　迫不得已转银行时，借款人必须向新的银行提供收入证明，或新移民/非居民证明，新银行需要检查信用记录，如果核准，才会在到期日将贷款发放出来，用于偿还原银行的贷款。如果是“转银行(transfer/switch)”，通常没有律师/产权服务的介入，无需支付相关法律费用，条件是：原贷款银行的按揭贷款属于常规(conventional)贷款。笔者个人的经验是，目前加拿大只有一家外资银行的子行，在加拿大经营按揭贷款业务时，虽然在贷款时注册为常规贷款，但其他银行从该银行做转让时，该银行将解除抵押，新银行必须去重新注册，因此，这家银行的贷款其实也是不能“转/transfer”的。如果借款人是在2010年10月18日之后，将房权抵押给TD，或在2011年12月10日之后抵押给ING，上述两家银行会将贷款注册为组合按揭贷款(collateral mortgage)，在到期时是不能做“转贷款transfer/switch”的，转银行时必须有法律服务介入，所以只能做“重做贷款/re-finance”。

　　转银行的另外一种做法是“重做贷款/refinance”。如果从原银行无法转出/transfer，或到期后希望增加贷款金额，或更换按揭贷款产品，例如，将常规按揭贷款转为带信用额度的组合按揭贷款，等情况下，需要重做按揭贷款。重做贷款时，需要法律服务的介入，会比转贷款多一笔费用。

　　与续约相比，转银行或重做按揭贷款有如下优缺点：

　　1. 一直在原银行续约，还款期越来越短，如果转银行，可以重新设定还款期。例如，原定还款期30年，3年合同到期续约是，最长还款期为27年，如果转到其他银行，还可以得到最长还款期30年。

　　2. 重新选择利率、提前还款额度、贷款产品，以及服务更佳的银行。

　　3. 换银行需要重新申请按揭贷款，需要调阅信用记录，评估房价，验证收入证明等。

　　4. 有或多或少的手续费。

　　贷款到期之前需要做的事情和先后顺序如下：

　　1. 到期前3个月，与原贷款银行联系，讨论续约的新合同，包括合同期/term，利率，以及借款期/amortization等。同时向其他金融机构咨询最新利率、提前还款额度，以及贷款服务等。如果前一期贷款利率较高，对原银行续约合同满意，可以选择提前续约。

　　2. 如果对原银行的服务或利率不满意，在到期前2-3个月时向其他金融机构申请贷款并锁定利率。比较贷款时需要考虑：利率，提前还款额度，贷款服务等。

　　3. 转银行，需要准备收入证明或新移民/非居民证件，地税单，火险单等文件。

　　贷款到期时，原银行允许偿还全部剩余本金，借款人也可以提前偿还较大比例的贷款本金。借款人可以利用贷款到期的机会重新选的贷款产品或贷款银行，但上策依然是在原银行续借。

　　以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。

（红雨）