2012年, 朋友介绍我一个外州的买房客, 星期五傍晚建立起联系后, 他说他希望尽快买房, 但周六周日我已经有约了. 在我结束了周六下午的看房, 赶赴他住在Lawrenceville的朋友家与他会面, 运用<买房三要素>, 三言两语, 就把他想买房的位置,价钱,功能搞清楚了,并为他设置了Duluth, Lawrenceville 两个地区房产搜索网页.

　　本打算星期一才带他看房, 结果周日带人看房比我原预计的结束早, 临时决定加他周日下午看房, 我们看了三处房产, 说实话, 他连亚特兰大的地理还搞不清, 只是因为朋友在这里买了房, 介绍他也在这里买房. 这里的房价显然要比他本州要便宜得多, 我们一边开车, 一边向他介绍亚特兰大的地理. 开始我误认为, 他买投资房的目的完全用于出租, 后来搞清他已退休, 想从外州搬来自住或许出租其中一间. 在刚看过的三处房产中, 有一套对自住非常适合, 为了不错过一个好的选择, 我们又折回去, 再次查看了那套房, 那套房有人住, 要预约, 我临时给Listing Agent 打了电话, 虽然得以进入,但由于房主不在, 主卧室是被锁住的, 没有看成主卧室.

　　晚上他对另一房产又感兴趣, 想make an offer. 由于是HUD Homes, 要在hudhomestore.com去bid. 我告诉他, 我要代表他, 需要签署Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 还需要他的SSN#,等. 他都同意, 我们就通过网上, 做了电子签名E-signature. 好象一切顺利, 就等明天看了房, 开始bid 投标了.

　　星期一上午,首先带另一家人看了Alpharetta 这边的一栋房, 赶到Lawrenceville 已经是午餐时分, 他和他朋友热情地请我在一家中餐Buffet吃午饭, 饭后我们去看了他想bid的那套房, 结果不尽满意, $5.4 万的房那能和 $8.9万的房相比, 要修的地方实在太多, 只好放弃. 想想还是昨天看了两遍的$8.9万的房好. 这样来来去去,大概也把Duluth, Lawrenceville 两个地区的地理都搞清楚了. 只是这$8.9万房的主卧室没看, 下多少Offer, 心里有点儿没底. 现在又快到我接我们孩子的时间了, 我说你没事就和我去接孩子, 顺便去我们家, 晚饭后再把你送回你朋友家, 就这样去了我家.

　　晚饭时我突然想起, 我们应该利用晚上房主在家的机会, 上门亲眼看看主卧室. 我们赶紧往回赶, 路上他和我聊起, 他前不久与一老美Agent 也签了Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 咦??? 这下引起了我的警觉, 我说我明天要找我的 Broker 问问, 这事如何解决. . .我们的诚心打动了房主人, 主人开门让我们查看了主卧室及bath room, 还解释了空调机完好等, 这下我们放心了, 准备下Offer了.

　　星期二的早上, 我马上向Broker问了, 我的看房客可能有签署两份Exclusive Buyer Brokerage Agreement的经过, 我的Broker 告诉我, 我没有问题, 我是在不知情的情况下与他签的, 他需要去 fix 这件事, 我仍然可以代表他去下Offer, 只是他 “Play between two agents”, Worst case, 前 Agent 可以诉他, 他要pay 2 份Commission. 要知道, 我们Agents在前面做, 实际上是代表我们的Broker, 出了事, 我们Broker会出面为我们打官司的, 这就是我们Broker要我们在下offer 前, 一定要和客户签Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 没有这个文件, offers, contracts 在法律上就不完整.

　　当我把这个实情告诉我的客户, 他害怕了, 他向我解释他完全不懂, 请我不要追究他, 我看他也不是成心的, 就告诉他, 即使你找前一个Agent 下这套我带你看房的Offer, 我也不找你要Commission, 我们就算是交个朋友吧. 他说了一大堆感谢我的话, 并说他的弟弟或是朋友买房, 一定推荐我等,我们后来也就不接触了.　..

　　过了些日子,他特从外州打电话告诉我, 他和我看的那栋房, 又找了原来的那个老美Agent, 他们下了Offer 并加价$2.2万, 总价达$111,000. 由于一个环节上没有掌握好, 当Listing agent告诉Buyer Agent 他们在三个top offers 里, 两个不要求做 inspection, 但他的 Agent出于保护客户的目的, 未和他商量就在电话上, 向Listing agent强调要做inspection, 因为Seller怕inspection后会有些细节上的麻烦,如要求修理等,结果 Seller 选别家了.

　　事情还没有结束, 他实际上和他的Agent有一栋Townhouse 下的Offer已经under contract, 如果买了后面的Single Family House, 他就打算放弃,甚至Earnest money $1,000 也不要了. 但在最后的机会, 看到买房竞争如此激烈, 他又改变主意决定要了, 这让Both listing agent and buyer agent大喜过望. 其实这套$8.5万的Townhouse, Location 很好, 又有全套的设备, Move in Ready Condition, 自住满好的. 回想起在亚特兰大的日日夜夜, 他说他很感激我, 我也为这位朋友, 终于买到了他的房子感到高兴. (笑)