焦点房谈,开门见山. 常见的房贷有三种:

1. 常规抵押贷款 (Conventional Loan), 通常是指首付高于20%购买价格的贷款, 可避免购买私人贷款保险Private Mortgage Insurance (PMI). 但不一定20%头款, 如果不够20%,可以买PMI私人贷款保险.

2. FHA (Federal Housing Administration) 贷款, 是美国政府Department of Housing Urban Development (HUD) 提供给一般较低收入民众的一种贷款方案. 首付3.5%, 大约96%为贷款.

3. VA贷款是专为美国退伍军人购买家庭提供援助. VA贷款的一个好处是, 你可以零首付购买住房.

FHA和VA是政府提供贷款保险.

在我服务的客户对象中, 大都是申请常规抵押贷款的, 所以我们就专门讨论Conventional Loan.

Conventional Loan 又分Fixed, Adjustable, Interest Only. 你可以选择 Fixed: 30 Years Term 或15 Years Term. 如果你有较高的风险承受能力, 或你有时间观察利率升降, 或你还不打算做长期计划, 可以选短期的贷款 ARM (Adjustable-rate mortgage). 作为一个经验法则, 期限越短,利率越低, 期限越长,利率越高. 不同的贷款策略要根据你个人的具体情况和需要去选择, 我不是贷款专业人士, 还是请你向有经验的信贷主管Loan Officer去查询, 我就不在这里误导你, 我可以给你介绍非常专业的贷款人士.

我们看到, 30年的固定房贷利率在今年(2013)的5月初, 从3.35%的历史底部区域跳到了4.5%. 我们公司Keller Williams年初的 Team Meeting 就在讲, 房贷利率要上扬, 我一直在提醒客户, “狼来了, 狼来了!” 结果现在 “狼真的来了!” 听到有人因未能在上涨前锁定低利率, 懊恼的顿足捶胸, 我的劝慰是, 房地产买卖要从大处着眼, 尽管房贷利率的回升, 有可能抑制市场购房需求, 但从历史上看利率还处在低位, 房价和利率仍有上涨的空间, 预期房价还会持续上涨,不过不会像上半年那样快速.

本来我想用 Mortgage Calculator给大家算一笔账, 30年的固定房贷利率从3.5% 跳到4.5%, 到底贷款成本上升的差别有多大? 结果发现变化的因素很多, 很复杂. 不是三言两语能说清的, 甚至还会把我自己绕进去, 所以避实就虚, 只讲概念, 给出Mortgage Calculator 的链接, 让那些真正感兴趣的人根据不同情况自己算吧.

http://www.bankrate.com/partners/sem/mortgage-calculator.aspx

http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-loan-points-calculator.aspx

我想说的是, 房贷利率上升并不影响你购房价的本金(Principal), 多付的大部分是利息(Interest). 如何减少你的损失, 这里有很多小窍门, 我把我知道的告诉你, 抛砖引玉, 你也可以根据自己的实际情况,做你更好的资金运作.

1. 尽可能的多还贷. 如果一个30年的固定房贷利率4.5%, 贷款额在$20万的房, 你每月不仅还规定部分的贷款, 还应多还个$1000, $1500, $2000的. 如果你能在 5 年, 7年,或 10 年付清, 那你损失多付的利息部份就相对地减少很多. 有很多老中买20 ~ 30万的房产, 让他一下子拿出20 ~ 30万恐怕有困难, 但经过5 年, 7年,或 10 年付清的例子比比皆是. 如果是这种情形, 这3.5 % 和4.5%贷款的一个百分点利息的差别,可能就多付了$5000, $7000, $10000, $1,5000, 对于一个$20 ~ 30万的房产, 相信大多数买房者都可以接受这一现实. 当我把这个粗浅的道理揭示给那位懊恼者, 他说他实际上打算5 ~ 7年就付清的, 想明白了这个道理,他心里就释然了. (笑)

2. 还有一种办法就是如果你不能在5 年或7年之内付清, 那你就在Closing 时花上$5000买 一个Point, 你同样可以拿到3.5% 的30年的固定房贷利率, 然后你就慢慢还呗, 啥时余钱多就多还点儿, 钱不多就每月只还应付的, 相信你也不会用30年还清, 12年, 15年了不起了. 有些人来美国还没有30年, 房子都有好几套了, 逻辑上讲, 两口子都是做IT行业的工薪阶族, 贷款买房, 不会花30年还贷吧? (笑)

3. 再说一种办法, 如果你有实力有信心能快速还贷, 你不要申请30年的固定房贷利率, 你可以申请15年的, 15年的固定房贷利率没有怎么涨, 3.52%吧, 更进一步, 你还可以申请短期的贷款5/1 ARM 才3.49% (Last week 8/05/2013).

有人问,我们怎么知道我们是真正准备好了成为房主的那一刻,尤其对第一代移民来说,在这个艰难的时期?

我的回答: 一般说来, 在美的中国人买房可以分为两种情况.

第一种情况, 个人和家庭都已经settle down 了. 回顾一下我们走过的路: 学业完成了, 工作找好了, 居住的城市选定了, 个人问题解决了, 也成家立业了, 甚至由工作签证H1换成了绿卡, 没有后顾之忧了. 这种情况, 想都不用想, 肯定可以着手买房, 就不多说了. . .

第二种情况, 可能你还没有稳定. 身份没有搞定, 工作不确定, 但是你住烦了公寓Apartment, Tired of paying rent, 总觉得付很多钱在房租上不划算, 想买房又怕将来有变动. 后顾之忧是万一那天换工作了, 或是回国了, 这房子怎么办?

我们可以举个相似的例子, 有些人在中国买了房子, 他们人在美国, 却把房子委托给当地的物业管理公司打理. 他们能那样干, 你也可以照方抓药. 如果你在美买的房子不想卖, 你可以委托这边的房管公司管理啊, 出租呀. . .

其他的情况各有不同, 因人而异, 我不就一一阐述, 只能点到为止. 关键是你要付得起你的房贷, 房地产税Tax, 小区HOA Fee 等, 不要被银行 Foreclosure 了. 那样的话, 就得不偿失!

在美国, 很多老中很勤劳, 能吃苦, 即使工作一时掉了, 打餐馆也能付房贷, 没有在美国上学拿学位的人, 照样能买房, 很多人在H1工作签证时就买房了, 不也过得好好的?

说现在是艰难时期, 也可从两方面看. 一方面工作不好找, 消费还不少, 但另一方面, 目前房价和利率处在历史上的中低位, 是买房较好的切入点. 我写这篇 《巧用利率杠杆》 就是给大家提个醒, 出个招儿, 也可任你自由发挥.

如你首付不够20%, 但只要你能通过FHA Loan的贷款条件,你可以考虑申请政府提供的FHA Loan,  首付 3.5%就行. 钱不多, 不买$30万的大房子, $15 ~ 6 万的总可以了吧? 我就知道一个人用FHA Loan贷款, 买了个$16万的房.

路要一步一步走,饭要一口一口吃, 只要你肯努力, 相信你的"美国梦"一定会实现. 你看, 条条大路通罗马, 早买房子早享用, 就是看你选哪条? (笑)

参考文章:

再次疯狂 全美87%的城市房价上涨! http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=578039&id=1287023

美国房价到年底可能再涨10% http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=575935&id=1282741