直击中美购房的九大差异

送交者: 阿九 2013年10月24日22:59:11 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

提要：在美国买卖房屋有许多的第三方机构来协助 买卖的进程，其中有估价公司，房屋检查，公证公司，银行，产权保险公司以及经纪人等等，每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，从而保证房屋买卖的公平和 合理，使得买卖过程中每一个环节尽善尽美，令美国房地产行业能够公平丶透明，健康丶 蓬勃的发展。 　　一 美国房地产制健度全 　 　在美国买卖房屋有许多的第三方机构来协助买卖的进程，其中有估价公司，房屋检查，公证公司，银行，产权保险公司以及经纪人等等，每个机构都在买卖过程中 发挥自己的功能，从而保证房屋买卖的公平和合理，使得买卖过程中每一个环节尽善尽美，令美国房地产行业能够公平丶透明，健康丶 蓬勃的发展。 　　中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不完善。无论是中介制度还是买卖过程都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻万千，整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。 　　二 产权的不同 　　美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地。美国的产权是永久性的，一旦拥有可以无限期居住或使用下去。根据美国宪法规定，美国房产所有人有土地和房子的完全所有权，任何人无权侵犯。房地产的所有人有权买卖，赠送，所有人死后，合法继承人有权继承房屋和土地的所有权。 　　在中国，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有，因此，房产所有人有房屋的所有权以及土地的使用权，但没有土地的所有权，合法的继承人有权继承的只是房产所有权和土地使用权。中国的住宅产权是七十年期限，商业房产期限只有四十年。 　　三 房屋面积计算的不同 　 　美国房子面积是以居住面积计算，如果别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台丶车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用 面积。每平方米多少钱的单价在美国不是很重要的一个因素，因为很多美国人买房子买的是独栋别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏丶车库多少丶室 外花园土地面积多少等因素。因此在美国看房子和价格，单纯看所谓单位面积价格没有太大意义，而是要看整个小区附近房子价位。 　　中国房子面积计算 是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词---得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的得房率越来越低，上海等地新房很多也只 有70%。而且很多时候，我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中，国内新闻报道中往往忽略了中国房价基于建筑面积而美国是基于居住面 积。 　　美国房屋使用平方英尺来计算房屋的面积，中国使用公制平方米。1平方米等于10.764平方英尺。 　　四 房产税不同 　　在美国只要你拥有房子就要交纳房地产税。美国地产税通常为房价的1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之间，各州都有自己不同的标准。每年缴纳的房地产税变成你的住宅的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。 　　目前中国的空置房屋率非常高，主要是因为很多人把买房当成是投机，购房后或出租，或空置等待房地产市场短期内爆涨。中国为了抑制房屋的空置率也开始在几个大城市尝试征收房产税，但房产税率较低，不能起到抑制炒房的作用。 　　五 房源系统不同 　 　美国和中国房地产市场中一个非常重要的差异就是房源系统。中国没有一个统一的房源系统，各家房地产公司大部分只卖自己代理的房子，所以范围较小，局限很 大。美国有一个房源共享系统MLS，每位经纪人都把所代理房源信息输入该系统，房源信息非常透明。我们可以带客人找到满意的房子，而该房源不必是我们代理 的。其他的经纪人也可以带他们的客人来买我代理的房子，彼此互利互惠。 　　六 地产经纪的不同 　　美国经纪人进入行业的门槛比较高，他们普遍受过良好的高等教育，至少45%比例的人具有本科学历，在取得经纪人资格证之后，还必须每年都参加相关的业务培训和考试。而相比之下，中国在这方面的要求就不是这么的严格，目前中国还有很多没有资质的房地产经纪人。 　　在美国，房地产经纪人是一种非常稳定的职业，经纪人平均从业时间在13年以上。而中国的房地产经纪人几乎大部分都是年轻人，流动率很高，今天的经纪人也许明天就已经从事其他行业了，这将影响到中介业务的连续性和在客户心中的诚信度。 　　七 佣金支付方式的不同 　 　在美国房地产交易的佣金由卖方负担。屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带来买房时，卖方经纪人需分一 半的佣金给买方经纪人。美国规定由卖主来支付双方经纪人的佣金主要是因为在买卖过程中卖方是获得金钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。 　　八 房屋种类的不同 　 　美国住宅房屋通常分为独立屋(Single Family House)，城市屋(Town House)，共渡屋(Condo)以及出租公寓(Apartment)。独立屋是美国房屋里最多的一种，所谓独立屋就独院独户的别墅，拥有私家花园，独 立车库等，每个独立屋均单独隔开，房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权。城市屋一般为2-6栋别墅墙体联在一起，但居住区域隔开且独立，每栋别墅均拥有前 后花园和独立车库地块，房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权。共渡屋直译为 “共管式独立产权公寓”，实际是个人拥有单户产权，整个物业由统一物业公司管理的集合型社区。城市中心的共渡屋物业已发展成为高级商务公寓，成为一种档次 超过出租公寓的高级公寓类物业。出租公寓的居住者一般不拥有物业的产权, 只交租金外加其它费用如水,电, 有线等等。 　　九 房价所包含装修的定义不同 　　在美国买新房是没有所谓的毛坯房的。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓按照中国标准，都属于精装修。除此之外，房价中包含： 　　1. 所有室内装潢如地板丶地毯丶玻璃窗丶墙纸/墙漆等 　　2. 厨房常用品如煤气/电炉丶烤箱丶各种碗柜丶储藏柜丶油烟机丶冰箱等。 　　3. 洗手间的浴缸丶马桶丶脸盆丶淋雨装备丶壁式储藏柜丶瓷砖等。 　　4. 家用洗衣机丶烘干机。 　　5. 室内的中央空调全部完备，包括冷热空调丶热水炉子等。 　　6. 防火丶防煤气预警装置。 　　在中国，毛坯房和装修房的差别会很大。毛坯房真的是水泥墙丶水泥地和管子，厨房厕所什么都没有，必须买房者自己去装修。

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