看过冯小刚编剧、导演的第一部贺岁喜剧片《甲方乙方》，都会被里面诙谐喜剧的情节所感染。别的记不住，就葛优那段如何编派快嘴胖厨子，守口如瓶，严刑拷打，
“打死我也不说！”，实在让人忍俊不住，回味无穷。
我今天要说的是，新建房买卖中的甲方乙方。甲方就是出钱买房的一方，乙方就是施工建房的一方，这里叫Builder (建筑商)。大学毕业后，我被分配到铁道部在北京的施工单位，整天做的就是工程图纸预算、材料准备、施工安排、质量检查、自检交工、熬到了工程师一级。后来我又跳槽到北京市建委所属的甲方，角色互换，现场监理、协商洽商、交工验收、出国前熬到了高工一级。所以说甲方乙方我都待过，门清儿。在美国为了生计，学了Computer
Science 做了Java
Developer, 后来做不下去了，又来做房地产经纪，为朋友买新建房，成了甲方的代理人，三十年河东，三十年河西，兜了一圈，又回到了老本行。(笑)
可我发现，如果你买新房不请Buyer Agent, 可能会吃亏。
一块地从开发到新屋建成，中间要经过好多程序和时间，复杂程度绝不比 Java
Program 简单。原以为大建筑商讲信誉，赶工期 ，保质量，和他们一打交道，才知道，水很深！举个例子来说，建筑商夏天放着大好的时光不好好干，拖拖拉拉，到了年底为了达标赶业绩，有些甚至不够完善条件的房屋，又催促着买家过户去凑数。“萝卜快了不洗泥”,
问题就出来了，对于那些没有Buyer
Agent 的买家来说，大Builder就像老鹰抓小鸡一样，任他们摆布。毛病没有完全修好，就被糊弄的过了户，原说好过户后两个星期修的问题，等你过了户，就一推六二五。到头来让你自己去找Home
Warranty Company, 这叫什么事呀?!! 你若挺着不过户，难听的话，甚至威胁都上来了。
我讲过，新建房有两次主要的房屋检验，第一次叫Pre Drywall Inspection，就是在房屋基础及屋子框架都盖好了以后,
但还没有上石膏板前的检查.
主要是检查基础、框架结构及内部管线布置有没有问题，发现缺陷及时整改。第二次叫Final
Inspection，就是交房前的最后检查，这次是带设备运转的全面检查，发现问题马上返修更换。最后还要通过Final Walk
Through，这些验收通过了以后，发放了Certificate
of Occupancy (入住证明书), 才可以过户交房 Closing
，这和国内甲方乙方交工验收，本质相似，大同小异。
如果你有Buyer Agent，特别是有经验的Agent, 遇到这种以强凌弱，霸气逼人Builder
的代理人 Listing Agent时，就有了顶梁柱了。有经验的Agent
会根据具体情况，据理力争，维护你应得的权益。当然也要讲究策略和方法，最终目的还是较合理地成交。房地产交易变化莫测，每一个Case
都是不同的，任何一个Agent
不可能什么事都知道和会处理。
俗话说，“狐狸再狡猾，也斗不过好猎手”，对于我来说，我们Keller Williams Realty 有很好的技术支撑，In
House Financial Loan Officers、 In House
Closing Attorney、Qualified Inspectors、Home Warranty Companies、Coaches
(教练 ， 一般由Associate
Broker 担任)
、各种Resources
和人选推荐都有。他们都是身经百战，经验丰富的 “大内”高手。
结论，买房子要找Buyer Agent， 买新房更要找Buyer
Agent，隔行如隔山，不要等到吃亏了，才后悔。 再说Listing Agent 也不会把6% 的Commission
(佣金)
分给你，Listing
Agent所能做的事，就是在他的权限以内给你一些建筑商 (Builder) 的促销优惠，或者根据不同房子、不同Lot 给出有条件的减价等，而不会拿自己的Commission与你做交易，也犯不着。所以说，找一个有经验的Buyer
Agent替你们把关，他们的工作是值得Sellers
/ Builder支付的那一部分佣金Commission的。
如你们有兴趣，可以自己上网去查，人们对各个Builders (建筑商)的评论。我只举一例，点到为止， 。DR Horton Homes - Consumer Complaints & Reviews
http://www.consumeraffairs.com/housing/dr_horton.html
