加拿大房地产市场，过去十几年来的发展，如果以房价平均升幅来看，其实只能算是中规中矩而已。而如果考虑到加拿大各地房市之前多年的低迷，加拿大房价这些年的上涨，其实并无多少惊人之处。不过，我们相邻的美国，以及一些欧洲国家，在前几年世界金融风暴波及下，它们的房地产市场首当其冲，房价在短时间内大幅下跌。谈到这里，我发现少有学者认真探讨过，前一次金融风暴和房市之间的关系，房价暴跌，是受强劲金融风暴影响的无辜受害者，或者金融风暴只是压倒房市的最后一根稻草，如果我们能够真正厘清两者之间的相互影响程度，则不仅可以帮助我们客观评估过去几年房市发展。更为重要的是，我们就能够以史为鉴，更为准确地预测地产市场未来走势。正因为加拿大是西方国家中，极少数过去十几年中，房价持续保持上升的国家。所以，几年来各类机构在评估房价，预测地产市场走势时，加拿大房市几乎每次均列入负面名单之内，凡是境外机构机构进行的评估，加拿大的房价一般均会被认为超出合理价位。换句话说，加拿大的房价有水分(或泡沫)，已经成了一些金融机构的定论。每当这种研究报告出炉时，加拿大媒体和民众也只会当成另一次“狼来了”的宣传，不会太过留意。显然，没有重口味内容的报告，已经难以吸引人们的眼球。果不其然，上周德意志银行公布的一份研究报告，就将加拿大列为全世界房价泡沫最多的国家，认为加拿大的房价被高估了
60%。这一评估结论，可以说是同类报告中最具震撼性的。
毫无例外地，德意志银行报告的这项结论，同样是沿用传统的房价评估模式，也即以房价与租金，和房价与家庭收入比例关系，进行评估确认的。对于许多民众而言，学者们习惯采用的这两个比例关系，究竟是如何计算的，未必有清楚的了解，因此也难以客观判断这些学者们的分析结论。所谓房价与收入的比例，大部分的取样方式，是以当地的中位房价与中位房家庭收入做比较。此指标如果在3左右或以下，则属于合理的房价范围，如果高出此指标，则属于房价偏高，指标越高，则表示房价的非合理性越大。多伦多房价收入指标，目前已经超出6，如果以学者们习惯的分析评估方式，仅从此指标进行判断的话，自然会得出多伦多房价被高估
60%
的结论。但是，这项指标本身的判断标准是否合理，是否能够将之视为放之四海皆准的尺度，绝对有重新检讨的必要;随着时代和经济的演变，人口迁移和财富的重新分配，我们需要不断地调整研究地产市场的标准和方法。最为重要的是，地产市场是一个区域性/地方性的产物，它是当地经济，人口机构，地理位置，消费文化，治安，教育等多方面因素的综合反映体。收入是制约房价的重要指标，但不能将之视为判断房价水平的唯一标准。
从政经，人口文化各方面而言，美国应该是与加拿大最具可比较性的;它在经历了金融风暴之后数年的房市低迷，其房市目前已处于稳定的回升阶段。如果我们说美国现在整体房价属于合理水平，应该是一个无异议的判断。将美国一些具代表性城市的房价水平，与多伦多进行比较，我认为是较有说服力的。根据2012
年底的统计，美国整体的中位房价与中位家庭收入的比例是3.0;但这项指标在美国各个城市，却有很大的差异。我们抽取七个具代表性的城市指标来分析：NEW YORK
(5.2)，LOS ANGELES (6.8)，CHICAGO (2.7)，WASHINGTON DC (3.5)，SAN FRANCISCO
(6.8)，DETROIT (1.5)，SEATTLE
(4.1)。我们从美国这些城市的房价来看，可以发现房价水平，虽然与城市的规模有一定的关系，但并非是决定性因素;加拿大房价最高的城市，也并非是多伦多。一个城市的人口结构，经济前景和治安因素，同样影响到房价的走势。纽约虽然是美国第一大城市，也是超级富豪和天价物业集中的地方，但它的低收入人口同样颇大，自然会将这项指标拉底。芝加哥虽然是美国第三大城市，但在治安和经济方面，却有不尽满意之处，其房价因此受到影响。洛杉矶为美国第二大城市，位于气候较温和的西岸，长期以来都是亚裔人士亲睐的移居地;旧金山虽然人口不足百万，仅为美国第十四大城市，不过它人口密度却名列美国第二位，仅低于纽约市，亚裔人口比例非常高，是北美华裔人口最多的城市。
将多伦多与美国这些城市比较，我认为它与洛杉矶和旧金山相似之处较多，虽然地理位置方面不同，但它们都是历来亚裔移民聚集，人口密度大，经济发达的城市。将这三个城市的房价进行比较，可以发现它们的房价与收入比例，其实相差不大。美国整体房地产市场，近年来才从走出低谷，目前仍处于复苏阶段。在中短期内，洛杉矶和旧金山的房价，预期将有更高的涨幅，届时的房价与收入比例将进一步扩大，与它们相比较，多伦多目前的房价水平，似乎就显得平常了。
房价与租金水平比例关系，其实和房价与收入比例关系，两者是一脉相承的。家庭收入的相当部分，是用于房租或房贷的;高企的房价，必然会扩大它与租金之间系数比例。学者们分析的模式，是将中位数房价，与它一年租金进行比较，如果系数是15或以下，经济成本上属于买好过租;如果系数是16-20之间，则属于理论上租好过买;如果此系数是21或以上，那就是租远远好过买。以目前多伦多的租金水平来看，除了少数地点的物业之外，房价与年租金比例系数，已经达到或超出20，基本上是属于从资金成本而言，租房大大好过买房的情况。但即使如此，无论是新移民还是本地人士，在首期具备且能够负担房贷的条件下，他们大多数仍然会选择置业自住，而非租房。由此可见，房租水平本身合理与否，并非是民众决定是否购房的关键性因素。房租与房贷的性质功能也完全不同，两者缺乏比较的共同性。综上所述，房价水平的评估，不存在放之四海皆准的统一公式。每个国家/城市均有其独特的人口，政经，文化等多方面因素，对其房价合理性进行评估时，必须对这些因素全盘考虑。否则，完全依赖一两项理论公式，不仅难以发掘房价水平的真相，甚至会制造出贻笑大方的荒唐结论。
