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WillyRong:如何找到好房客
送交者: WillyRong 2014年01月28日09:51:38 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

投资房产买好后, 如何找到守信用, 按时交房租和用心维护物业的好房客是房主普遍关心的问题. 不论你是自己找房客(Rent by Owner), 还是通过Agent出租(Listing for rental ), 都要小心, 不要违反公平住房法Fair Housing Law:  Any licensee who denies equal services to anyone because of race, color, religion, sex, national origin, familial status or handicap violates not only the Fair Housing Laws but the License Law as well. 这条法规也适用于Rent by Owner.

在Atlanta168网站上, 经常可以看到对不良房客的讨论, 有人还建议公布不良房客的姓名, 以便提醒大家注意. 就我经办的一些Listing for rental经验来看, 那种很急想要搬入, 办事没有计划, 当时什么条件都答应的看房客, 不一定是好房客, 这道理不言自明. 你想如果你自己Lease 要到期了, 你是否要提前1, 2 个月去选址看房? 一个没有计划的看房客, 你能指望他按期给你交房租吗? 还有那种对你的房产过于挑剔, 对房租过于讨价还价的看房客, 将来住进后也可能麻烦生事. 再有我们不能以种族来判断一个人, 任何人只要他信守合同, 按时缴房租就可算得上是好房客. 我在168网站上看到的不良房客就是什么样的人都有.

如果是房主自己出租, 在Craigslist 上找房客要小心, 那里鱼龙混杂. 如果你通过Agent出租, 我们会对申请人进行系统的背景调查 Background Checking. 虽说这不能100%保证这个申请人将来就不会违约, 但这一步可刷掉那些背景不好的人. 这就象医院的医生, 通过各种科学的检测手段来诊断病人, 背景调查就好比是我们的听诊器. 我们Keller Williams Agents 相互介绍使用的背景调查机构是信誉比较高的, 我们一直合作的很好. 另外房主也不要太性急, 人太急则无智, 花点时间做背景调查是值得的. 因为在进行背景调查这一步, 申请人是要交费的, $50 一人, 两人(一个家庭) $100. 有人说这收费有点高, 会吓走一些客户. 但我认为一个要缴月租上千的潜在房客, 连$100申请费都不想出的人, 未必是好房客, 这一步又可刷掉一些人.

还有由Agent 出具的 Lease For Residential Property (Georgia GAR Form F40)是比较严谨的, 由于Listing Agent 代表Landlord, 合同的起草也是有利于Landlord. 我就半开玩笑地告诉租户, 这里面很多都是废话, 只要你按时交房租. 但是房客一旦违约, 这些废话就立刻显出它的功效了.

最后再说一下, 万一我们遇到房客违约的情况. 我听过一个故事, 一房主第一次自己出租, 遇到了一单亲妈妈带两孩租房, 由于心生怜悯, 加上母亲乞求和保证, 又加大到两个月的Security Deposit, 就把房子轻易地租给她了, 半年以后开始违约, 几次催交无果, 本来可以立即上法庭, 但正值12月又是圣诞节, 心存同情心, 就没有马上办理, 一月份才诉诸法庭驱逐. 整个算下来大概损失$4 ~5000. 后来问起她的心态, 她说她心想Pay it Forward. 想到自己刚来美国, 由于飞机晚点, 一个素昧平生的人就在飞机上为她打电话找接机人, 一直心存感激, 那时可不象现在手机这么普遍, 在当时飞机上打电话是要付很高的费用. 我们大概都有在美国受到好心人帮助的经历, Pay it Forward 是一个很好的心态, 不是吗?

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