| 一哲：土地上的故事 |
| 送交者: 一哲 2014年05月30日05:54:12 于 [焦点房谈] 发送悄悄话 |
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土地上的故事
我的外公，北方也叫姥爷是地主，我出生的时候他就是八十多岁的老人了，他还是晚清的秀才，那个时候，懵懵懂懂的我，听了不少他讲给我听的许多的似懂非懂的老掉牙的故事。他告诉我，读书就要去考个功名，什么要先考秀才，再考举人，然后进京赶考拿个进士，我也不知道在他讲的成车的故事中，那一段起了作业，反正我知道他是个地主，而且和后来读的书上说的不一样，他很和善，鹤发童颜，举止文雅，从不发脾气，尤其是对我，更不发脾气，我最喜欢的恶作剧是偷偷的拔他的白胡子，更喜欢在他讲故事的时候，讲评我的理解，他说到秀才，我就会问他，是能在水面上跑的那种秀才吗？因为，在他给我讲秀才之前，我和我的小伙伴们已经知道了一种小虫，能在水面上跑的小虫，其名字就叫秀才，几岁的小孩子对心名词的理解会更物化一些，那里听的懂更深，更宽的含义。在每天的傍晚时分，一个九十岁的老翁，给一个似懂非懂的儿童讲天说地的情景很快就随着岁月过去了，不知道是那时是我最早的启蒙的原因，还是外公的人品，故事感染和影响了我，尽管我在后来的岁月了，读了不少关于地主是如何的坏，如何的成为恶霸的书籍，可我总对地主恨不起来，因为，在我的生活中，出现在我的眼前的那个老地主，-----外公：确实是个好人，起码我一直是这么认为的，觉着他就是绅士的化身。
在后来的岁月中，随着对社会认知的不断的加深，对外公的怀念和崇敬也越来越多，越大，甚至有点影响了自己以后的生活和理想，总也梦想着，将来的某一天，也能像外公那样成为一个新时期的新地主，可在社会主义的中国，这个梦想，只不过是黄粱美梦而已，直到我出国的那天，也没有再和地主沾上边，一直是一个社会主义的螺丝钉，一直是一个国家这个大地主的好长工。
也许是由于外公和我在一起时留下的印象太深，影响太大，所以，从很小的时候起,就对地主有没有敌视和反感的情绪, 地主在我们这一代人的心目中，也许在某种意义上说是`坏蛋``坏人`的代名词,历史给人们开了一个不大不小的玩笑,在美国的我们.一不小心,却成了美国的地主,成了我们自己这一代人心目中原定义的`坏蛋`和`坏人`。
来到美国后的这些年中，那个童年的憧憬还没有忘，阴差阳错，糊里糊涂的反而成了一个美国的地主，同时也成了这些土地和建筑的长工。
在美国管理和投资房地产的这些年里,经历了很多很多的外人不能理解和想象的人和事,在脑子里留下了很深刻的的印记,写出来也许对后来者有些启迪和帮助.作为一个外国人,进入了他们的圈子前,他们会千方百计的排斥你,当你进入了他们的圈子后,他们又容不得你,想方设法的排挤你,个中的酸甜苦辣,只有咽下和消化。
现在，在中国有许许多多的富裕起来的人想到美国投资房地产,但无从着手,不知从何,从那里做起,而在美国的大陆背景的美国华人中，有实际操作房地产投资的经验和历练不少，这里只是抛砖引玉,有意投资房地产的人士一起来探讨和学习。
因为经历了种种的和它民族的摸爬滚打,明争暗斗,使的自己对自己本民族的内部倾扎很不感兴趣,一直是采取`躲`着走的方式,不是不敢`斗`,是觉的不值,这也是不喜欢国内的内斗的环境的原由之一。
最近，用了较长的时间在中国旅行,有不少的收获和感悟,回来后,会慢慢的体味和思考,也许对下面的日子有所帮助和启示。
在美国,很不易,在美国做些事,更不易,这次的金融危机,看到了很多，想、体会也很深，让人醒悟了许多
在中国的同代人中,无论在金融,在房地产,在许多方面,还没有忧患意识,还在盲目的乐观.
说起在美国当地主的生涯,还的从很多年前讲起,那是在IT业还很红火的时光,在年终,我们的到了一笔被我们自己认为不算少的奖金,要把这笔钱在那里,让我们伤了不大不小的脑筋,买车?用不着.买股票,因为看了茅盾先生的小说`子夜`,受的影响太深,不想`重蹈覆辙`,对股票是又恨又怕,在社会主义社会长大的我们.对股票更是`恨之入骨`,不行。
这也不行,那也不行,只好在`吃,穿,住,行中找渠道了。
那时,美国的房地产也就象现在差不多,房子上市后,几年没人问,价格压了又压,还是卖不动,在朋友的启发和劝说下,我们拿到了一个很好的价格,买了自己有生以来的第一栋房产.从那时开始,我们就简单的做着重复的事情.不断的在房地产方面加大资金和力量的投入。
后来,我们的公司的业务也在不断的发展和壮大,产生的利润也不断的流向房地产,同时,我们还和我们的伙伴们联手动作,久而久之,回头看,多少年下来,总算做了一些事情。
在当了美国的地主和长工的这些年中,成了我们了解美国社会的一个重要的窗口,在投资和管理这些房地产的过程中,遇到了数不清的,形形色色的各个民族背景的人,遭遇了数不清剪不断,理还乱的事事非非,通过这些事事非非,使的我们有了多美国房地产的一写第一手的认知和体验,也许,在后面的真实的故事中你能找到你身边的人,看到美国这个万花筒中的一些现实。
投资房地产,需要做的事情很多很多,资金,管理,等等,但首要的一条就是要找到你的投资的房地产的目标和对象.
没有做过房地产的的人会认为,购买房地产，好像这不应该是什么问题,我掏钱,中介给我找.付款,交接,一切搞定.如你真是这么想的,那作为一个房地产投资人,那就错了。
在投资房地产的一系列的工作中,当你有了一定的资金准备,那么寻找到你的具体的投资对象,那就是首当其冲的要事了,而且,在寻找和搜索的过程中,你必需带着自己不被影响的独立的眼光去看,用穿透表面现象的眼光去看,用自己的大脑思考,判定,判断.同样的资金的投入,在美国,会有非常大的不同的产出.因为,在美国的房地产的定价系统中,没有绝对的,单一的,评估标准,还有,在除去硬性的一些标准外.许许多多的非投资的因素也在其中,如:房地产的拥有者是合伙人,而合伙人之一有了问题.或是房地产拥有着本身出了问题,或是客户出了问题.环境出现了变化,或是房地产周边的建筑发生了变化…..等等.这一切的一切都需要投资者自己去了解,去研究,没人能告诉你.所以,在房地产投资的第一步,就是要寻找到你的投资产出比例较好和较高的房地产的对象.这可是看起来容易,而做好并不容易的一件事情.
在多年前，我和老朋友，也是我多年的合作伙伴，老头强森找到了一片地,在快速路的边上的拐角处,周边的交通繁忙,人口密度很大,按常规的房地产的原则的说法,位置,位置位置…那这快地的位置那是非常非常的好,无可挑剔.价格也很合适.当时,凭着学到不久的那一点房地产知识,就要下单,确定了….
但想不到的问题却在等着知识还不丰富的投资者。
在多年前，也就是在我的外公离世后的不久的一个凌晨,我离开了这个度过了我童年的地方,走出了我的冀中平原,告别了当年还是水流汹涌的河畔,开始了我人生的远行.
后来我曾问过我的外婆-北方称姥姥，为什么我的外公作为土地的拥有者，却躲过了刚解放时的那场大灾难，外婆比外公小很多，她给我讲了外公避开了刚解放时的灾难的原因，是因为听了我的大舅舅的劝告，在解放前散出了不少的家产，当然也包括他的土地。
土地在现实中没有了，可我知道，在外公的心底，对土地的热爱和留恋，因为，在他的房间里，我曾看到他所珍藏的一个小樟木盒子了，放满了那些带着岁月沉淀的地契，那些用细丝棉做成的像纸一样的文书中，详细的记载着他所拥有的土地的大小和购买的时间，曾经的卖家，买家，中间人的鲜红的手印，都鲜明的印在那些文书上。也正是这些成卷的文书，让我感受到了，外公对他曾经拥有的土地的深情厚谊，也正是这些记载着岁月之痕的丝绵的文书，让我知道了那一代一代的文化是如何保存和传承下来的，也正是这些无言的文书，向我诉说着土地对于人的重要和情感。
在那个相对平静和比较单一的岁月里。只要在有空闲的时候，外公就会讲起有关他和他的土地的故事，从他的故事里，我才知道了，原来地主的财富是怎么积累下来的，虽然，他讲的是那么的平静和漫长，可从他的语气中，我能感受到那些土地在他心中的分量，是他告诉我，地球上最宝贵的东西就是地球上的地—也就是土地。
现在想来，世界上最大的不变是变化,变化是绝对的,而不变则是相对,纵观古今中外,天地万物,随着岁月的长河,千变万化,永不止息,在这纷纭变化的地球上,有一个永恒的主题,那就是人们赖以生存的土地和土地相应的房地产的作用和价值,现有的土地资源是上天给人类的礼物,她也在变,而且是不断的变,随着沙漠的蔓延,海水的潮涨,城市的扩展,消费人口的增长,人类可利用的土地是越来越少,同样,随着这土地这个有限的资源的不断的减少,随之而来的就是现存土地的价值就会越来越高,同样,和土地紧密相联,不可分离的房地产的价值和作用也就水涨船高,这也就成了房地产成为了人们最重要的投资工具和领域.
无论在发达国家和地区的北美,西欧,还是在发展中国家和地区的亚洲和中国,还是在待发展的非洲国家和地区,在人们最基本的吃,穿,住,行这几大最基本的需求中,住---占去各个不同收入阶层和不同民族的人的消费的绝对的比重,这也是为什么住,也就是房地产在人们的生活必需品中占有了这样举足轻重的地位,也正因为如此,投资者中,能够取得重大收益和利润的成功人士之中,房地产投资者占去了主要的成分,在亚洲的富豪榜中,在前一百名富豪中,房地产投资者占去了高达六十以上的比例,就是资本运作发达的欧美地区,其顶尖富豪中,房地产投资者的比例也高达百分之四十左右.这就充分的说明了一点,作为投资者的工具和平台,房地产,因她的特殊性,不可替代性,生活必需的特征,使的投资房地产成为投资者最好的手段和工具之一.
正因为如此,这也就引出了我们要写的主题,土地和房地产的投资价值的不断的攀升,投资的机遇和机会的出现和利用,我们要探讨的就是如何的利用房地产这个工具,进行有效的投资和增值.
记的有人曾经说过. 职业的选择决定了你将成为一什么样的人.主宰者就是你自己.
你若满足于最基本的生活必需,就去做一个打工仔.你若小富即安,那就去做一个企业主.
你若想财务自由,成为你自己真正命运的主宰者,那你就必定要是一个好的------投资者，二最好的投资的对象，就应该是地球上的土地。
而作为一个好的投资者,找到,找对你所投资的领域和范畴,而土地的投资时一个千古不变而又是仅有的不能再生的资源。同时，因为她的可操纵性强,你可以是掌握着千万资金的投资大家,你也可是成千上万的打工仔中的一员,这里的每个人均可用起你的长断不同的资金杠杆,从社会现有的条件下,选择你能撬的动的目标,可大可小,可多亦可少,用你手中能够运转的资金,通过在土地和房地产领域的投资,产生你所需要的被动资金的现金流,小则改善你的日常生活,多则让你成为通过投资而产生的回报,让投资者成为财务自由的投资者的一员,大者可让你挤入成功的投资者的俱乐部,真正的成为主宰你自己命运的自由人.
虽然我被外公的影响下，也是那么的热爱土地，但在与土地打交道的过程中，对土地的认识的过程中，走了不少的弯路，我远远没有外公那么的幸运和智慧，他能在中国以解放为界的大变动中，几乎是做了华丽的转身，由一个曾被人们的印象中，可恨又可恶的地主，很成功的转变成了一个被人们尊重的开明人士，他老人家竟然在土改的运动中，没有被批斗，没有被清算。
当然，这不是偶然的，因为他在这次打风雨来临之前，他就自己对自己进行了·清算·和·批斗·，他很用尽了心计，很不容易的提前转换了自己的身份。到现在为止，我对外公的这种前瞻和预测能力还是那么的佩服的五体投地，尤其是在我栽了跟头之后，更是由衷的，甚至是刻骨铭心的佩服前辈的睿智和开明。
在2003年的时候，也是美国经济表面上看起来还不错的时候，我的好朋友就提示过我，一场美国经济的打风暴就要来临，可那是年轻气盛的，来自计划经济体制下的自己，对经济危机没有任何意识的自己，哪里能听的进去这些逆耳忠言，在别人外抛的时候，自己还在吃进，别人收缩的时候，自己还没有察觉，甚至还在生产企业投入。和任何的一个投资的菜鸟一样，只顾着往前跑，没有看自己脚下的路，这时的美国经济，风雨飘摇，山雨欲来风满楼了，头脑发热的人，是感觉不到那本来是来通风报信的微风递来的信息的。直到有一天，自己拥有的土地要被拍卖的时候，接到了因迟付地税而将被拍卖土地的那一天，才意识到了问题的严重性。
当事情已经发生后，才感觉到的时候，一般来说，就晚了，同样，在自己意识到的时候，已经晚了，这时的银行已经改变了政策，原来的优惠的条款，一夜之间全部消失了。
本来，投资土地是比投资地产还有着更多优势的，但在美国投资土地不但没有现金流，而且还要养，因为土地税是一个不可忽视的数字，尤其上商用的土地，更是一个不小的支出，美国多年来的工商规则形成的很稳定了，没有发展中国家的那些大起大落，越是稳定的地方，投资的回报就越要靠时间和耐心来支撑，这里所谓的耐心就是对那些消耗掉的资金有一个比较超脱的认知，说白了，就是要经得起烧钱。
所以，著名的纽约的大地产商川普先生说过，有一度他在纽约的大街上走着，看着谁都比他富有，因为，起码，在他眼前走过的那些人没有他所背着的那些数目不小的债务，其实，川普先生的这种心态，这种感觉，在土地投资者中很有普遍性。
自己已经旋入了泥坑，在这个泥坑中还有着不少的同党，也正是在这个泥坑中，才更加体会到了土地给人带来的喜怒哀乐，也正是在这个泥坑中，也认识了不少的带有满身泥泞的同党，金就是在我身边的一个，他来自韩国，有着极高的智商和情商，他这样的一个成功的人，这样一个聪明的人，是怎么也滑到了这个泥坑中来了呢，我带着不解，走进了他的心理防区.
金和我一样，也有一个当地主的姥爷，不过，金的姥爷比起我的姥爷还要幸运的多。
金出生在韩国的首都汉城附近的一个不大的村庄，金的姥爷曾经是那一带名气不算小的地主，在韩国，金的姥爷所拥有的土地，随着汉城的开发和发展，还真是赚了不少钱，有了不少钱的金的姥爷对金说：~孩子，你可以提一个愿望，姥爷来满足你。记住，这个愿望可是你自己随便选择的，不能收任何人的干扰，包括你的爸爸妈妈，这个愿望只是姥爷自己来满足你的。~金那时正好中学毕业了，他向姥爷提出了他的愿望就是到当时在韩国人看来，世界上最为发达的美国去留学。金的姥爷听了，很轻松的就答应了，因为，这对于已经腰缠万贯的金的姥爷来说，确实不是一件难事。
金遂愿了，他很顺利的到了美国留学，也很顺利的留在了美国，还很顺利的成了房地产开发商，成了一个成功的地产商，也成了一个成熟的投资者，一切的一切，对于金来说，是那么的水到渠成，可望而又可得。顺山又顺水，他成了韩裔在美东地区的知名人物，也成了我的好友老头强森的好朋友，铁哥们。
我和金的认识和熟悉是通过好友强森认识的。
金比我来美国要早的多得多，他的年龄足以做我的叔叔辈，他比老头强森还要大三岁，他的地产公司离我们的公司不到三英里，对于开车的我们来说，那就根本不叫距离，我有时一激动，走着就去找金去了。
金和我的最初的交道是在我为我的表哥买一个生意的时候，那时，他有一家自助洗衣店，就是那种投币式的LAUNDRO MAT.位于纽约郊区的桔子镇，这个镇的人口密度很大，黑人人口比例很高，共有式的公寓也特别的多，金投资的这个自助-自动洗衣店的现金流很好，因为金在韩裔的社区有着很好的口碑和广泛的社会联系，所以，他手下投资的这样的自助自动洗衣店不止一家，他可以容易的出手，也很容易的购进，所以，当我提出要给表哥买个生意的时候，老友强森就找到了金，金和我就这样认识了。
当金陪着我和我的表哥去看这家自助自动洗衣店的时候，当时，还不是很熟悉的金站在我的左侧，低声的悄悄告诉我：~木子老弟，告诉你投资这样的自助自动洗衣店的最大的好处之一是，你可以瞒着老婆总有现金用。~然后，他对我挤了挤他本来就不大的小的眯成了只有一道缝的小眼睛。
从那以后，金进了我的朋友圈，准确的说，是我进入了金的朋友圈。
作为投资沙场老将的金，在美国的这些年里，在土地的投资上，大有斩获，他不但投资了一般的商业地产，他还投资了以土地为目的的高尔夫练习场，投了新泽西州著名的海岸线边上的浅海的滩涂，林林总总，产品多样化，就连好友强森见了金都有那么一点由衷的尊重和敬佩。何况我这个比他年轻许多的后来人。
金知道自己在土地投资方面的后劲和实力，在土地投资成功的他，慢慢的因为人们的尊重，而自然而然的变的~德高了，德高望重了~了，金说话的语速越来越慢了，说话的声音也越来越低了，就连走路也慢慢的走起~官步~了，他再也不像强森和我那样，来也匆匆，去也匆匆了。
这天，金来我的办公室，从进来走的步速，我看到了一个不同往常的金，他的步子怎么变得快而乱了呢？
金走到我的面前，缓缓的说：小木，咱们去打高尔夫球吧。
金虽然嘴里说着去打球，看他的眼里流露出来的明显的是想掩盖也掩盖不住的忧虑和忧愁，他这么说，实际上是王顾左右而言他，在寻找话题，在敷衍，金现在这样的表情，怎么是要打球的心态？再说，他明明知道，我在上班的时间，从不去打高尔夫球。
我认真的看着金的眼睛，也缓缓的回答：老哥，说吧，来找我干什么。
金和我互动了多年，彼此的那点心思谁也瞒不过谁。
金知道我看出了他有心事，就顺便坐在我的右前侧，然后，又探出身子小声的问我：木子老弟，你在二十六号公路的那个点想不想搬动一下？
我没有细想，随机的回答：没有想过。
可当我回答的同时，我突然意识到，金肯定是有事来谈关于二十六号公路上的事情，所以，就有收回了刚才的那种漫不经心的态度，然后，也凑近金的耳朵问：老哥有何想法，？怎么问起这个问题。
金踌躇了一下，慢慢的看着我的脸，低声但很清晰的说：你知道，二十六号路上的那个商业中心。
我用力的点点头，说：知道。当然知道。
金拥有这个商业中心有几年了，我曾经去过多次。
我静下来，继续听他讲。
我知道他在二十六号公路上这个商业中心的投资，当时，他用了很不错的价格拿到了手，在他交割后的第一个周末，他便请了我和老友强森来参观欣赏，分享他的喜悦，这个商业中心就坐落在二十六号公路的一个非常好的社区附近，因为前面的拥有人有其它的投资，资金需要周转，所以出手。
金不止一次的对我和强森说过，他非常的喜欢这个商业中心，只要有机会，一定想方设法搞到手。
所以，当金真正的拥有了这家商业中心时，他的喜悦之情溢于言表，我和老强森当然为好朋友的收获也衷心的祝福和祝贺。
金收进了这栋物业，很是高兴了一阵子，金心里再明白不过了，这栋物业在他购进交接的十年前的价值就已经是他当时的购买价的一点三倍之多了，他很熟悉这一带的市场行情，确实拿到了一个好的DEAL。
随着金高兴随之而来的同时，这个商业地产的内容也在悄悄地发生着变化，当金接手这个商业中心后，在还不算很长的日子，先是一个大的运动健身房搬走了，后来，那个占面积不小的高尔夫用具的高级专业店也搬走了，更为明显的是一家大型连锁企业在这个商业中心的分支被关闭了，一家一家的商业用户，倒闭的倒闭，搬走的搬走，只剩下了几个很小的客户还在苟延残喘，原本满当当的停车场，现在变得空荡荡了。
金的这个商业中心随着那几家大的客户的消失，而变得门可罗雀了，人气没了，再重新的招商谈何容易，一年撑下来了，金还不动生色。两年过去了，金有点急了，三年就要过去了，几乎没有收益的商业中心成了金的负担，金(ˇ?ˇ) 想～再贷款，用贷款继续的撑下去，可银行的贷款政策已经改了，没有客户的商业中心，被评估的价值很低。
金开始拆西墙补东墙，用别的地方的收益来弥补和填补这边的亏空，但金的产业结构太单一了，他主要的投资就在房地产上，这个地方的房地产经营上有问题，其它的地方的同类的房地产的收益也好不了太多，随着经济的不断的下滑，处处狼烟，南北叫急，坐在指挥中心的，老神在在的金，现在坐不住了。
时间在推移，客户还在减少，商业运作和战争，体育有着很多的相似之处，一而鼓，再而衰，三而竭。金在努力的挽回局面，可形势比人强。
多年来，顺风顺水的金遇到了困难和麻烦。
金常常一个人孤零零的站在这个冷冷清清的商业中心的停车场，望着停车场上曾经装饰的很华丽的立柱式照明灯的灯柱，久久的发呆，发愣。。
就在这个经济危机的特殊时期，我和强森也在泥潭里，看着老朋友金的状况，同病相怜，爱莫能助，金和强森头上的白发越来越多，我的本来发黑的头发也在偷偷的变白。。。
今天，金来这里，他知道我们的投资结构不像他那么的单一，现在，金提出了二十六号的这个问题，也许他想到了一个解困的措施，所以，才问起我在二十六号公路的安排，看来，在金的头脑中，应该是有些具体的想法和计划，所以，我静下心来，认真的听着金的下文(待续)。
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