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房租收入可以支持贷款吗?
送交者: 江南采莲 2014年06月26日01:11:27 于 [焦点房谈] 发送悄悄话
来源:星星生活

几乎加拿大的所有大银行都不接受房间出租收入计入家庭总收入。然而,有经验的房贷经纪可以在其他次级银行或者金融公司找到解决的办 法,有些贷款机构 接受房间出租的收入。这样客户在现有的收入状况下,不需增加首付,利用房间收入就可以拿到贷款。如果收入不够,想用新购买房屋的地下室的出租收入,则情况 就不一样了。如果你的地下室有政府的出租批准(legal/retro fit),银行允许出租收入计入家庭的总收入。但是通常来讲,目前在安省很难或几乎不可能拿到政府的出租批准。即使客户想尝试,相当繁杂的申请程序和几近 苛刻的房屋结构及安全标准,很多人也会放弃这个念头的。

以房养房

适宜人群:学生,新移民

投资目的:减轻房贷,经济压力,增加家庭收入

投资攻略:购买通过政府审核有准租证的:第二套间(Secondary Suite),可分租屋(Rooming House),二单位公寓(lock-off suite),选择分租公寓合法的区域。

在安大略省,“第二套间”还规定生活空间不得小于9平方米或100平方英尺,壁橱和卫生间不算;室内天花板的最低高度应不低于6英尺5英寸;房门是 实木或金属的,厚度不少于45毫米;”第二套间”必须有进口和出口两个通道,以防失火时一个通道被阻,如果没有直接通向外面的出口,窗户至少有0.38平 方米大;每一层楼都需要安装烟雾报警器,卧室外安装一氧化碳报警器;”第二套间”与房屋其它部分之间有防火隔离,30 分钟等级的防火墙,一般自住屋只需15分钟等级的防火墙。

长期储蓄的方式

适宜人群:已拥有良好的加拿大信用记录,有稳定合适的收入。

投资目的:利用低息,杠杆原理,长期储蓄的一种方式。

投资攻略:购买价格和租金比合适的物业:新公寓适合工作繁忙的家庭;独立屋适合手巧,有时间的家庭。身边最好存有6个月工资数额的备用金(Emergency Fund) ,或此数额以上的个人信贷额(Line of Credit) 。

利用自己良好的信用记录及稳定的工作收入,加拿大现在低房贷利息,贷款买入一套价格和租金比合适的出租物业。

下面我简单举个例子,教大家计算资产回报率:ROI(return on investment),以便自己考察物业是否值得投资。注意:以下数据只用于举例。各城市及其不同区域之间差别很大,银行的贷款利率也时常变化,有些省份有转让税,需按照实际情况,灵活运用。

两室两卫一厅的公寓:30万加币

首付:20%=$6万加币

贷款:$24万加币

租金:1800/月x12=$21600/年

地税:$2000/年

物业管理费:$300/月x12=$3600/年

贷款:25年还款期(amortization);5年固定房贷利率@3%

每月最低付款额:$1138.11/月x 12=$13,657.32/年

注意:

1) 房贷利息额逐年减少,本金还款额逐年增加

2) 现金流: 当年租金收入减去当年各项费用必须为正,且越大越好,以备空置,维修之需。

3) ROI:比例越高越好,说明回报高,回本快。

B. 为什么是贷款投资出租物业呢?使用前面例子,同样的信息,不贷款纯现金购买。

有的文章也称以下计算方式为资本化回报率(Capitalization Rate)= 5.33%

可以看出,如果不利用加拿大现在的低息环境,杠杆原理投资出租物业,按照现在房产的价位,对全额现金投资出租房的投资者来说投资收益率不一定理想。

Sally Han的支招儿如下:

1) 在买房前,先找专业的房贷经纪做个全面的评估 , 既可以定住好利息又可以检查自己的贷款额, 做好预算。

对于租金收入,加拿大的银行一般计入租金总额的一半做为收入。比如你的工资年收入为10万加币。以前面公寓租金为例:50% x $21,600=$10,800 ,那银行计算你的可贷款收入为:$100,000 + $10,800 = $110,800

2) 在投资出租房前,查询自己的理财师或银行。将自己自住房的月还款额减至银行允许的最低数目。这样既加快存满出租房的首期,也为出租房让出还款额度。如果没存够首期,可以看一下自己的自住房是否存有额度(Equity) 可用。

3) 如出租房首付不到房价的20%,属于高比例房贷( High ratio mortgages )按照加拿大政府规定必须通过银行,融资公司购买房屋付款保险,以保护银行。 通常由: CMHC ( Canada Mortgage and Housing Corporation ), GFC (Genworth Financial Canada) 或 Canada Guaranty提供,其中CMHC较为普遍。 房屋付款保险费用按你的首付比例决定,首付比例越低,收取的保额比率越高,通常收取贷款总额的 0.5% 到 2.75% 之间, 所以贷款签字前自己一定要问清房屋付款保险额是多少,计算是否合适。

4) 如果想尽快还完房屋贷款,应该先还自住房的贷款,因为自住房的房贷利息是不可抵税的,而出租房的房贷利息是允许抵税的。建议投资出租房的朋友, 身边要存有一定的可随时提取的资金(Emergency Fund) 一般为家庭6个月的收入,以防出租房空置或家庭财务发生变化,导致现金流出现问题,增加不必要的压力。

如果这样坚持几年,你的资产多了一套物业,辛苦一点,冒点风险应该还是值得的吧。


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