幾乎加拿大的所有大銀行都不接受房間出租收入計入家庭總收入。然而，有經驗的房貸經紀可以在其他次級銀行或者金融公司找到解決的辦 法，有些貸款機構 接受房間出租的收入。這樣客戶在現有的收入狀況下，不需增加首付，利用房間收入就可以拿到貸款。如果收入不夠，想用新購買房屋的地下室的出租收入，則情況 就不一樣了。如果你的地下室有政府的出租批准(legal/retro fit)，銀行允許出租收入計入家庭的總收入。但是通常來講，目前在安省很難或幾乎不可能拿到政府的出租批准。即使客戶想嘗試，相當繁雜的申請程序和幾近 苛刻的房屋結構及安全標準，很多人也會放棄這個念頭的。

以房養房

適宜人群：學生，新移民

投資目的：減輕房貸，經濟壓力，增加家庭收入

投資攻略：購買通過政府審核有準租證的：第二套間(Secondary Suite)，可分租屋(Rooming House)，二單位公寓(lock-off suite)，選擇分租公寓合法的區域。

在安大略省，“第二套間”還規定生活空間不得小於9平方米或100平方英尺，壁櫥和衛生間不算；室內天花板的最低高度應不低於6英尺5英寸；房門是 實木或金屬的，厚度不少於45毫米；”第二套間”必須有進口和出口兩個通道，以防失火時一個通道被阻，如果沒有直接通向外面的出口，窗戶至少有0.38平 方米大；每一層樓都需要安裝煙霧報警器，臥室外安裝一氧化碳報警器；”第二套間”與房屋其它部分之間有防火隔離，30 分鐘等級的防火牆，一般自住屋只需15分鐘等級的防火牆。

長期儲蓄的方式

適宜人群：已擁有良好的加拿大信用記錄，有穩定合適的收入。

投資目的：利用低息，槓桿原理，長期儲蓄的一種方式。

投資攻略：購買價格和租金比合適的物業：新公寓適合工作繁忙的家庭；獨立屋適合手巧，有時間的家庭。身邊最好存有6個月工資數額的備用金(Emergency Fund) ，或此數額以上的個人信貸額(Line of Credit) 。

利用自己良好的信用記錄及穩定的工作收入，加拿大現在低房貸利息，貸款買入一套價格和租金比合適的出租物業。

下面我簡單舉個例子，教大家計算資產回報率：ROI(return on investment)，以便自己考察物業是否值得投資。注意：以下數據只用於舉例。各城市及其不同區域之間差別很大，銀行的貸款利率也時常變化，有些省份有轉讓稅，需按照實際情況，靈活運用。

兩室兩衛一廳的公寓：30萬加幣

首付：20%=$6萬加幣

貸款：$24萬加幣

租金：1800/月x12=$21600/年

地稅：$2000/年

物業管理費：$300/月x12=$3600/年

貸款：25年還款期(amortization)；5年固定房貸利率@3%

每月最低付款額：$1138.11/月x 12=$13,657.32/年

注意：

1) 房貸利息額逐年減少，本金還款額逐年增加

2) 現金流： 當年租金收入減去當年各項費用必須為正，且越大越好，以備空置，維修之需。

3) ROI：比例越高越好，說明回報高，回本快。

B. 為什麼是貸款投資出租物業呢？使用前面例子，同樣的信息，不貸款純現金購買。

有的文章也稱以下計算方式為資本化回報率(Capitalization Rate)= 5.33%

可以看出，如果不利用加拿大現在的低息環境，槓桿原理投資出租物業，按照現在房產的價位，對全額現金投資出租房的投資者來說投資收益率不一定理想。

Sally Han的支招兒如下：

1) 在買房前，先找專業的房貸經紀做個全面的評估 , 既可以定住好利息又可以檢查自己的貸款額, 做好預算。

對於租金收入，加拿大的銀行一般計入租金總額的一半做為收入。比如你的工資年收入為10萬加幣。以前面公寓租金為例：50% x $21,600=$10,800 ，那銀行計算你的可貸款收入為：$100,000 + $10,800 = $110,800

2) 在投資出租房前，查詢自己的理財師或銀行。將自己自住房的月還款額減至銀行允許的最低數目。這樣既加快存滿出租房的首期，也為出租房讓出還款額度。如果沒存夠首期，可以看一下自己的自住房是否存有額度(Equity) 可用。

3) 如出租房首付不到房價的20%，屬於高比例房貸( High ratio mortgages )按照加拿大政府規定必須通過銀行，融資公司購買房屋付款保險，以保護銀行。 通常由: CMHC ( Canada Mortgage and Housing Corporation ), GFC (Genworth Financial Canada) 或 Canada Guaranty提供，其中CMHC較為普遍。 房屋付款保險費用按你的首付比例決定，首付比例越低，收取的保額比率越高，通常收取貸款總額的 0.5% 到 2.75% 之間， 所以貸款簽字前自己一定要問清房屋付款保險額是多少，計算是否合適。

4) 如果想儘快還完房屋貸款，應該先還自住房的貸款，因為自住房的房貸利息是不可抵稅的，而出租房的房貸利息是允許抵稅的。建議投資出租房的朋友， 身邊要存有一定的可隨時提取的資金(Emergency Fund) 一般為家庭6個月的收入，以防出租房空置或家庭財務發生變化，導致現金流出現問題，增加不必要的壓力。

如果這樣堅持幾年，你的資產多了一套物業，辛苦一點，冒點風險應該還是值得的吧。